今年是万科成立30周年。日前，在万科举办的媒体见面会上，公司总裁郁亮首次谈及万科转型，并表示，国内房地产每年巨额销量不可持续，万科在第4个十年一定会遇到行业天花板，未来万科将转型为城市配套服务商。
“美国每年的住宅地产销量不过40万套，而中国则达到了1000万套，这么大的销量不可能持续，而且地产开发商也不是城镇化的主角，因此万科在第4个十年一定会遇到房地产行业发展的天花板。”郁亮表示。
目前万科在国内进入的城市数量为60多个，仅占全国城市的十分之一。郁亮称，万科还可能再进入几个城市，但总体来说，万科的全国布局已基本完成。
转型：城市配套服务商
全国布局落定，剩下的便是如何在这些城市中挖掘潜力，除了继续提升住宅市场占有率，万科正在考虑向城市配套服务商转型。郁亮表示，万科可做的事很多，比如能不能经营垃圾场，万科对绿色环保和垃圾回收有多年实践心得；比如养老产业，国内人口老龄化趋势越来越明显，市场空间也很大。
“目前万科正从产品提供商向城市配套服务商转变，为了实现这个定位，万科不得不做商业地产，除了满足居民日常生活需要的社区商业领域，未来也可以考虑经营垃圾场。”郁亮说，完成这个新的定位万科还需要做很多改变，做住宅已经得心应手的万科，要向服务商转型，关键还在于团队转型的问题，而这是相当困难的。
“比如现在我们不得不做商业地产，就是为了满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能。其实在网购时代，商业购物中心越来越受打击，所以万科对此非常慎重，是没办法才做一点。”郁亮一直坚持认为他还没有发现好的商业运营模式，所以万科不会大举进入商业地产。
在他看来，现在国内持有型物业的回报率是很低的，大量持有也很不现实。万科涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度，“万科更有兴趣的是，来研究如何成为城市发展的配套服务商。人会逐渐变老，因此养老也跟地产相关，未来万科会成为城市配套服务商，也会参与到养老地产当中。”郁亮说。
而另一个先于同行的战略考虑则是，垃圾场是每个城市发展必须的配套，也是城市发展中面临的一个重要问题，从这个角度来看，万科也在考虑未来会参与到建造和经营垃圾场的领域中去，能够做成公园式的垃圾场，万科也能够从中获得发展机会，再加上万科有多年研究的绿色环保技术能力，可以在其中得到发挥。
房地产的暴利时代已经结束。尽管身为目前中国最大的住宅开发商，却也在担心当行业瓶颈来临的时候，万科发展的瓶颈也会出现，在万科的第4个10年，万科一定会到天花板的时候。
所以，郁亮说，万科在行业发展将逐渐面临瓶颈的时候还能保持目前的增速，“关于万科在10年内能不能达到万亿元的业绩，这是不可能的，衡量企业不能只用规模，还有股东回报，利润等等，在未来10年万科必然会碰到规模的天花板，因为住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩。万科之所以转型成为城市配套服务商，就是为了在规模碰到天花板后，能找到新的增长点”。
目前，万科已经拥有40万的住宅客户，未来5年，其客户数量有望达到100万，并且这些客户对万科品牌都有较高的认同度，这也是万科未来定位城市配套服务商的重要基础。
转型城市服务商是万科的中长期目标，中短期目标仍是地产销售的持续增长。郁亮希望，万科的地产销售收入能达到3000亿，相比2012年翻番，公司内部也完成了打造3000亿销售的管控平台。
万科在美国旧金山与铁狮门合作的项目于上周开工，该项目为旧金山近年来最大的地产项目。按万科设想，未来海外项目投资比重将提升至20%。但郁亮强调，万科在海外不会建唐人街，所建住宅同样以自住为主。
商业地产仍然不会成为万科转型的备选，郁亮认为，未来商业受网络购物的冲击会比较大。
对于银行去杠杆化如何影响房地产行业，郁亮表示，中国经济也需要挤泡沫，银行紧缩有利于政府控制房价，作为房企，万科对银行一直不太放心，所以万科非常注重手中持有足够的现金；另外，万科在今年下半年也不会特别考虑加大拿地的力度。
（来源：证券时报网）
