区域中心城市的商业地产高歌猛进，导致同一社区被一个又一个购物中心辐射，商业项目数量多、同质化严重，业内甚至戏称此种辐射为“核辐射”。
相比于区域中心城市，地级市的购物中心也如雨后春笋，毫不逊色。但两个城市级别无论从经济体量、人均可支配收入等指标上均不可同日而语。且目前地级市购物中心正面临极难逾越的百货招商困局。
新建的地级市购物中心，一般仿照区域中心城市做法，以超市、影院为主力店进行概念炒作。超市一般“上天”（F2、F3）或“入地”（B1），开发者希望剩下的F1、2、3楼的业态在超市带动下，不仅“活”起来，还能“火”来。
但真正开业后发现事与愿违。超市的消费人群很少买完菜，或者提着油盐酱醋去逛其他服装店。刚开业的几个月还有新鲜感，到处走走看看，但半年后基本变成其他店铺和超市冰火两重天的结局。这一点被几乎绝大多数地级购物中心验证。最近几年，走访调研几十个地级市购物中心或商业集合体，不能说地级购物中心离开百货就无法生存，但仅仅依靠超市主力店，还生存较好的购物中心少之又少。
说到底，地级市购物中心极度缺乏百货主力店！
最近几年，传统百货遭遇人工、租金成本不断上涨、电商狙击等因素，开始江河日下。目前中国百货业毛利率在17%左右，而国外同行因为有商品自营能力和自有品牌开拓能力，毛利率达到30%。尤其是2012年电商问鼎天下的年份，全国百家重点大型零售企业零售额实际同比增长8%，增速比上年放缓10.5%。
但是，地级市购物中心普遍难找百货店，也是不争的事实。
首先，地级市购物中心，集中商业的体量并不小，除过超市占据的1.2-2万平米，仍有2-4万平米体量需要其他业态填充。再减去常规业态，影院、KTV、美食街、大型中餐、电器分割1--2万平米左右之外，其余1—2万平米的体量，不管是招商，还是自组自营，始终无法绕开百货。
一般情况下，项目多难以招到知名百货，因为物流配送、管控成本、区域经济不支撑、百货二次招商的时候多数合作品牌不愿进驻，都是招商知名百货失败的原因。
小百货又面临漫天要价、压缩租金、难以引进知名品牌、档次低、形象差、竞争力弱，消费者到最后又回到传统商圈的街铺。
自营百货，面临缺少专业人才、成熟团队，且在定位、运营、后期管理方面存在重重阻力。更何况很多开发者本身是抱着卖完走人的心态，导致新开业的购物中心经常不能按期开业，开业无人气，租金收取困难，导致恶性循环，从此一蹶不振。
另外，目前的超市都有店前区，甚至明目张胆的自带百货。而超市的店前区实质上就是超市为主导的小百货。超市在这个过程中相当于是二房东，利用自身品牌，在整体项目身上割一块肥肉，自己实际使用60%-70%，其余转租给其他服装、珠宝、眼睛等业态。而超市以外的区域仍然有几万平米等待百货去填充，这就极大的增加了开发商后期招商难度，甚至造成统一购物中心有同一品牌的两家店，从而造成内耗。
一方面，区域中心城市，国内标杆城市的百货江河日下，但同时地级市百货招商却难度极大。祸根是什么？难度归功于区域经济发展不平衡？抑或是百货行业江河日下，依然不是时代发展主流？这些行业本身的原因肯定都有，但地方政府主导和诱导之下，大量上马、急于求成的规划众多商业集中体，严重脱离和超前于当地经济发展实际，恐怕才是根本原因。
在狼多肉少，大环境诚信缺失的商场，莫要总想着给别人下“套”，须知最大的“钓手”乃是“政本位”。一句话：做事做人都需要厚道，共勉。
（作者：张宇良）
