商场扎堆品牌趋同 沈阳五里河商圈陷危机 新世界K11购物艺术中心26万平方米、夏宫城市广场3.5万平方米、友谊时代广场6万平方米、茂业百货8万平方米、佳兆业10万平方米……这些来势汹汹的商业大鳄将这一区域塞满，在沈阳几个知名新建商业聚集区里，五里河显然已成为一个不可忽视的样本。商场数量激增与市民消费选择日益多样化之间的矛盾，使得过剩之忧变成了“切切实实”的过剩。辽宁社科院经济研究所副所长张万强表示，五里河商场过剩的趋势越来越明显，如果不注重错位和特色经营，这种过剩趋势将愈演愈烈。
从菜地到旺地
五里河，曾经仅仅是沈阳南郊、浑河北岸一个以生产蔬菜为生计的小村子，二十多年前的五里河体育场还是一片菜地，有一条数百米长的臭水沟，而三好街上只有新建和南苑两个商店。
始建于1989年的五里河体育场让五里河这个神奇的区域迅速地兴奋起来，中国足球队就是在这里上演了第一次杀入世界杯的传奇，五里河体育场也因此誉为“福地”。紧接着，“夏宫”袭来，当年的夏宫被称为亚洲最好玩的地方，夏宫成为沈阳体育休闲娱乐的代表品牌，并在东北甚至在全国产生巨大影响。不仅全面带动了五里河体育娱乐业的升级换代，而且奠定了五里河体育休闲、文化娱乐产业链的基础。
事实上，五里河中心商贸区、五里河商圈的概念是和平区政府在2005年5月份正式提出来的，具体范围是：东起南五爱街，西至南三好街，北起文化路，南至浑河北岸。据沈阳市商业局有关人士介绍，城市中心商贸区应具备以下几个条件：日客流量在30万人次以上，有较强的区域辐射能力，商业业态丰富。
业内人士认为，在沈阳城市南扩的环境下，新老城区间的交流与平衡也需要一个支撑点，而五里河商圈就处在这个支撑点上。在此背景下，2007年3月25日，沈阳西武入驻沈阳五里河商圈，这个在业界素有“北有王府，南有西武”之称的重量级百货给五里河带来了强势的动力，其掌门人香港迪生集团董事会主席潘迪生坦言：五里河商圈的优越程度可以和香港中环的置地广场相媲美。
商圈效应不断在迸发，2009年，北京华联五里河店开业;2010年，世茂百货五里河店开门纳客，深圳茂业五里河店蓄势待发，这些以白领、金领为主的消费群体让商家赚个盆满钵满。
从上世纪90年代初到目前，业内人士将五里河商圈归纳为三个时代。第一个时代应该是以三好街的兴起为标志，尽管当时IT产业比较单一化，但也成就了很多像东软集团这样的高科技企业，蓝色就是科技的颜色，这个时代称其为蓝色时代;第二个时代是以五里河体育场和河畔花园为标志，包括新世界花园、喜来登、万豪酒店等，这个时代产业是多元化的、充满生机的，称其为绿色时代;从2003年开始，五里河区域以市级战略包括东北地区的金廊战略的身份，步入了一个金色的时代，金色的时代就是以金廊包括世茂很多大的项目都入驻这个地区，开发面积、开发强度都增大了，这个时候它的很多产业在原有的多元化的基础上又呈现了高端化，称其为金色时代。
经历了三个时代之后，五里河商圈的地价和房价也是一路看涨。据统计，二十年来的房价翻了十几倍。然而，到了2010年，五里河商圈发生了一件震惊全国的事情，开业三年之后，西武百货撤离沈阳。
西武百货走了，可关于五里河商圈的争论已经开始。
商场扎堆品牌趋同
在应对廖廖顾客之后，陈丹妮只能用手机上网、间或性整理样品来打发时光，甚至找个说话的伴儿都没有。作为茂业百货的一间服装品牌店的营业员，陈丹妮(化名)感觉自己的主业像是发呆。“轻松是轻松，可一直这样闲呆着也不是办法啊。”陈丹妮的这句话既像是说自己，也像是说这片区域商场过度扎堆下的某种“集体焦虑”。
沿着青年大街自五里河公园始，至彩电中心止，短短3站公交车程的路段，林立的高楼已使它颠覆了老沈阳人对五里河地区的印象。而百货卖场，也从一家久丽百货(前身为西武百货)攀升至8家。
新世界K11购物艺术中心26万平方米、夏宫城市广场3.5万平方米、友谊时代广场6万平方米、茂业百货8万平方米、佳兆业10万平方米……这些来势汹汹的商业大鳄将这一区域塞满，加上已转型茶城的原世茂百货、正改造升级的华联五里河店，五里河地区商场面积已高达60万平方米。
在五里河附近生活了10多年的居民王婷常以小资自居，但对家门口陆续开出这么多大商场，她表示很难理解，在她看来每个人都有自己的消费习惯和目标场所，大商场间应该有个合理的辐射半径，至少应有个两三公里吧。
王婷说：“虽然五里河地区写字楼林立，就业人口非常大，可每到下班时刻，这些人基本都是通过自驾、公交、地铁迅速分散到城市的各个角落，晚上七八点我也逛过家附近的这几个商场，顾客稀稀拉拉毫无人气，这和中街、太原街、北行这些传统的商业中心完全不一样。”
陈丹妮的担心还在于，附近新开的商场如果再引进自己销售的品牌，她的业绩可能还要“惨上加惨”。“门店一两天不开张的情况都有可能，不敢想像临近其他卖场有同一品牌的门店后，自己恐怕只有拿基本工资的份儿了。”她说。熟悉沈城商场招商模式的业内人士李健告诉记者，东北不少零售物业招商都是通过代理商，而代理商提供的品牌无法配合如此多项目的需求，至少他们并不情愿把自己的门店开得那么集中，因为那样会明显遭遇高投入低产出。
未来之路如何走?
两组来自全球知名房地产咨询服务机构的调查数据，一度将沈阳商业中心“过剩”推上风口浪尖。
来自世邦魏理仕的数据显示，其在调查全球180个城市购物中心建设状况后指出，沈阳已建成购物中心200万平方米，还有170万平方米的购物中心正繁忙建设中，在建购物中心体量世界第四位。另一组来自仲量联行的报告则披露，沈阳目前商业中心空置率高达24.3%，位居全国第一。
香港联祥总经理杜宏鹏说：“沈阳区域优势较强，城市化水平发展快，高铁等使其对周边的辐射越来越大，沈阳的商业已经不是一个城市的商业，但就现阶段的商业中心开发量来看，已经不是过剩之忧了，而是切切实实过剩了。”持同样看法的还有辽宁社科院经济研究所副所长张万强，他向记者表示，五里河商场过剩的趋势越来越明显，如果不错位和特色经营，因定位过高、供应量偏大、品牌重复等，会加剧这种过剩趋势。
某商场招商部人士认为，五里河商圈作为新兴商圈，需要经营者耐心培育，商场集中可能存在同业竞争的弊端，但同样存在发挥群体聚集效应的作用，应加快该区域被接纳和认同的进程。
专业机构透露，沈阳目前包括在建、在售的商业中心，总供应量达到了2000万平方米，按沈阳常住人口820万估算下来，沈阳人均商业购物面积近3平方米，而在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般为1.2平方米。
杜宏鹏说：“住宅地产经历2008年、2010年的波折，给商业地产带来了机遇，一是不限购，二是住宅限购使其投资属性被动转移至商业地产项目。此外，开发商也热衷商业地产，可以通过配套商业项目提高住宅产品售价，同时承载更高的容积率要求，利润空间因此提升约1.5倍。”
事实上，除了开发商的利益冲动，一只有形之手也左右着商场开发的大增。张万强表示，现阶段政府有关部门对商业地产开发的优惠政策和条件，使得一些企业在看好沈阳消费市场的同时，却在准备不充分时非理性扩张。
一边是大体量商业中心的开发热情高涨，一边是多家百货商业的陆续撤离，或许这就是沈城百货商业加速市场洗牌的一个讯号。张万强预测，这种市场洗牌至少在5年之内都不会结束，在此期间，对于商业百货，建议从定位、经营理念等各方面，做好适合沈阳本地消费人群的规划，做出自身特色，才能赢得竞争。
（中国商报 胡海林）
