在国内房地产业，保利地产与万科、招商、金地并称“万保招金”，为全国房地产“四巨头”。万科、招商、金地三大佬均在住宅地产与商业地产的良好联动之间做出了成绩。保利地产浸淫住宅地产多年，凭借丰富的开发运营经验，也已形成了涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等多元化优质商用物业的规模化经营格局。
如今，保利地产多元化经营实现了较大突破，不仅完成了商业管理公司的组建，实现了商业运营和酒店管理平台的正式搭建;还正式成立养老地产公司，稳步推进养老地产项目试点;深入三四线城市，发展旅游地产；房地产基金管理规模进一步扩大。今天，让我们来理一下保利地产产品线，探讨保利纵横地产发展战略。
保利地产全国拓展布局图
商业、旅游、养老多元开花
以“中心城市的城市中心”作为选择商业地产项目的重点参考系，配合整个保利地产集团达到住宅与商业投资“70:30”的新投资结构，这是保利地产在2012年初北京品牌发布会上启动的商业地产发展战略。按照保利的规划，未来将逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例。据此，保利地产已经在广州、成都、佛山等中心城市的CBD开发了一系列地标性、资源性的大型购物中心和五星级酒店项目。2013年3月，成都保利商业运营中心成立，整合保利全国商业资源，通过与数十家国内外战略合作商家深度联动，全面行使从前期项目市场定位、招商直至后期运营的商业运营功能。至此，保利强势发力商业地产的决心一览无遗。
保利在旅游地产上的尝试选择从三四线城市开始，近几年在成都、阳江、东莞、三亚等地投资开发了大体量旅游地产项目。2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议，拟在遂宁市打造养生谷生态国际度假区。2013年2月7日，保利（成都）实业有限公司在遂宁以150万/亩拍得一宗200亩商住地块，该项目总用地面积约3000亩，投资总额约55亿元，规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。
另外，在保利地产未来十年的发展战略规划中，已经明确将北京作为养老地产的试点区域，力求在养老地产等新地产业态形式方面实现突破。保利对养老地产的探索由来已久，早在2008年就涉及养老地产方面的研究，并已完成养老地产模式开发研究，也已形成对养老地产的设计标准。 2011年3月22日在保利股东大会上，保利高层首次明确表示，公司将逐步发展养老地产与旅游地产。保利地产相关负责人称，保利今后将为社区的老人在旅游、医疗、健康体验等方面提供全面服务。
保利地产旗下的项目多为综合业态，各种业态之间可以相互组合，在不同城市应运而生。比如写字楼往往兼具商业、休闲、娱乐、餐饮、酒店等功能，会展中心除了展览还有商务办公、酒店、住宅等业态，上述表格所列举的项目多以该项目以某种功能为主来归类。但依循保利商业地产发展脉络可以看出，保利国际广场可以说是保利地产重点打造的明星产品系。
按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿-25亿元。从试探到大范围扩张，保利地产在商业上的路径，与其住宅的发轫之际颇为相似。目前，保利旗下的商业地产分两种类型，一种是用于销售快速回款的，另一种则自行持有，包括酒店、购物中心和地标性的写字楼。保利地产副总经理胡在新曾表示，未来的商业地产方面，公司将主要以销售为主，但也不排除一些地标性的建筑会作为持有。 保利地产借助自有的商业运营平台，正在实现商业地产开发自持与销售双管齐下的格局。
联合拿地 合作开发
土地价格居高不下，对很多房企来说，单方面作战已捉襟见肘，强强联合、寻求合作方是良策。保利也走上了合作拿地、后期合作开发的道路。早在2011年9月7日，保利地产全资附属公司保利(天津)便于融创置地签订合作协议，共同出资20亿设立合营公司--天津保利融创投资有限公司，在内地从事物业开发。根据协议，合营公司注册资本20亿元，保利(天津)出资10.2亿元，占有51%的股权；融创置地出资9.8亿元，拥有49%的股权。同年9月16日，该合营公司摘得天津“棉二”地块——占地面积约11.7万平方米，建筑面积32万平方米，规划为居住兼容商业金融业用地。其中，包括14.2万平方米的城镇住宅用地，12.8万平方米的商业金融业用地，5万平方米的酒店公寓用地。此后，保利与融创于2012年9月耗资10.6亿元在北京亦庄联手拿下一块土地。同年，保利地产与首开地产合作以13.8亿元在大兴拿下了16.78万平方米的项目。2013年6月27日，保利与万科以53.7亿元的挂牌底价成功竞得重庆江北区溉澜溪地块，根据所拿地块的指标要求，将会建造一个商业综合体。
参与旧改 模式扩张
千灯湖南海新城如今是保利地产参与城镇化建设的样版，保利地产董事长宋广菊将南海新城视为保利城镇化模式的试点，希望保利以此为蓝本，复制到珠三角更多的城市，乃至全国。目前，保利地产的新城开发模式已将触角伸入更多的城市。保利地产早在4年前就开始布局粤西北，近两年则加快向全国扩张，现已进入郑州、西安等。通过参与这些二三线城市的旧改，投资兴建城市新中心，推动当地的城镇化进程。
（搜铺网商业地产研究部 周松平/文 转载务必注明作者与出处！）
