吴克红
2013年11月17日、24日央视《每周质量报告》以“土地增值税黑洞”为题，报道说：土地增值税本是抑制房价上涨的主要杠杆，国务院和国家税务总局屡次发文要求强化土地增值税征管，严格清算核查和稽查，但是各个省市地方税务局征管不卖力，对销售已达85%的项目没有征管到位。根据李劲松律师和社科院康小明博士的估算，全国所有房企拖欠土地增值税总额在3.8万亿左右。并且29家上市公司披露的财务报告数据即自己承认“应付税金（土地增值税）”即达640亿。财政部科研所刘尚希作证称：“应付税金就是应交，没交就是欠税。纳税人计算出来就应该申报交纳。”至于房企为什么没有受到来自税务局方面的压力，刘尚希解释“土地增值税征管太复杂”。
任志强批驳央视的“3.8万亿欠税是造谣”。万科回应称央视混淆了“预提”与“现时纳税义务”两个概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。
2013年12月30日央视《东方时空》再次以万科4个楼盘为实例，批评各省市地方税务局没有把国务院“税务部门强化土地增值税征收”的要求落到实处。记者通过采访证实了吉林万科城已经全部卖完但没有完成土地增值税清算，吉林地税直属第一分局回应称“2013年11月才达到可清算条件，正在检查。”广州金域蓝湾一期和柏悦湾1期销售比率在2012年末即超过了85%，主管地税局却也承认“未清算”或者辩称“未达到清算条件”。刘尚希再次以税务专家身份作证称“只要达到清算条件，纳税人就必须申报纳税。可清算就是必须清算，不是也可以不清算。……看起来税务部门没有下发通知，似乎没有形成拖欠，但是从法理角度上说已构成拖欠，纳税人有及时、主动申报的义务。”矛头直指“万科没有履行纳税申报义务”。次日万科发布57号公告，称：吉林万科城项目毛利率仅为16%，预计清算后属于应退税项目；广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目，均未全部完成销售。2012年12月31日公司计提44.35亿元属于“土地增值税清算准备金”，是会计准则“收入和成本配比原则、谨慎性原则”的要求，性质属于“会计估计、预提准备金”，与企业现时纳税义务无关。未来企业的实际纳税义务由税务机关另按不同计算方法确定，不以企业自测数据为依据。即属于“未来可能产生”的土地增值税，不是“应缴未缴”的土地增值税。
2014年的元旦全国各省地税局的官员“有点累”——都在为完成国家税务总局布置的紧急任务——统计各房企“应交土地增值税”余额——而加班。全国所有房企账面“应交土地增值税”余额真有惊天动地的3.8万亿吗？
我们来看李劲松的计算方法：“自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元；而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%。照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额=4.6-0.8=3.8万亿元。”该测算存在明显的重大偏差：所援引的2009年全国房地产平均毛利率数据55.72%显然脱离了常识。2013年的房价早已高过2009年，房地产全国平均售价=全国房地产销售额7万亿/全国房地产销售面积12亿=5800元/平米。而中国指数研究院统计2013年1月至11月期间，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，全国300个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米。而平均建安成本若以2500元/平计，全国平均毛利率=（售价-地价-建安成本）/售价=（5800-1174-2500）/5800=37%。37%的平均毛利率是符合常识判断的。而37%的毛利率换算成土地增值率仅为13%左右（土地增值率=[5800-（1174+2500）*130%-5800*6%]/[（1174+2500）*130%+5800*6%]，按30%计算税负率约3.9%。2005-2012年31.2万亿应纳土地增值税不超过1.22万亿。扣减0.8万亿已缴税额，全国所有房企挂账应付土地增值税余额不超过4200亿。
换一种方法推算：李劲松统计公布的29家上市公司中有13家名列2013年度销售排行榜前50名。这13家上市公司2013年销售额合计5375亿，占全国房地产销售总额7万亿约7.7%（市场占有率）。用李劲松统计的2012年末“拖欠”土地增值税数据（纠正新世界港币换算错误）合计数428亿推算，全国房地产企业“拖欠”土地增值税数额=428/7.7%=5558亿元。
公司名称 | 2012年末土地增值税余额(亿元) | 2013年销售额(亿元) | |
3 | 万科企业股份有限公司 | 58 | 1740 |
8 | 融创中国控股有限公司 | 27 | 508.3 |
9 | 金地集团股份有限公司 | 26 | 456 |
6 | 招商局地产控股股份有限公司 | 44 | 428 |
4 | 广州富力地产股份有限公司 | 58 | 422.3 |
1 | 雅居乐地产控股有限公司 | 83 | 374 |
12 | 远洋地产控股有限公司 | 15 | 368.4 |
10 | 北京首都开发股份有限公司 | 21 | 230.2 |
17 | 金融街控股股份有限公司 | 9 | 216.8 |
23 | 深圳华侨城股份有限公司 | 49 | 162.5 |
14 | 首创置业股份有限公司 | 14 | 161 |
11 | 新世界中国地产有限公司 | 19.2 | 156.3 |
26 | 中粮地产(集团)股份有限公司 | 5 | 151.4 |
| 合计 | 428 | 5375 |
原来是一场虚惊。2012年全国税务机关征收土地增值税约2719亿。也就是说，即使指控房企“拖欠”土地增值税，拖欠时间不过2年而已。以万科为例，2012年末挂账应付土地增值税余额仅44.3亿，低于2012年全年实缴土地增值税52.8亿，也就是说这44.3亿在央视2013年12月30日报道之日已基本上都缴入国库了。
假如李劲松估算、康小明背书的3.8万亿“欠税”数据真实——占到2013年全国房地产销售额7万亿的50%以上，那么万科“欠税”的金额就至少是800亿以上——而不是44亿了。事实恐怕十之八九正如任志强所说“央视在造谣”——我们现在就坐等全国地税官员的统计数据来验证吧。
（待续）
kaufman.wook- 该帖于 2014-1-3 10:26:00 被修改过