主题：谢尚伟：走马观花，看成都商业地产之三

谢尚伟：走马观花，看成都商业地产之三

    与成都这个隔壁阴柔好邻居相比，重庆在商业环境与消费环境方面的确暂有距离，这一点生动的体现在成都部份商家对重庆这个2小时车程范围的高度成长型市场视若无睹，进驻意向偏弱的境况。在部份成都商家的眼中，在重庆这个市场赚钱似乎更为辛苦或者一部份成都商家满足于偏安一隅，图稳健与安逸……因为短期来看，有着天府新区宏大的“城市大饼规划"及将近100个商业体发展潜量的成都，似乎深耕蓉城足矣。 鄙人，便是地道的双流乡下人，属于广义的成都人，对此我也略有体会。由于飘在重庆达13年之久，重庆与成都其实我更熟悉重庆，而且也更倾向于重庆人的思维，并越发的觉得重庆的魅力所在。当然，成都的那种优雅、休闲、半玩耍的赚钱模式对投资者而言则更具吸引力，这也直观的表现在重庆商家积极挺进成都市场。

    此行回蓉，主要目的在于和成都的部份商家代表的交流沟通，顺便考查几个新开的商业地产项目，在两位尽职的伙伴的安排下也有幸和成都同行及部份商家有几轮散谈，至于是否可以成功的招商引成都部份品牌到高端大气上档次的江北嘴CBD一事，我倒是心态平和，一切随缘。毕竟是否跨区域发展，挺进哪个城市，对于一个品牌来讲都是要上升到战略高度的，不是一两次简单沟通可以解决的。介绍重庆市场，提供重庆商业发展态势的参考，了解成都商家滋润的活法及滋润到何种程度才是此行的要义。在此，一并感谢成都的朋友们给予的坦诚交流机会。

    在此之前，我曾经散谈过万象城、锦华万达、来福士广场、仁恒置地，这里就不再缀述，本次重点看了金牛凯德广场二期、339欢乐颂、环球中心、凯丹广场，简析如下，潦以小结。

    金年凯德广场二期，西南交大附近。

    这个商业体一二期相隔5年以上相继开发完成，投入营运。

    一期是凯德早年的典型手法：4层的长盒子，沃尔玛放2、3F，4楼主要为餐饮和儿童、影院业态，业态组合非常的大众、传统，感观甚至比重庆九龙坡区重庆动物园对面的凯德广场还要略逊一些。

    二期则时尚、现代，融入了当前新型购物中心的流行手法，勘称凯德广场系列的上佳之作，以至于你经过一期走到二期会有一种对比鲜明的穿越感（一期朴素到“土火”的程度，二期则时髦太多）。一二期分阶段开发，并且与时俱进，适时升级，凯德不愧为老道的商业地产基金：稳健，不盲目追求规模，不盲目一步到位；不盲目追求档次；关于投资的一切均向收益率、回报率看齐。凯德广场二期的主要特点简述如下：

    1、阔绰的空间感与浅色系调性相得益彰。

    2、大中庭+跨层扶梯组合，成为二期竖向人流组织的核心及购物中心的视觉焦点。

    3、餐饮业态做得很强大，并且非常注重餐厅开放性及品牌装修风格的独特性，整体上有视觉美感。

    4、创新的体验性与公园化。

    4.1购物中心的屋面并没有像大多数商业项目被各类杂乱机电所占据，而是别俱匠心的规划了花园、健身步道、儿童游乐区、宠物乐园，关于购物中心屋顶的创新利用非常值得借鉴与扩展性思考。

    4.2在购物中心与周边社区相连的后区广场，凯德花巨资打造了巨型仿真恐龙（可发声，有动作，真的很大啊，基本参照了恐龙的真实尺寸），那个大家伙真的动起来，吼起来，那动静想来是相当有震撼，不知道周边的住区居民是否HOLD得住。

5、标志、大气、时尚的外立面，流线型设计，退台花园式处理手法，深得成都休闲味的真谛，有与万象城的退台手法异曲同工之妙。

    339欢乐颂，华润万家在西南区开出的第一个区域型购物中心。

    339米的电视塔，貌似成都当前第一地标，对于成都这样一个平原城市而言，这个高度已可以俯视全城。欢乐颂，339不一定有很多人知道，但电视塔在成都基本尽人皆知。

    从造型奇特，侧重于夜间灯光效果的华丽丽的外立面设计来看，华润万家或该项目的投资方还是用心良苦，花了老鼻子钱了；当然，钱花了，并不一定能达到预期的效果，至少白天看来一点都不震撼，也没有美感，反倒是看到了粗糙的工艺与不太到位的细节。

    那个带层级叠水下沉式广场本来是一个很好的创意，也看得出万象城的规划手法，但叠水景观过于粗糙，一定程度上缺少美感，略显遗憾；值得赞扬的是下沉式广场的尺度感还是不错的。

    内装设计显然是用心而考究的，看得出透着精致的时尚，基本做出了小而美的感觉。

    局部开放式街区通过连廊与购物中心相连，餐饮集中于街区与零售相对的分离，此类规划一定程度上降低了业态的互助互动性。

    A、B馆之间通过地下层与电视塔的游客平台相连，虽然实现了物理上的互通，但人流交互性其实并不算太好，而且B馆的商家组合过于简单，仅为H&M+优衣库+电玩城，完全与商业主体A馆割裂，次主力店价值的未能有效发挥，这其实是一个问题。

    总的来讲，欢乐颂招商品质还是不错的，在这样一个地段能做到这样的零售组合，已相当不易了；但欢乐颂的确又是把一个中小型商业体想的过于复杂，做的过于复杂，希望营造太多的所谓感觉，结果就是人流动线组织效率低下而略显混乱；次主力店的价值难以发挥。看来零售与商业地产虽然联系紧密，但要领的确有所不同。

    当然，或许华润万家本身就没有参与到最早期的项目规划之中，接手的是一个已经定型，且无法太多改变的“夹生饭”也未可知。

    凯丹广场，一个非典型的成功案例，一个有着明显专业房地产基金影子的中等规模的社区型购物中心。

    1、从紧凑的内部空间尺度就可以看出投资方务实的投资回报逻辑，不摆阔，不逼仄，够用就好，适宜就好（大概是3+4+3的感觉吧）。

    2、内装，通过设计感来提升感观品质，用材则是尽量经济的，地面没有石材，就是不同色系的地砖的拼贴组合。

    3、天顶，坚决的回避了所谓的巨型玻璃天幕，代之以小面积采光，以实现控光与节能的目标；这种智慧明显是营运经验丰富的专业团队做指点的结果，并且非常了解中国城市的状况“天空基本都是灰的，不看也罢”的中国国情。在采光天顶方面，内地很多新购物中心还在“巨形玻璃天幕”的道路上渐行渐远，比如重庆的星光时代巨大的玻璃天幕，除了带来效果图上的视觉震撼之外，附产品就是单调、夏季的高区闷热难耐，能耗高而制冷效果差，此类遗憾只有靠后期营运过程中通过工程优化来弥补了。

     档次不高，业态全面，有这样的一个购物中心在家的旁边，其实也算一种小幸福；并且还有宜家、欧尚、迪卡龙这些人气吸引型“土豪大佬”在旁边，生意持续兴旺那是相当的有保证。江湖传闻，凯丹广场已两易其手，价值倍增，这也算是外资基金成功试水内地商业地产的一个小缩影。虽然动静没有凯德那么大，但该项目已经做到既赚钱，又赚名；项目持续向好，很不易啊。这种不易，从相隔不到500米的苏宁环球当前的窘境或可略知一二。

    环球中心，一个不可复制的商业巨无霸，真正意义上的“土豪与高大上”的交融的产物。

    2013年开业，以“环球”这样霸气侧漏的文字冠名的共两个，另外一个就是上海的月星环球港——全中国第一个欧式内装风格的大型购物中心。

    1、环球中心，毗邻成都的会展中心世纪城，南延线近邻南三环，拥有成都最多的地面停车位（5600个），地下停车位达5400个，并标配成都最大的室外音乐喷泉广场，气势恢宏。

    2、总体规模最大，176万方的单体商业建筑，有两栋国际五星酒店，25万方购物中心，70余万方商务办公楼，当代艺术中心，风情小镇，西南区最大的室内恒温水上乐园；传说为全球最大的单体商业建筑。

    3、或许为全球规模最大的玻璃幕墙建筑，或许为全球室内装修石材应用面积最多的商业建筑，地面、墙面全部采用金色系石材铺贴，主中庭两组金色的跨层扶梯直上四楼平台，扶梯侧板还加装了超长的LED屏，屏幕上游弋着各种海洋生物，那个架势是相当的逼人。毫无疑问，环球中心是最具“土豪金气质”的购物中心，值得一提的是，这种“大气磅礴的土豪金元素”还是先于IPHONE5S发布面市的。

    4、开业之初的节假日人气爆棚，乘坐跨层扶梯都需要专人维持秩序，限行排队，相当的壮观。

    5、主入口中庭，4层挑空，并在4层形成空中观景平台，在平台上可清晰的观看到水上乐园的部份场景，很具感染力，该项目巨大的空间感与超级会展中心相比有过之而无不及。

    6、西南区首家乐天百货，招商虽然不算成功，但在艺术陈列、生活休闲氛围的营造方面不遗余力，很好的掩盖了1层招商情况不佳的表象，至少在普通受众看来是有创意而漂亮的。3D墙画、艺术画廊、情景陈列区完全成为成都市民，尤其是小太阳家庭拍照留影首选之地。

    7、天堂岛室内水上乐园，足以驻留小太阳家庭与年轻情侣大半天的美好时光，也成为环球中心巨大的人气吸引点，由于是室内恒温设计，水上乐园的营运完全不受气候与季节的影响，确保365天高品质娱乐。高投入、高运行成本也成功的规避了如重庆南山海昌加勒比及华岩寺大魔方等露天水上乐园靠天吃饭的惨淡、尴尬境况。

    8、除了硬件的超级领先之外，在商业组合方面环球中心其实还有很多功课要补，留给了营运团队巨大的优化调整空间。

    显然，环球中心是奔着多项全球第一的名号去的，在硬件方面除了中东如沙特等“绝对多油的土豪”，挥金如土，不计成本的极少数变态创新的商业项目可比之外，我想在5年之内能够与之比肩的或只剩下王健林先生的少数旅游地产项目、青岛的东方“豪莱坞”及华侨城更大手笔的旗舰产品。

    当然，这个项目也是国内极少数奔着城市家庭、情侣双休日“休闲、购物、度假、娱乐”全过程体验而来的巨型复合化商业地产项目，其未来营运优化、营销推广的可塑型很强，是一个高门槛，不易也不可轻言复制的特例型产品。176万方，不计地价的总投入也会逼近200亿元人民币，光是这个数字就足以令人咂舌，另外如此庞大的商业单体365天，每天10小时的运行成本也将是一个令人胆颤的财务支出。总之，它修起来了，并成功开业了，而且短期之内人气之好超出大多数商家的预料，算是迈出了走向成功的一小步吧。

    在此之后，大成都都市圈还会陆续面市更多的能带给市场惊喜或惊险的旗舰级商业地产项目，大慈寺的远洋太古里、盐市口的九龙仓的IFS、温江的新光三越、中粮大悦城、鹏欣水游城……成都的商业地产越发精彩，其发展水准直追北、上、广、深，问鼎，持续领跑西部当毫无悬念。（谢尚伟2013年11月5日于江北）