1、口岸的概念
每个“城市商圈”至少由一个商业中心所组成,而每个商业中心都会形成一个“口岸”。
「口岸」(port)也称“市口”。是城市商圈中,商店或商店群的集中地;也是城市的“各类商业中心”——口岸是城市商圈的“核”。
口岸的范围,是“2公里左右”范围内的商业聚集区域,即人们在“口岸”内以“步行方式”能够到达各主要商店。口岸的“辐射范围”,也是其所在的“城市商圈”的覆盖范围。
2、口岸的性质
口岸,也有“真口岸”和“假口岸”(fake port),“繁华的口岸”不一定都是“好口岸”;诸如,“快车道口岸”、“高架桥口岸”等一些“障碍性口岸”,很多都属于“有人气”但“难聚集”的口岸。当然,有些“障碍性口岸”在汇集了“巨大的城市人流”时,也会冲破这一界定。
3、口岸的分类
(1)独立口岸(independent port):由“单一商业地产项目”所形成的口岸称为“独立口岸”。
(2)组合口岸(grouped port):由“多个商业地产项目”所形成的口岸称为“组合口岸”。“组合口岸”的商家之间存在着几种经营关系,即:竞争关系、聚集关系、错位关系和互补关系等。(参见:《商业规划》-《定位与业态规划》-准入策略的选择)
当然,根据口岸的“竞争强度”和“准入程度”,也可以将“口岸”分为“太阳口岸”和“月亮口岸”,并依此确定口岸的“准入策略”等。(参见:《商业规划》-《定位与业态规划》-「口岸准入法则」)
4、口岸的存在方式
● 路口式:即“商业地产项目”围绕着“交叉路口”(十字路口、米字路口)形成的口岸。
● 广场式:即“商业地产项目”围绕着“城市广场”形成的口岸。
● 街区式:即“商业地产项目”沿“商业街区”形成的口岸。
● 组合式:即由“交叉路口”和“商业街区”共同形成的口岸。
● 项目式:即由购物中心/Mall或“建筑组团项目”形成的口岸。
(摘自《商业地产选项》史博文著 中国建筑工业出版社)