万达、台晟、华隆、华盛、富安……随着地产“大鳄”纷纷涌入长三角杭嘉湖平原腹心地带——浙江省嘉兴市，这个素有“鱼米之乡”的三线城市的商业综合体项目如“雨后春笋”般挺立，商铺投资自然成了人们茶余饭后的谈资。
在商业综合体汇集的“战国”时代里，虚拟分割商铺“捆绑”售后包租的模式无疑最吸引投资客“出手”。只是，随着商业综合体不断拔地而起，这种模式开始显现弊端。
嘉兴市住房保障局副局长许枫日前透露，由于嘉兴市民消费力有限，蜂拥而至的商业综合体难持续经营，后期将致使小商铺业主维权困难，政府维稳压力颇大。
商机：各类商业综合体“拔地起”
在“东拓西进、北控南移”的城市规划理念的支撑下，拥有400多万人口的嘉兴市悄然变大。
城市规模扩容，各类商业地产项目也接踵而至，商业综合体项目更是如“雨后春笋”，内容涉及旅游、建材、家具、食品等，几乎无所不包。
分析原因，业内人士称，国家对住宅市场采取宏观调控，与此相对的商业地产仍旧“不限购”、“不限贷”，所以不少房产商纷纷将资金集中投向商业地产。
正如SOHO中国有限公司董事长潘石屹每每在调控政策出台之时作出的令住宅开发商眼红的表态：“这些调控政策都是针对住宅市场的，对我们开发的商业地产项目没有任何影响。”
嘉兴位于长三角杭嘉湖平原腹心地带，城市处于江、海、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里，区位优势明显。
这里，无疑是商业地产发展的“温床”。嘉兴本地媒体统计，2013年上半年嘉兴的纯新盘中，有一半以上为商业地产。目前嘉兴市本级已建、在建的商业综合体共13个。
嘉兴商业地产已然“一发不可收拾”
在当地文昌路一带，有环球国际、中润﹒嘉兴中心、多德福嘉兴食品城等多个大型商场正如火如荼地建设中。
8月23日，颇受关注的嘉兴万达广场也正式开工建设，人们期待这个总投资60亿元、总建筑面积70万平方米的商业“航母”能进一步提升嘉兴的商业发展水平。
嘉兴市住房保障局副局长许枫表示，因为培育大型商场能为当地带来后续经济效益，所以地方政府在招商引资时有导向地鼓励发展商业综合体项目。
模式：虚拟分割“捆绑”售后包租
这些蓬勃而生的商业综合体，投资多以亿计，建筑面积动则几十万平方米。可是，在对外销售商铺时，开发商多以面积小、总价低、收益高的噱头对投资者宣传。
之所以出现面积小，总价低的商铺，是因为开发商对大面积的商铺进行了“虚拟分割”。
《城市房屋权属登记管理办法》第二十条规定：“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界线的部分为基本单元进行登记。”
但随着经济的快速发展，大型商场不断涌现，房产开发商为了以后经营上的便利，商铺和商铺之间不存在墙、隔板等固定的实体边界，整个商场在实地上是整体贯通的，这就是所谓的虚拟权属界线分割出售。
这些仅靠“四个铜钉”围成的商铺，就是所谓的“虚拟分割”。
以嘉兴市区一新楼盘——环球国际为例，虚拟分割的商铺建筑面积约10多平方米，除去公摊，使用面积仅5平方米左右。
“环球国际大概有5000多个这样的小商铺。”日前在环球国际购买了一间商铺的陈红(化名)告诉记者，因为商铺面积小，所以总价低，一间3楼的铺面仅30多万元，适合小额投资。
不过，在数十万平方米的大型商场中，5平方米的商铺到底有何用武之地？
为了让这些小商铺“大展拳脚”，开发商常常将虚拟分割商铺与售后包租“捆绑”销售。业主购买虚拟分割的商铺后包租给专门的公司进行委托管理。管理公司“积沙成塔”，汇成大面积商铺进行招商。租赁期间，业主可以以一定比例分成租金获得收益。
“买了商铺不用自己经营，坐在家里等着拿租金。”陈红分析，这是她及其他购买者看中小商铺的原因。
记者在当地调查，这种包租的形势遍及各大商业综合体。中润﹒嘉兴中心的销售人员告诉记者，该商场共578间商铺，目前仅一楼尚有部分待售，其他均售罄。
“虚拟分割和带墙体的商铺都有，有墙也能打掉，两者其实没什么区别。”销售人员介绍，包租合同签约8年，前三年受益为总房价的7%，后五年为8%。
多德福嘉兴食品城萧姓销售人员也表示，1171套商铺市场反馈极好，商场与业主签订合同，五年回报期，前三年免租给商户，业主没有收益，但开发商会一次性为业主扣除总房价的20%。而此后，收益部分一九分成，业主占九成。
问题：综合体或败北包租公婆成空等
商业综合体虚拟分割成一个个小商铺，小业主们“坐等”收租，看似一本万利的事情，真的没有问题吗？
其实，在签下合同后，陈红就后悔了。
陈红购买的商铺建筑面积10.88平方米，其中公摊面积4.93平方米，套内面积仅5.95平方米，总价30万元。“相当于每平方5万元。”
实际上，据记者了解，嘉兴市住宅价格的均价约7000元/平方米。“这个店铺的价格简直就是‘天价’。”陈红抱怨道。
不管如何，“天价”商铺已经购买，如何能保本甚至盈利是“包租公婆”们最关心的问题。
以欧美国家的实践经验，一个城市，周边3公里范围内、常住人口在20万至30万之间，可以支撑一个10万平方米的商业综合体发展。
嘉兴市本级常住人口约100多万。据此推算，嘉兴市本级能支撑的商业综合体约5个左右。如此一来，不禁令人生疑：嘉兴是否能“养得活”雨后春笋般的商业综合体？
环球国际中心营销总监胡昌书对商业综合体项目十分看好，他告诉记者，目前环球国际已经与月星家居签订合同，成为战略合作伙伴。而月星家居的入驻将会带着8000多个厂家一起进来，“撑”起商场定是没有问题。
不过许枫有所忧虑。她介绍，嘉兴前几年出现了两个做建材的商场，这两个商场规模稍小些，依照上述模式包租三年，前期免租金，商场能够经营，后期商场便支撑不下去了，“原来承诺(给业主)8%，后来没有了。”
“这种项目要靠人来消费，嘉兴这种城市，本地人口几十万，外地人口再加几十万，一百多万人口，整体消费水平一般。”她坦言，嘉兴的消费力水平有限，怕是无力支撑。
据悉，2008年至2011年间，桐乡红星美凯龙世博家居广场项目以包租10年加8-18%租金回报业主的承诺，导致1000余名业主血本无归；上海浦东新区八佰伴商圈的中融国际商场业主2002年购买虚拟分割的商铺引致纠纷……
一个个失败的案例无疑令陈红等业主“雪上加霜”。许枫还担忧，小业主拿着十几平方米的商铺无能为力，被迫要返租，若后期商场经营不善，这些单个的、仅有几平方米的商铺就没多大用。“这些小业主真的很危险。”
同时，她也透露，嘉兴本地的市民极少购买虚拟分割的商铺，一般都是外地投资者，他们在不了解“行情”的情况下轻率地投资。
在她看来，商业综合体若经营不善，后期会影响社会稳定，对政府维稳带来压力。
措施：政府发文禁“虚拟分割”模式
2003年前后，浙江金华也曾刮起一股时兴分割销售商场商铺的劲风，当时以返租为噱头，令中小投资者趋之若鹜，不仅连夜排队，甚至发展到高价竞拍。
2007年，为了避免风险，在金华市政府的支持下，当地福泰隆广场三楼分割商铺无条件退铺。
2009年7月1日，上海正式实施《上海市房地产登记条例》，上海市住房保障和房屋管理局作出解释，由于缺少相关规定，出现开发商采取划线、打铜钉等方式将原始设计的商场、办公楼等擅自分割成若干单位出售产权，由此引发矛盾，根据新条例，禁止开发商擅自分割售楼。
无独有偶，北京市住房城乡建设委会同多部门于2011年联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。
许枫告诉记者，嘉兴市政府对于目前虚拟分割商铺的“泛滥”之势已有“警觉”，遂出台了《关于进一步加强市本级房地产用地供应和监管工作的若干意见》。
“意见”中规定，对商业服务业类(如商场、市场、旅馆等)经营性项目，在土地出让合同中要明确开发业主持有物业的比例、用地分割和转让的要求及严禁大空间商业虚拟分割等内容。
记者发现，该条例于2013年9月1日起开始实施。
所以，该“意见”无法规范在此前拿地的商业综合体，而这些综合体的开发商还在继续销售虚拟分割商铺，后期的经营成败直接涉及上千业主利益。
许枫解释，如今的形势，只能依靠相关部门加强管理，避免出现问题。
日前，记者在市场上调查发现，或是受新出台的文件的影响，嘉兴市区部分在建或正在招商的商业综合体已不再以“虚拟分割”作为宣传点。
（来源：中国新闻网）
