宝山万达广场开业一年近半空置 造城神话受阻上海 在万达的商业地产版图中，五角场万达傲视群雄。可紧邻地铁一号线共康站的“小师弟”宝山万达广场却是另一番景象。
2012年6月29日，上海宝山万达广场在万众瞩目下盛大开业。然而，记者探访发现，开业一年的宝山万达商场部分工作日客流稀少，毗邻的万达金街甚至有近半商铺空置待租。由于人气不足，这座曾被寄予厚望的约13万平方米购物中心正陷入门庭冷落的尴尬。
个案调查
宝山万达金街商铺近半空置工作日客流稀少生意淡
商铺变成仓库餐饮店主营业省电不开灯
在宝山万达广场的构架中，一条“万达金街”是毗邻室内商场的重要商业设施，贯穿了整座购物中心。它是2012年底万达商场投入运营后，经营方再集中出售分租的室外步行商业街区。然而，足足有三层的金街却未绽放金子般的光芒，目前商铺空置率高达近半左右。
6月4日中午11时左右，金街一楼142号铺位的门被打开一半，5、6名工人正在从铺子里往外搬四方形钢管。当被问及是否要装修开铺时，工人笑笑告诉记者，“铺子空着太久租不出去。现在租来作为仓库，195个平方米呢，可大了。”
一眼望去，整条金街上空旷冷落。“租金1个平方米1天16元，一个15到20平米的铺位一个月要1万多元了。别说工作日，就连双休日人也不多。”汤小姐告诉记者，她的舅舅租了靠近万达入口处的金街105-1商铺位。
因为工作日白天几乎没有一个客人，不少餐饮企业都在非用餐时段选择了不开灯营业，部分铺位已急着转让。据记者统计，金街一楼共建有58个大铺位，其中28个铺位空置、呈未出租状，另有2个铺位出租后已关张并要求转让。由于空置率高，顾客难现，却徘徊着不少租赁中介，推销铺位。
越往楼上走，购物街越显冷清。“开店刚刚1个多月，整个PoiPoilu童装专柜销售额不到3万元。”金街宝大祥童装店占地近千平米，因为鲜有人问津，所有的童装几乎都在打折。店员抱怨：“和市区的商场当然不好比。旁边的童装柜面一个月的营收才几千元。”据记者统计，金街二楼67个铺位中，有36个未租出并呈空置状，而已出租的商铺工作日人流量不足一成。三楼共有74个铺位，其中30个始终空置，已开张的商铺中不少已经关张停业。
营业员多过消费者“白菜价”难觅试鞋客
记者注意到，整个宝山万达广场30万平方米的商业综合体中，如果说金街是“辅料”，那么室内总计四层楼的万达商场可谓绝对“主角”。然而，“主角”同样难挣人气，尽管四层楼面由万达统一招商、相应品牌已入场开张，但工作日整幢商场客流量不过百余人，呈现的是另一番“空铺”的光景。“营业员都比顾客多了。”某柜台店员调侃道。
“折上再88折。”这样看似“白菜价”的鞋子在宝山万达商场内随处可见。记者注意到，同一双女鞋，在五角场万达内可以卖到一两千元，在宝山万达商场内只能标价三四百元。然而低价似乎未能带来销量，TaTa专柜的营业员告诉记者，一个月至多卖出几百双鞋。
千百度女鞋柜面虽贴满了“满99减50”、“新款58折”的促销字样，但难遇一位试鞋客。“生意比市区差得太多啦。”一位店员告诉记者，公司给宝山万达内专柜的销售指标约为15万元到20万元，这在市区的商场轻易就能完成，但在这里，半数的时间却完不成。
三楼的服装、四楼的餐饮也同样面临空荡荡的景象。以服装柜面来看，除了Zara、H&M有少量人流外，许多品牌都几乎无人光顾。不少店员透露，除了双休日及节假日店里人气稍足，平时商场都没什么人。“除了开业初小小地热闹了一把，之后再无起色。”
原因
“造城者”神话受阻上海近郊
万达回应：开业一年还需“养一养”
“万达到哪里，哪里就是城市的中心。”从2001年伊始，万达一直以这样成功的“造城者”身份涉足商业地产界。不过，万达方面在接受记者采访时也承认，除了五角场店，万达其余在沪郊区的项目仍处于净投资阶段。宝山这样投资十几亿元的项目中还存在着入驻商户“不上不下”的尴尬。
金街项目“拖后腿”
2006年底，被誉为“第三代万达广场”的宁波鄞州万达广场、上海五角场万达广场、北京CBD万达广场在同一周内开业，巨大的人流使分布于三大城市中的万达生意火爆。业界称此为万达震惊商业地产界的“三大战役”，它们的成功也让万达模式“初定天下”。
不过，像宝山万达这样曾被寄予厚望的大项目，为何没有成功复制五角场的辉煌?
“目前的情况在集团预期之内。”万达方面有关人士表示，宝山万达中的万达百货营业额位居全国20多家万达百货之首。不过它只占整个项目的10%。总体来看，万达广场内部为集团持有，处于满租状况。外街200多家商铺则出售给了小业主。后者状况的确不如商场内部。
“金街的产权全部都是小业主，我们可代为租赁。一楼实际的出租率已经达到80%，你看到没有开张的部分，可能是装修前的手续并未办妥，或是已经出租出现转租等现象。”面对空置率高的尴尬，宝山万达金街工作人员回应，“商业地产的盈利第一年多半保底或少量亏损，但刚刚运行半年，一楼的情况总体算不错。”但她也承认，金街二、三楼空置铺位确实都未出租。
上述万达方面人士坦言，作为万达模式的关键一环，万达是国内最早做商业散售的，2003年之前做长期包租、完全散售招租等，都曾发生过问题。“现在沉淀下来的万达模式是国内最可行的模式，即大部分持有，小部分销售，靠前者保证整个商业广场的品质与购物体验，进而带动小业主持有的商铺。但这个有一点，你必须要有耐心，不能说你现在买了，才一年就说赚不到钱。”
对郊区商业期望过高
近郊的“特殊情况”也制约着万达在宝山、江桥、周浦地区的快速发展。
万达方面有关人士表示，宝山以周边五公里为辐射范围，包括共康、通河、彭浦。不过，它还面临大宁商业广场及宝山老城厢商业的竞争。
记者了解到，宝山万达选址的共康地区最初定位是低价、批发的共康服饰城。历经十多年发展，共康服饰城已经变身综合性批发市场，除了服装外，生活用具、装修装饰也一应俱全，但其价格仍然维持低
廉的大众路线。此外，紧邻新建宝山万达广场的，还有开辟多年的家乐福大卖场。不少消费者表示，上海北部地区的宝山板块，消费者的生活用需在原先的共康服饰城、家乐福卖场已经能够满足。
上海社科院商业研究中心主任朱连庆认为，上海四大万达广场开业后有喜有忧。
五角场万达的成功从某种角度来说是天时地利人和。它地处上海东北部中心，周边又没有任何大型销品茂，加之100万人流的地域基础。而周浦地区历来有“小上海”之称，两区合并后原先南汇地区的人流也多拥向周浦万达，周边又有不少老外居民。而江桥、宝山两大万达的选址，相较于五角场、周浦已有劣势。江桥地区本身具有同类的购物中心，一定程度上会实现分流。
商业地产专家、克尔瑞信息集团咨询中心副总陈倍麟表示，“万达是在交必要的学费。虽然万达模式本身并没有错，但或许万达对上海非中心城区商业的期待值过高了。”郊区的消费水平有限，存在先天缺陷。“购物中心讲究的是品牌，经营的是一种品质消费。可周边人口对消费的期望主要还停留在生活消费之上。即便万达采取了中低档策略，与消费群体之间仍存在落差。”
万达：还要“养一养”
相比外界的期望，万达对现有状况仍有极大的耐心。“前途是光明的，道路是坎坷的。”万达方面有关人士说。
万达曾以18—20个月建成运营一个项目而在国内有着“造城者”的美誉。“城”造完后，怎么经营?他认为，万达在近郊的三个项目都还处于“养”的状态。“商业的价值是没有天花板的。这需要时间，比如时间一长，外街商铺慢慢满了，周边消费者的消费需求起来了，以及和大宁等的竞争中吸引更多的客户，宝山项目会好起来。”另一方面，万达的项目一般每两年会对入驻品牌进行一次调整，调整幅度在20—30%左右。
行业
申城购物中心面积人均2平方米“超标”70%
客观分析，开业仅近一年的宝山万达广场虽然遭遇冷清尴尬，却仍处于商业地产项目三年培育期之内，还有“熬出头”的希望。不过，成熟的商业地产操盘手万达在沪上近郊受阻，却值得商界深思。
记者了解到，目前全市已开业的购物中心已将近百家，为全国之最。在商场越建越大的冲动下，国内购物中心已出现供过于求的泡沫隐忧。对此，目前市商务委正对“十二五”期间5000平方米以上大型商业设施的规划布点进行调整修编。
去年销售突破千亿电商冲击下增速放缓
去年以来，电商对百货、卖场等传统零售业造成了巨大的冲击。可唯独购物中心这种业态依旧保持着高速发展。
上海购物中心协会介绍，目前全市开业的购物中心数量已将近百家，为全国之最。今年，这个数字有望突破100家。从面积来看，购物中心大小各异。小的有5万多平方米，大的则可达三四十万平方米。
值得注意的是，购物中心在上海一直保持着高速发展的势头。根据协会统计，“十一五”期间，其平均增速达到了24%。去年，增速在电商影响下开始趋缓，但也保持在20%左右。“购物中心一定程度上能抵御电商的冲击，原因在于它是最能体现体验式消费的业态。所以在行业整体不佳情况下，购物中心表现依旧不俗。”该协会负责人说，去年，全市购物中心的营业额突破1000亿元，占全市社会零售品消费总额的七分之一。
全国在建面积居全球一半沪存量消化至少4年
不过，多位专家在接受记者采访时却担忧地表示，“购物中心热”背后存在着泡沫化的隐忧。
市人大代表、淮海集团董事长吴荷生在今年上海两会上就提交了一份相关的书面意见。她指出，随着城市化建设的加快，以及住房限购政策出台后的市场导向，近年来商业地产迎来爆发式增长，大型商业设施的供应量大幅上升，呈现布点密集、单体面积放大的趋势。
截至2012年10月16日，上海商业地产的存量达到1201.91万平方米，其中大部分存量位于外环外。而当年上海商业地产成交总量为248.24万平方米。“这也就意味着，即使没有新增供应量，目前的商业地产存量需要4年才能消化完。”她感叹，如果放眼全国，截至2012年1月，中国在建的购物中心面积已占全球的一半。
陈倍麟给出了另一组数据：根据国际惯例，一个地区人均购物中心面积控制在平均1.2平方米为宜，但目前上海已接近2平方米。“上海是一个人口导入城市，有能力不断消化这些购物中心。但若该业态爆发式扩张，就存在过热风险。”
开发商关注短期获利“综合体”更宜获批
陈倍麟表示，国内购物中心存在泡沫隐忧，是由多方面原因引起的。“其中不乏开发商、投资客的逐利投机行为，也有政府部门在商业规划中出现了漏洞。”
吴荷生表示，短期来看，我国很多城市存在商业地产大量集中开发，导致产能过剩，一线城市同区域内同质商业项目面临恶性竞争。“这一现象带来的问题是，开发商出现普遍的短期获利倾向。”吴荷生说，2011年到2013年开盘的上海47个购物中心中，自持出租和租售结合的分别为6个和4个，其余37个均为在售或代售。
那么，是什么让开发商出现短期获利的冲动?陈倍麟分析，按理商务部门会对市、区、社区、城镇等不同层级商业业态发展进行规划。但在实际操作中，规划往往存在“两张皮”的现象：商务部门负责商业规划、网点布局，批地的规划部门则另行一套进行规划。两者之间缺乏衔接统一，使得有些商业网点规划只能流于纸面。“为什么现在商业地产中的城市综合体那么多?纯住宅项目越来越难获批了，但如果开发商在项目里加入商业、酒店、办公，成为综合体，规划审批通过率就升高了。”
政府规划无“控制力”
部分区域“中心扎堆”
吴荷生指出，据市商务委和市规土局2009年联合发布的《上海市商业网点布局规划纲要(2009年—2020年)》，上海将形成12个市级商业中心和22个地区级商业中心，并对不同购物中心进行了规划布局。但实际上，因为规划的体制松散，本身缺乏控制力。购物中心扎堆而立。如规划中的市级商业中心———五角场和中环、地区级商业中心———南方商城、新城商业中心———嘉定新城等近年已建或在建一批超大规模的商业设施，总量均已超过规划导向，且与实际消费能力的增长不匹配，不可避免会带来商业设施效率降低和空置率提高。 陈倍麟进一步指出，规划上的漏洞还导致一些地区购物中心资源分散在多个开发商手中，各自分裂，难以形成成片的集聚效应。“这就必然导致消费者和入驻商家的分散。对购物中心这种需要规模效应的业态来说，存在着经济风险。”
5000平方米商业设施一定区域内应总量控制
记者了解到，修编上海“十二五”商业网点规划，已经被列为今年市商务委的一项工作。根据目前的设想，上海将对5000平方米以上的大型商业设施在一定范围内建造的数量做出界定。“比如，在一个区域内最多可以开几家大型商业设施。”知情人士透露。
陈倍麟认为，目前还需要加强政策杠杆干预，从源头把控批地时对购物中心建设的比例。也有专家认为，可以通过采取提高交易成本、放慢土地出让节奏等调控措施为商业地产的投资过热降温。
吴荷生则建议加快对闲置物业消化转型的刚性指导，对业态布局明显不合理的商场应该落实结构调整的规划，引导部分在建项目转型。同时，全面建立大型商业设施供应量、吸纳量、空置率的信息跟踪机制，提高商业资源利用效益。此外，上海还应形成鼓励业态创新和商业模式创新的长效机制。“比如，用更开放的眼光积极引进更多的国际品牌和新型业态，转变对先入为主的国际大牌在商业中心市场定位上的依赖，提高商业资源利用的丰富性。”
（上海劳动报 陆晴 陆燕）
