主题：济南城市综合体泡沫隐现？

继恒隆广场、和谐广场、中海环宇城等大型商业综合体开业后，又有消息称，位于泉城路的世茂国际广场将于近期开业。此外，包括鲁能领秀城综合体项目、华润五彩城等一大批城市综合体项目也在扎堆推进。济南真的需要这么多综合体吗?

城市综合体扎堆来袭

“听说世茂国际广场要开业了，不知道能否带来一些惊喜。”家住济南东部的李女士是个时尚达人，哪家商场新开张，她都要第一时间去逛上一圈。但对于最近开业的大商场，她“感觉都差不多”。

屈指一数不难发现，除了贵和、银座等本土商家，在泉城路商圈及其周边，万达广场和恒隆广场已相继落户，有济南第一高楼之称的绿地中心也已封顶，再加上世茂国际广场，一个个商业综合体扎堆于此。

除了传统核心商圈，包括鲁能领秀城购物中心、华润五彩城、祥泰广场、三庆青年城、建邦CCPARK、金光旺角、银座好望角、丁豪广场、海那城等诸多综合体项目，都在济南加速布局。

以槐荫区为例，其提出在2014年要加快恒大、汇金国际金融中心的建设步伐，重点推进纬十二路沿线保利中心，以及经十一路、五里牌坊等15个城市综合体的建设，以“打造高端大气、现代时尚的商业金街”。

济南已现过剩之忧?

对于商业地产加速跑马圈地，曾有业内人士半开玩笑地称之为“满城尽是综合体”。

家住阳光新路的吴女士颇有感触。5年前她搬进汇统花园，随着阳光新路建成，她深切感受到这里交通的便利。但没过多久她发现，原来一出门就能打到出租，现在等半小时也不见一辆空车;原来坐上128路公交车几乎畅通无阻，现在上下班时间常堵得一塌糊涂。“中海环宇城开业了，欧亚大观商场也动工了，再加上纬十二路上规划的多个综合体项目，不知道以后会堵成什么样。”

济南大学经济学院院长葛金田认为，这些商业地产项目方便了市民消费，大大提升了济南商业档次和时尚度，但也不可避免地带来了负效应。济南城市综合体总体布局已经饱和，局部已显现过剩之忧。

数据显示，去年上半年，济南商业地产供应总量21.2万平方米，但成交量只有7.25万平方米。据估算，如果按照月均销售1.6万平方米的去化速度，济南已规划的写字楼体量需要20年才能消化完。

真正价值在于“引凤凰”

济南的商业地产项目何去何从?在葛金田看来，济南还缺少真正便民的消费设施，如24小时便民店、超市等。

根据2011年出炉的《济南市商业网点发展现状评价报告》，济南市区人均零售面积仍显不足，仅为1.21平方米，而杭州市2004年人均零售面积就达到了1.45平方米，合肥2009年人均零售面积为1.61平方米。

“土地稀缺问题严重，综合体可以集约使用土地资源，确有必要，但这并不意味着要投资大大超过需求的城市综合体。”葛金田说，城市综合体一哄而上所带来的隐患已为业界公认。

葛金田说，很多人对城市综合体存在误读，其实它的真正价值在于“引凤凰”，商业只是其价值的很小一部分。更重要的是，要把综合体打造成济南发展总部经济的平台和载体。

“大型企业的区域中心、研发总部等，是综合体最该吸引的群体，也是推动一座城市经济发展的最强动力。”葛金田认为，这才是城市综合体的最大价值所在。但现实情况是，多数综合体发展楼宇经济的配套能力还不够强。