租售型购物中心存隐忧 有潜在产权问题 一直只租不售的购物中心，在地产商普遍遭遇资金链紧绷的环境下悄然改变着经营模式。越来越多的商业地产商开始尝试租售并举之道。以“出售+回租”的方式迅速回收资金。但与此同时，销售商铺带来的潜在产权问题，也让其发展举步维艰。记者了解到，不少二三线城市的春季房展上开始扎堆出现商业项目，地产商是否已经找到突破瓶颈的解决之道？
频繁亮相
从4月中旬开始，各地房展相继举办，新变化也随之产生。记者了解到，今年房展中的商业项目比例大幅提升，业态从几十平方米的商铺到数十万平方米的综合体应有尽有。
商业地产服务商RET睿意德高级董事王玉珂表示，商业地产成房展会“新主角”的背后无疑是众多房企增加销售型商业供应的事实。此前高调宣布在2013年加码商业地产的龙湖地产年报显示，其去年全年销售额的1/3多来自商业地产领域。
中购联在日前召开的《租售型商业房地产开发管理论坛》上发布的研究结果显示，中国约有78%的开发商采用租售结合型的商业房地产开发模式，而由于租售型商业房地产所有权与使用权分离，加之中国部分商业房地产开发商只重开发和商铺销售，忽视运营和管理，从而导致非专业和不规范操作时有发生，甚至给社会带来诸多不和谐因素。
虽然购物中心只是商业地产中的一部分，但在业界普遍认可住宅底商等业态的出售可行后，体量相对较大的购物中心就成为影响问题走向的核心。
模式之殇？
虽然租售型购物中心可以在短时间内积累现金流、缓解资金链紧绷的状况，但哥伦布商业股份有限公司董事长、总裁孙旭东坦言，租售型商业地产最容易突发矛盾，“因为现在大部分的租售型商业地产卖出去后经营不起来，卖的时候给小业主3万-4万元/平方米，卖出三五年后却有可能一分钱都收不到”。
此前，位于北京中关村的中关村e世界就因为散售“后遗症”陷入客流稀少、商户出逃的窘境。据北京商报当时报道，中关村e世界中大量商户出逃，月租金千元无人问津，其根本原因是项目此前散售给1800多个小业主，续租时一直难统一千家业主，因此影响出租。
因此，“卖后返租”成为租售型商业地产商解决“模式之殇”的主要途径之一。据介绍，目前大多数租售并举型商业地产会采取“五年返租”的方法进行养伤，但在返租期到期后，上述问题仍频繁出现。
发展之道
记者了解到，目前以租售型购物中心为主要业务的哥伦布商业，已在无锡等地开发多家租售并举的购物中心。
孙旭东表示，为破解购物中心产权割裂带来的负面影响，商场要坚持统一管理、统一定位和统一招商。“我们提出将所有权与经营权相对分离，在销售时引入股份制公司的经营理念，通过统一委托经营管理的模式，让项目不会因为分散销售而面临分散经营的巨大风险。”
但记者同时了解到，目前商铺进行统一委托经营管理仍存在法律风险及漏洞。如此前中关村e世界事发时，有业主表示当时向他们收取费用的亿世界（北京）电子市场有限公司和中关村亿世界物业管理有限责任公司均不是此前委托的物业管理公司。有律师坦言，在商铺买卖过程中，委托管理没有相关条例的前提下，一旦出现问题，小业主的权益仍难以保障。
（北京商报 记者 崇晓萌）
