2012年，楼市又走过了不寻常的一年。
这一年，楼市调控一直未放松，尽管济南整体楼市行情大开大合，但是优势项目热销势头依旧强劲，尤其不受政策影响、不限购、不限贷的商业地产更是备受投资者的青睐。值得一提的是，2012年下半年，曾处于尴尬地位的社区底商悄然崛起，不仅在小区入住率上颇有贡献，更抢掉不少大型商业配套在房价拉动上的风头。业内人士认为，在目前整体市场环境下，社区底商有望成为下一个投资的热点。
商用物业整体供过于求
与国外涵盖住宅、商业、工业、旅游各个业态的“商用物业”概念相比，我国商业地产的范畴相对狭窄，主要指以写字楼和零售商铺为主的商用物业。
2012年，随着住宅市场回暖，商业地产市场也开始从低谷中升温。合富辉煌统计数据显示，受整体市场环境影响，2012年商业市场整体表现供过于求，供应量、价格基本与2011年持平，但成交量却远远不及去年。
从供应量来看，2012年济南商业地产类物业总供应量约为96万平方米，月度在售货量平均在8万平方米左右。其中，上半年纯商业物业的供应量占据市场供应的主力，基本保持60%以上的比例，下半年，随着整体市场的逐渐回暖，底商类物业增量较大。
从成交量来看，2012年济南市场上商业地产项目，含纯商业项目及社区、写字楼底商项目，网签总计成交约15万平方米，去化率仅为16%，成交情况并不理想。分析原因，主要在于受整体市场环境影响，客户投资热潮锐减以及开发商营销推广力度减弱。
整体来看，2012年1月—11月份济南商业地产项目成交价格区间跨度较大，在1.2万元—12万元每平方米之间。价格差距与具体商业类别、商业展示面、楼层、商业物业地段等因素紧密相关。底商产品市场整体价格区间在1.2万元—6万元每平方米左右，其中中部区域作为济南市商业的核心区域，销售价格最高，约在3万元—6万元每平方米之间；东部和南部底商价格在1.6万元—4.8万元每平方米之间；西部和北部区域底商价格相对较低，约在1.2万元—3万元每平方米左右。纯商业物业一般位置较好，多处于中心区域，商业氛围浓厚，项目单价普遍较高。
商业地产多方向发展
随着大型商业地产的发展，恒隆广场、世茂国际广场等商业巨头相继进驻济南，形成以泉城广场为中心的市中心商业圈。与此同时，不少开发商也瞅准了济南西站、二环南路等具有巨大商业潜力的城市边缘地带，济南商业地产格局正由单一的市中心商业圈转为多方向发展。
就济南而言，目前商业地产项目分布呈现出“多点中心、辐射面扩大”的景象。在济南东部有海尔绿城全运村玉兰广场、祥泰汇东国际、鲁商国奥城、启德国际金融中心、中铁汇展国际、丁豪广场等高端综合体；大观园片区有绿地中心、万达等诸多开发商进驻；在泉城路片区有恒隆、世茂、万达、省府前街|红尚坊等大量高端商业地产项目；在纬十二路沿线有银座中心、保利中心、绿地卢浮公馆商廊；山大路与解放路交汇处有华强广场。除了这些受瞩目的项目外，济南各个区域也有大量商业地产项目陆续面市。
西部新城是2012年济南发展最快、潜力最大的区域，作为大型的批发及零售集散地，特别是高铁的开通，引来了众多大型企业、公司的入驻。随之而来的，绿地缤纷城、恒大国际金融中心等超大型商业综合体成为其不可或缺的硬件配套。新项目的落成不仅能满足西部商务办公和酒店公寓以及商业消费于一体的功能，同时也填补了西部商业的区域盲点，形成西部全新的商业格局。南部区域，受华润中央公园、鲁能领秀城、中海国际社区等大型社区竣工交付的影响，大商圈也在逐步形成，祥泰广场等商业项目的面世满足了南部区域的商业需求，也兼顾了居住、娱乐、社交等功能。
社区底商持续升温
统计数据显示，2012年下半年，随着住宅市场的逐渐回暖，底商类物业增量较大。业内人士认为，自2010年以来，受利率上涨、楼市政策调控等多方面原因的影响，部分中小型投资者投资住宅的欲望被浇灭，同时，间接引燃了商业地产市场。面对种类繁多的商业地产，如何投资、投资什么品类，成为众多投资者关注的重要问题，其中，社区底商以投资小、风险低、回报相对稳定而备受青睐。尤其对于大盘住宅来说，社区底商的成功打造不仅能使商铺价值提升，同时可以使整个楼盘的价值得到进一步提升。一些品质楼盘社区底商一经推出便受到了购房者特别是投资者的关注，这让区域社区商业开始呈现出持续升温的态势。
从投资者角度来看，在住宅市场遭到调控的情况下，大量资金急需寻找新的投资渠道，社区商铺相对写字楼、商业综合体来说，由于投资总价较低，自然成为中小投资者关注的对象。“社区商铺的消费者主要来自于社区内部，因此对整个小区居住氛围的依赖比较强。”业内人士认为，稳定的客群是社区商铺吸引投资的一个重要砝码，其中大盘社区和商圈周围的项目则因为密集的人群聚集备受青睐，这也是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。
城镇化促商业地产新发展
数据指出，随着城镇化的加速，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上，这对楼市发展显然会提供动力。有业内人士分析，纯粹的住宅开发时代已经过去，城镇化进程带来的消费市场扩大，将是未来商业地产面临的最大发展机会。
随着城镇化的发展，城市的版图不断改变和扩充，为城市特别是中小城镇带来了一个发展的契机，房地产开发商也看到了城镇化所带来的需求量的增加，纷纷把目光投向了二、三线城市。而城市化的过程，并非是人口在城市的简单汇集，为解决不断增加的城市常住人口的消费与文化需求，相应的商业与文体产业也将蓬勃发展，这迎合了中国经济转向消费拉动型的大趋势。目前中国人均商业面积与国外发达经济体相比，还有很大的增长空间。从趋势上看，商业地产面临的经济形势相对稳定和宽松，商业地产市场大有可为。
（来源：济南日报）
