频繁易主 首地集团痛弃首地大峡谷购物中心 尽管坐拥北京南三环马家堡商圈优越的地理位置，首地大峡谷这个地块却像受到了“诅咒”，从第一个东家北京裕昌置业股份有限公司（下称“裕昌置业”），到现在的首都机场地产集团（下称“首地集团”），在各家企业纷纷布局北京南城商业时，该项目又一次进入了交易平台。而据了解，接盘者极有可能是凯德商用。
频繁易主却又炙手可热，开业近3年的首地大峡谷购物中心似乎仍未打破北京南城经济不发达的魔咒，走上被卖的道路。而在买家未明朗的情况下，首地大峡谷将走向何方，仍是个问号。
又换东家
近日，首地集团将旗下全资子公司华坤商业投资管理有限公司（下称“华坤商业”）全部股权在北京产权交易所挂牌出售，售价7亿元。
作为北京南城首家大型购物中心——首地大峡谷的开发运营商，华坤商业的此次出售，也意味着该项目将二度易主。
据了解，该地块最早由裕昌置业开发。成立于2001年的裕昌置业，脱胎于北京市宣武区城市建设综合开发总公司，主要以住宅开发为主，其代表项目就是首地大峡谷以南的嘉园小区。
首次尝试购物中心的裕昌置业没能坚持到最后。2007年1月，裕昌置业将其正在开发的搜宝商务中心商业部分（即现在的首地大峡谷购物中心）进行了整体转让，而接手人是华坤商业。
双方都没有公开转让的金额，但是接近裕昌置业的相关人士表示，裕昌置业凭借嘉园小区项目与丰台区政府形成合作，以很低价格拿到了这块地。主营住宅的它对于商业地产并不熟悉，虽然有开发写字楼的经验，但是购物中心其还从未接触。为此，转手赚一笔是个不错的选择。
而背靠首都机场地产集团的华坤商业也没能走到底。
2005~2007年，国内商业地产一片火热，公开数据显示，2007年全国新开购物中心368家，达到历史最高峰。首地集团企图凭借首地大峡谷试水城市商业地产，并于2005年成立华坤商业，负责购物中心的开发建设及运营管理。
但是好景不长，2012年“空置”、“过热”等一系列词汇弥漫整个商业地产业。首地集团开始调整战略，回归临空地产的主业，华坤商业则成为了转型的牺牲品。
对于购物中心的转让原因，首地大峡谷购物中心总经理李纲表示，这是首地集团实施战略转型，聚焦机场周边临空地产发展的实际需要。作为首都机场临空地产的运作平台，首地集团将开发机场综合体、空港生活城、航空物流中心、城市航站楼等四条产品线，实现临空业务与机场主业的协同发展。
亏损或许是此次转让的又一大因素。据首地大峡谷公开的数据显示，2012年首地大峡谷营业收入为9820.22万元，营业利润亏损5843.8万元，净利润亏损5653.02万元，账面负债112651.4万元。截至2012年4月30日评估基准日，公司净资产价值为67957.9万元。
另一方面，李纲认为购物中心规模化、专业化经营是大势所趋。但首地集团旗下除了首地大峡谷外，并没有其他商业地产项目，这样单打独斗，无论在品牌资源还是供应商谈判上都没有优势。
对此，昭邑零售首席咨询师刘晖认为，目前购物中心出现了过热的现象，而机场航空港建设正在加快步伐，首地的选择还是比较明智。
据悉，北京新机场正在如火如荼地建设，而首地集团旗下的位于南六环的临近机场的住宅项目也开始发售。
谁来接手
“即使被转让，也不能否认这是个优质项目。”刘晖说。首地大峡谷一挂牌，让许多家企业垂涎不已。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利告诉记者，此前有至少3家企业盯着这个项目。而有业内人士向记者透露，最有可能的买家是凯德商用。
虽然凯德商用媒体经理李婉对此表示“不清楚”，李纲也称“目前是在北交所的平台上公平公正公开的交易，还不能确定”。
但凯德商用对首地大峡谷的兴趣肯定不小。尽管凯德商用此前在北京已有8个项目，却仍一直在找机会落子南城。去年4月，其就从保利地产手中购得了大兴区一块商业用地。
相比凯德位于北京南六环、计划2015年建成的大兴项目，首地大峡谷的优势显而易见，其位于南三环右安南桥东南侧与右安门外大街交汇处的黄金地段，辐射周围3公里的21万住户，现有及在建住宅项目122个，商务办公项目25个，消费潜力巨大。
而且，开业两年多来，首地大峡谷也已经顺利完成了“养商期”。据李纲介绍，截至今年2月，首地大峡谷购物中心共实现销售额16亿元，客流量3050万人次。2012年，在宏观经济呈现下滑趋势、零售业整体增速放缓的情况下，首地大峡谷购物中心依然取得了销售额、营业收入同比增长20%、客流量同比增长19%的不错业绩。
另外，在刘晖看来，以REITs(房地产信托投资基金)模式运作的凯德商用，通过投资或收购的形式进行新项目的开发运营，在资金上不存在压力。凯德商用2012年报显示，截至去年底，该公司尚持有近34亿元人民币的现金。
而且，11亿元的负债加上7亿元的标价，对于现在南城的地价来说非常划算。他给记者算了一笔账，当下购物中心平均每平方米的成本价在8000~1万元左右，而此次首地集团开出的价格平均是1.8万每平方米，这样一个相对成熟的项目对于想在南城拓展的企业来说是一个不错的机会。
另外，郭增利也认为，虽然也有自建，但是总体来看，凯德商用收购的项目占了半数以上，收购是其在扩张时最常用的方式之一。2011年，凯德商用在中国收购5家购物中心、2012年也在北京、青岛、武汉等多地进行收购动作。
此外，凯德商用庞大的规模优势，也是首地集团所不具备。凯德商用在国内36个大中城市拥有60个商业地产项目，此外，还拥有来福士、凯德广场、凯德Mall等多个品牌和1万多个租户，与国际国内多个连锁零售品牌有着广泛的合作。
南城“伤业”？
首地大峡谷即将迎来它的第三任主人，或将成为搅动北京南城商业的一池春水。
事实上，随着一大批企业的进驻，寂寞了许久的南城已开始变得花团锦簇。
2009年，乐天玛特在南四环公益桥区域开业；2010年，北京华联携BHG进驻公益西桥商圈，与乐天玛特贴身肉搏。同年，首地大峡谷开业；2012年1月，银泰百货、永辉也扎根于此；绿地集团也将在大兴开出自己的首个购物中心。
根据北京丰台政府日前公布的第二阶段（2013~2015年）城南行动计划，未来南城将在公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等4类232项重大项目上，总投资约3960亿元。
此外，首都新机场的建设也将是南城发展的新亮点，而多条地铁线路的开通也为南城商业发展带来了巨大的商机。
名企扎堆，政府输血，一派繁荣背后却隐藏着商业氛围仍然不温不火的尴尬。
在银泰大红门店，记者发现，虽然是周六，但是商场人流量并不大。此外，周围的市政施工也在一段时间内限制了商场的人流。
市民姜女士就对记者表示，购物一般还是会选择西单或燕莎，乘坐地铁非常方便，而且可选择的商场也有很多。
中国人民大学教授黄国雄告诉记者，与其他成熟商圈相比，北京城南商业项目的繁荣往往需要多付出半年、一年甚至更长时间来养商。南城商业虽然潜力巨大，但当前仍然处于培育期。
北京市商业经济学会秘书长赖阳则认为，南城目前仍然没有一个标杆式的商业中心，虽然消费潜力巨大，但是各家企业依旧处于各自为战的阶段，没有形成很好的商业集群效应，对消费者的吸引力不够。
以首地大峡谷为例，除了方圆2公里缺乏与之相呼应的其他购物中心，略显孤独外，10万平方米的体量对于购物中心体验式消费的定位也略显紧张，且周边已无商业规划用地，增加了扩张和改造的难度，商业氛围也很难形成。
同时，主要消费客群的定位也是关键。在南城这样一个人口密度大的地区，社区型消费的市场很大，郭增利对记者说，前南城的商业社区型购物中心除了开业不久的华冠天地，所剩无几，且高端消费的需求也基本没有满足。
他举例说明，银泰百货公益西桥店、北京华联BHG等都存在定位模糊的问题，既想定位高端时尚客群，又想抓住社区普通消费者，反而两头不讨好。
但即使这样，依旧有着大批的企业前赴后继涌入北京南城。只是，谁能成为最后的王者？
（中华合作时报·超市周刊 记者 陈红杏）
