背景：三四线城市商业地产的困境
自2010年以来住宅调控愈烈，一大批全国性地产巨头纷纷转型商住物业，陆续进入众多三四线城市争食地产蓝海盛宴。连扬言在坟墓里投反对票的地产大佬也不得不转换口风。仅在2011年到2013年这三年间，三四线城市规划及在建购物中心就增长了10多倍，与此同时，一二线城市购物中心数量仅增长2.4倍，轻重立判。
截止2013年，万达集团在三四线城市就有16个城市综合体在建，其他半路出家者如江苏雨润、苏宁置业、奥克斯、红星美凯龙等众多房企也抢食一杯羹。
看似一片商业蓝海的三四线城市，其商业地产却存在商业网点规划混乱，同质化井喷、专业人才短缺、招商困境、消费乏力等诸多困境。看似诱人的苹果，众人奋不顾身的抢食，却演变成了夏娃的诱惑。商业地产，核心是商业，而非地产。若没有商业地产的核心竞争力，前期缺乏完善的融资渠道，后期缺乏强大的招商运营能力，势必举步维艰。没有金刚钻，难揽瓷器活。
宝龙更是长期立足于三四线城市，期间的辛苦经营更非常规企业所能想。
宝龙地产战略布局
作为国内老牌的商业地产开发商，宝龙集团早在2003年即在厦门开始进入商业地产领域，其后的超过10年间，宝龙集团落子众多三四线城市。地产江湖素有 “北万达、南宝龙”之称。万达和宝龙在早期也一直被奉为商业地产界的标杆企业，一时风头无两。
但其后10年，两家老牌商业地产房企走上了不同的发展轨迹。万达集团，将目光更多瞄准了二线城市及少量发达的三线城市。而宝龙集团通过现金流滚资产商业模式、标准店、1+N产品模式和低价获取土地方式方式。所拿地块多集中在三、四线城市，以‘农村包围城市’的模式发展商业地产。
截止目前，宝龙集团拥有52个物业项目，分布于全国25个城市，其中39座城市综合体“宝龙城市广场”。早期绝大多数项目分布于新乡、蚌埠、盐城、宿迁等三四线城市。集团战略决定的选址与定位，让各地的宝龙城市广场陷入前所未有的运营危机。众多三四线城市面临的问题不断凸显。许多项目陷入运营泥沼，难以自拔。
日前公布的2013年全国房企租金收益排行榜上看到，专注一线城市的太古地产，持有物业面积187万㎡，租金收入达到96.76亿元，每平米租金收益达5174元。重心在二三线的万达集团持有物业面积达到了1703万㎡，租金为85.6亿元，平米租金仅503元。而同期的宝龙持有商业179万㎡，每平米租金收益仅195元，租金收益仅占集团收益的4.8%。由此可见，三四线城市商业地产开发，更多依仗地产销售回款，商业反哺地产只能是痴人说梦。宝龙商业的运营难题实属无奈，青岛等地项目的运营警钟时有敲响。
谋求一线城市突围，聚焦三大标杆项目
进入2013年，众多高调下沉三四线城市的地产大亨又重新杀回一二线城市。无独有偶，宝龙集团也在此时制定了全新的战略规划，按照“深耕长三角、布局环渤海、发力海西·珠三角、谋略中西部”的全国布局，仅2013年，就先后竞得上海奉贤、上海嘉定、上海青浦、上海七宝、杭州滨江、厦门湖边水库等优质地块。从土地储备来看，上海是宝龙未来的发展重地。而上海七宝宝龙集团总部项目、杭州滨江宝龙国际中心、厦门宝龙国际中心三大标杆项目，更是宝龙集团重点打造的核心项目，集团历史上首次重金邀请Benoy、RTKL、JERDE三大国际顶尖建筑设计公司担纲三项目的设计工作，展现了宝龙商业全新战略转型的升级之作。
上海七宝宝龙城市广场
区位优势：项目位于闵行七宝板块，属于虹桥商务区。虹桥商务区定位于国际贸易中心，与陆家嘴的上海国际金融中心、临港新城国际航运中心共同形成三大中心。是上海重要的商务经济战略支撑中心，也是支撑上海未来发展的新突破点。
区域人口： 根据官方数据，到2020年前，大虹桥板块的常住人口将达到53万左右。以大虹桥核心商务区一期即将落成的近500万平方米商务楼来计算，到2015年，首批入驻大虹桥的商务人士将达到17.4万人左右。项目所在的七宝古镇包含9个行政村，39个居委会，常住人口20万。
综合交通枢纽：
虹桥综合交通枢纽总面积2634公顷，日均客流可达110万人次，集航空、高铁、城铁、高速公路、磁浮、地铁、公交等“轨、路、空”多种交通方式于一体，是迄今上海乃至世界上最大的交通枢纽港。成为连接长三角和泛长三角2小时经济圈的中心，
高铁：京沪高速铁路、沪宁城际高铁、沪蓉高铁
机场：虹桥机场及其扩建工程
地铁：5条地铁连通，连通上海各区
公交：30多条公交线路，四通八达
巴士：上海西部最大的城际客运站
商业定位：特色休闲主题商业中心
总规划指标：
占地：东西地块总占地83725平方米
总建面：40.18万㎡
商业总建面：10.87万㎡（包括2.3万㎡国际星级酒店）
办公总建面：14.36万㎡（包括宝龙总部大楼）
厦门宝龙国际中心
区位优势：国务院批准《海峡西岸经济区发展规划》，将海峡西岸经济区划分为三大功能区，厦门处于海西经济区发展的重中之重。厦门也是海西经济区连接长三角、珠三角、海峡两岸三大经济圈的核心枢纽。海西经济区极有可能成为继环渤海、长三角和珠三角三大经济圈之外，中国第四个热点增长区域。
区域人口：城市东扩，产业东移，五缘湾高档居住区、湖边水库生态新城、五通高林滨海居住区。区域规划居住人口达31.7万人，市场需求强劲。
交通规划：22条公交线路，通达厦门全境，覆盖367万人口，地铁2号线东西贯穿厦门岛，并联通海沧、翔安两大区；2号线古地石站、兜岭站与本案地块紧密相邻，大大增强项目辐射范围。距离厦门机场仅6公里，十分钟之内即可通达
商业定位及规划：国际奢侈品购物中心
总规划指标
占地：73965㎡
地上总建筑面积：26.41万㎡
购物中心：9.5万㎡
五星级酒店：4万㎡。
办公物业：12.6万㎡
杭州滨江宝龙国际中心
区位优势：滨江区，是杭州三大副城之一“江南城”的重要组成部分，也是杭州市区跨江“南拓” 发展的重点区域
周边人口：项目3公里范围内居住人口:约15万，流动人口:约8万，合计约23万；5公里范围内常住人口约40万人。
交通规划：项目位于城市主干道江南大道及火炬大道交汇处，毗邻地铁六号线，区位优势明显
商业定位：杭州滨江区域内首个集购物、休闲、餐饮、娱乐及现代商务于一体的中高端时尚购物中心
总体规划指标：
占地： 76943㎡
地上总建筑面积：26.9万㎡
购物中心总建面：14万㎡
休闲商业街：1.7万㎡
办公及公寓：11.2万㎡
结语：宝龙三大标杆项目，分别代表了特色体验式购物中心、国际奢侈品购物中心、区域时尚购物中心三大发展方向扬帆并举。标志着宝龙商业集团进军一二线城市，全新战略转型的决心。让我们拭目以待。
作者：陈敏
历经戴德梁行、睿意德、宝龙商业集团。专注商业地产前期策划、规划设计、营销策划，招商全程实战操盘。《赢商网》《联商网》《商业不动产》《中国地产市场》等多家地产媒体专栏作者。微信：Allen-chenmin，微信公众号：商业地产前沿
- 该帖于 2014-4-8 9:57:00 被修改过
