主题：商业项目招商成功的原则分享

　　每一个项目中都倾注了无数人的心血、感情和金钱在里面。

　　1、主力店招商先行

　　借鉴大连万达与深国投的商业地产 “订单模式”，与超市、建材、百货、电器、影院、游乐城等各个业态知名主力店结成战略合作伙伴，以强强联手，共同拓展扩张：

　　第一，共同选址：每个主力店有各自的选址要求，而在各个城市的要求又不相同。因此，最好能够在取得土地之前就带主力店各区域负责人对店址进行考察，有明确意向并进行书面确认后，才开始规划设计。利用各大主力店的国际市场投资眼光进行项目评估，以此规避投资风险，避免盲目开发。根据项目地址和规模选择合适的业态，并初步确认各个业态主力店的位置。

　　第二，技术对接：确定每个主力店要的位置、面积、高度、电量、荷载、出入口、交通体系、配套设施等有什么特殊要求，每个战略合作伙伴派专业人员与我方规划设计部进行技术对接，之后再对技术问题正式签署确认书，以量身定做。

　　第三，先租后建。与主力店签了租约之后，至少签定进驻意向书后再投资(商场设计)。

　　2、量身定做的专业商业规划

　　专业的设计规划能最大限度地实现购物中心的整体功能，以创造很高的附加价值。设计师不能仅从建筑结构的角度提供有益的意见，更应立足商业角度，追求商业价值功能的最大化。因此，一个专业的，有丰富购物中心设计经验的设计院是项目具备竞争优势的基础条件：

　　第一、人流、车流动线。这是设计方面的第一要素。路线设计要能使人辨别方向，容易找到位置，以促进商场各个功能的尽量利用，避免死角。

　　第二、视觉通透。对整体来说，看到越多的店铺越好，越能刺激人的购买欲，并且能够有效地引导消费者进入各个功能区域。对个体来说，商铺要求的宽门面、较浅的进深，透明厨窗等要求，对单个商铺价值量的实现影响极大。

　　第三、各种业态的技术标准。不同业态的商铺经营有不同的要求，对荷载、电量、层高、油烟管道等都有具体要求。因此，必须满足按业态划分区域在工程技术上的需求。

　　第四、购物中心的整体功能及配套设施。购物中心在整体设计上应充分考虑其商业价值，如整体形象与商业项目定位的匹配，沿街骑楼及雨棚的设计、垃圾中转站、整体中央空调、公共展示开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方向指示和停车指示讯号、增设电子计算机系统、安全警卫监视系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费者，增加商场附加价值。

　　3、只租不售或售后返租

　　商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，既保证不了经营的整体性，也不能保证经营的有效性。项目后期出现的许多问题，其根源是无法实现统一经营管理，众多的业主与商家各自为政，难以协调统一。前期规划的业态区域划分因业主自行经营而无法实现，沿街商铺及主力街区等无法起到形像展示与带头羊作用，极大降低了项目的整体形像，增加了管理的难度。因此，建议如下：

　　第一、立足获取长期稳定的现金流，只租不售，以住宅或配套写字楼、公寓的销售收入缓解部分现金流的压力，或寻找海外REITS基金。

　　第二、如暂时不能做到只租不售，则采取返租的形式，至少一层或沿街店面、主力街区和重要关节点必须返租，给前期进驻商家予以扶持，以实现以点带面和保证统一的经营管理。

　　4、放水养鱼，促进经营，长期考虑，预留基金

　　一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期。一方面利用返租形式，根据市场现状，给予前期进驻商家一定的免租扶持期，使商家全部开业经营;　另一方面，投入一定的经营管理费用，对商场前期运营不断宣传炒作，以逐步吸引更多的消费人流，并且给业主、商家带来信心。因此，建议应长期考虑，在项目前期预算时就应预留部分销售额作为后期经营管理基金，渡过了市场培育期，才能迎来阳光坦途。

　　5、经营管理团队早期介入

　　如何经营管理是商场运作的重点也是难点。如能在项目早期就让经营管理团队介入，立足长期经营，在企划宣传、活动策划、资源整合、联动促销、广告招牌管理、公共区域的统一运营、停车场的统一管理等方面整体操盘、长期策划、系统安排，才能充分发挥项目的整体功能，使众多利益方得以协调统一，以共同促进。

　　6、广告招牌、动线导示系统

　　据报道，某些经营效益好的购物中心总收入的50%来自广告及展示空间的收入。广告招牌对商场整体形像的展示、宣传起着至关重要的作用; 反而言之，商业广场的广告招牌如不立足长期经营的目的，只为获取短期利益而随意建造，则整体项目形像必将大打折扣。因此，广告经营收效权最好能掌握到经营管理公司手中，立足项目整体与长期经营，不仅可以此作为优惠措施吸引扶持品牌商家的进驻，更能为后续经营提供可观的收益。此外，广告招牌、动线导示系统等应聘请国际性的专业公司来设计，对商场的整体功能与形像必能起到事半功倍的作用。

　　7、整体验收、统一开业

　　项目工程的收尾阶段也是商场经营管理的初始阶段，因此，整体验收与统一开业就起着承上起下的关键作用。项目的各种配套工程须尽量及时保证完成，特别是市政配套等须提前做好政府公关工作，项目工程的及时收尾、整体工程、消防验收与统一开业可以为后续的经营管理避免很多问题。因此，在工程得到保证的前提下，组织统一开业，至少是片区统一开业，并为开业作大量宣传炒作是必不可少的。

      看多了资料，接下来为您分享几张美图，算是调整调整吧。