地处长沙五一广场核心地段，已空置两年的万代广场裙楼，堪称长沙商业版的“灰姑娘”。这栋在黄金地段矗立已久的商业裙楼，在过去的13年间，仅有2年时间被两家商业品牌经营，但皆以失败告终。
最近传出新的消息：湖南福达商业地产签下了此处15年的经营权，欲以8000万的投资将此打造成白领生活广场。这一次，万代广场能否打破“魔咒”？
“地段、地段，还是地段”，这段在地产界广为流传的价值判断，在万代广场裙楼项目面前，似乎落了空。地处五一广场西面的万代广场裙楼，在落成后的13年中，仅有2年时间在营业。而造成万代广场裙楼“命运”的原因，是多方面的。
开发商破产，产权现纠纷
据通泰街街道办事处提供的一份资料显示，万代广场裙楼是1994年由当时的湖南进出口公司珠海分公司和大众游乐场等4家单位合股投建的，1999年9月开始投入使用。其中一到三楼的商业裙楼，被分为507个铺面，由468位业主购买。
这里的业主代表张志强告诉记者，“当时的开发商允诺了5年的整体招租和返利，但在2000年支付了第一季度的返利之后，由于开发商的资金链问题，这个商业项目就被无限期地搁置下来了。”此后开发商申请破产，也留下诸多产权问题，“让人意外的是，12000平米的产权面积，被开发商重叠售卖了14000平米的面积，小业主没办法办理产权证，只有手中的一纸合同。”
定位不明确，经营不理想
2000年业主自发成立了万代业主委员会，直至2001年引进了深圳百货品牌“紫荆城”，这儿才有了自己的第一位“住客”。
“紫荆城当时签下了5年的经营权，但刚好碰上了为期3年的黄兴路改造，紫荆城要求在5年合同的基础上再签订5年合同。但业主方面则要求，提高租金的5个百分点。最后没有谈妥，紫荆城进驻一年后便撤出。”随后，万代广场裙楼不得不面临长达7年的“空窗期”。
“2005年，业主又自发成立了君合物业管理公司，直至4年后，潮流特区才进驻。不过一年后，由于生意不理想，就撤出了。”张志强表示。
对于潮流特区“败走”的原因，一位商业人士分析，“潮流特区一到三层全部以小店铺模式存在，缺乏主力店支撑起高度，同时缺乏体验性的快时尚类商业模式极易被复制。”
记者在其他处的潮流特区了解到，租户进驻商场，“服装、鞋袜、饰品、服务”等项目，都可以在这里经营，选择卖什么，完全是经营户自己的选择，对于定位，品牌方不会干涉。
道路多次施工，招商难度大
在万代广场裙楼几年的空置期间，也曾考虑过做“数码商城”“童装市场”“时尚服饰市场”等，业主们曾与多家商业投资公司进行洽谈，但收效甚微。
“没有产权证，分属468户小业主共有的现状，让谈判变得非常艰辛。”张志强表示。除此之外，黄兴路的改造以及地铁的修建，也对该处造成或多或少的影响。
记者了解到，当时由于黄兴路改造，万代广场地块人流锐减，紫荆城每月要从深圳调配60万元才能维持长沙紫荆城的正常运转。而近几年，由于步行街的人流多集中在黄兴南路，也让万代广场与南边的平和堂、新世界等形成”冰火两重天”的对比。
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新开发商投资8000万打造生活广场
现在，万代广场裙楼迎来新的契机。记者获悉，湖南福达商业地产签下了此处15年的经营权，欲以8000万的投资将此打造成白领生活广场。张志强告诉记者，最快在10月，焕然一新的“万代购物中心”将面世。
“一楼以快时尚类的服装店、化妆品店为主；二楼引入时尚品牌餐饮；三楼将进驻一个长沙热门ktv品牌，目前招商已经完成。预计10月开业。”湖南福达商业地产投资管理有限公司项目负责人戚新表示。
但产权分散仍是“万代购物中心”将面临的第一个难题。
据悉，万代广场裙楼的468位业主中，目前授权君合物业管理公司，与湖南福达商业地产签下协议的有420户左右，还有40余户仍在谈判。“无论多好的地段和物业，没有一个强有力的经营者进行统一的管理，难以提升整个商场的经营档次。”商业品牌专家古湘表示。“虽然有各种办法来约束众多的小业主，但也不能完全排除管理的隐患。就算投资方获取了全部业主方的授权，在未来15年中，一旦经营不善，矛盾就将暴露出来，多产权就像一个定时炸弹。”
不过，对于该区域的商业前景，业内开始持肯定的态度。
“随着地铁口、大型停车场在五一广场的落户，以及各个商业项目的打造，（黄兴路）北段的吸引力将提升，人气也将开始向北分流。”古湘表示。这也是福达商业地产看中万代广场裙楼的原因之一。
对于如何打破经营“魔咒”，古湘认为，“随着商业业态的升级，体验式的商业业态成为重要趋势，从休闲、餐饮、购物等方面精准于一个人群，能使得此类人群的利益放大，从而获取优质的体验。”戚新也表示，“我们将休闲服务配套的面积规划到30%到35%左右，并将消费群体精准定位为白领，为他们提供消费体验。”
（来源：潇湘晨报）
