关于辽宁省葫芦岛市觉华岛旅游规划和旅游地产项目投资前景研究
前言
海岛旅游开发的模式一般划分为，观光旅游和度假旅游，前者时间短获利小，后者停留时间长，但是顾客数量有限，如果把一种良好生态环境，服务度假旅游为主高端养老为辅两种顾客理论引进到海岛开发中，可以形成最佳赢利模式。
辽宁兴城市很早就成为滨海旅游度假圣地，号称第二个北戴河，水质和空气都好于北戴河，原国家领导人华国锋等都是在八一疗养院疗养。
目前葫芦岛北站连接北京三个小时车程，今后高铁将缩短为两个小时车程。从沈阳到葫芦岛车站不到两个小时车程。
辽宁省沿海城市开发区 葫芦岛市位于辽西滨海区域
辽宁省兴城市觉华岛(过去叫做菊花岛)位于葫芦岛市兴城滨海，拥有四大优势，第一是清新度最高的空气，干净的海水，第二是拥有深厚的佛教文化基础和历史积淀，觉华大师是辽国的国师，觉华岛是古代兴城县衙所在地。第三是拥有最好的植被，拥有千年菩提树和辽西特色果树。第四 葫芦岛市特别是觉华岛人民淳朴好客，友善待人，乐于助人。
马升主任在和千年菩提树对话
觉华岛八角井距离海边30米，却是甜水井，井水一年四季绵绵不绝。葫芦岛市市长都本伟同志陪同星云大师2013年5月7日登上觉华岛，八角井之奇还在于，井台之上，一株千年菩提华荫福蔽，祥瑞氤氲，禅机无限。星云大师建议八角井改为菩提井，主张用菩提井水泡菩提仙茶。
辽宁觉华岛就比较适合分时度假旅游和高端养老，觉华岛今后长远规划保持原生态，重点体现其文化价值。不做高强度破坏性开发，为子孙后代留下觉华岛的精华。
觉华岛是渤海的明珠，不仅是辽宁的度假圣地，全国人民的度假圣地，也是世界人民的度假休闲目的地，可以参加"中国十大最美海岛"，"亚洲十大最美海岛"评选。
一. 度假旅游与高端养老重点项目引进思路
度假旅游与高端养老需要较大的空间，要满足如下条件：
1. 要有干净的空气和水源，生态环境良好，具有良好的养生氛围.2.形成10公里环形自行车道，觉华岛 3.较多文化体验和体育锻炼，休闲设施，觉华岛已经有高尔夫训练场，今后可以增加篮球场和网球场，乒乓球和网球等休闲体育场所。4.生态有机农场可以供应一流质量的农产品。
近年来，美丽的宜居滨城——葫芦岛市及其下属兴城市，积极打造文化旅游新型支柱产业，千年佛岛——觉华岛，张开了双臂，迎来了发展的春天，等到了发展文化旅游产业的最佳时机。
以3753亩主要在觉华岛南部区域为主，规划建设50万平方米别墅公寓区和觉华书院以及兴城企业家论坛作为龙头项目引进，聚集学者和企业家高端人群。
觉华岛东南端
在度假别墅区域外，我们配套1500亩生态有机农场，其中500亩种植辽西特色果树，作为农业采摘区，1000亩种植各种有机蔬菜，东北大米由黑龙江五常提供，确保别墅区食品安排和高品质生活。
最优质的觉华岛海滨沙滩
觉华岛别墅区和酒店群要满足企业家度假休闲和文化交流的需要，提升中国企业家的人文素养。
规划占地面积250万平方米×0.2容积率=50万平方米
投资预计3753亩×100万元=37亿元
项目造价25亿元，理论总投资62亿元
建议项目分三期开发，一期占地500亩，投资预计地价为5亿元， 一期建筑面积10万平方米，其中联排别墅7万平方米(每个别墅院落达到330平方米以上)，养老公寓3万平方米，含直升飞机场和中医养生院，一期启动资金为10亿元，项目一期全部对外销售，预计销售价格为14亿元，毛利为4亿元，养老公寓3万平方米保留对外提供度假和高端养老服务。
项目销售面积40万平方米，建议销售价格为80亿元，销售毛利预期为18亿元，保留20万平方米别墅和高端公寓用于养老，长期经营。对外收费为每人每年银卡12万，金卡24万钻石卡每人36万元，可以根据我们的度假联盟合作南北分时度假。
保留20万平方米预计可以接纳1万名高端度假养老人群，每年收入为12亿元，去掉成本，预计每年赢利能够达到2.4亿元。
辽宁觉华岛度假旅游与高端养老项目风险控制策略：
第一 规划设计先行，营销先行，别墅产品以定制为主，以清华大学，北京大学房地产总裁班为平台，以权威旅游和中国企业家杂志和网站以及微信定向在高端渠道传播。
销售对象：公寓面向中等收入以上人群
别墅主要面向高端收入人群
第二 有效对产品进行分期，力争在2016年经济高潮到来时候，完成一期500亩产品销售。
第三 从一期开发利润中拿出1亿元先建设觉华书院和大学者别墅，拿出5000利润购买大型游艇专门服务企业家和学者，先赠送10名全国知名经济学和管理学，商业地产和旅游地产，产业规划以及国学的大学者和中将以上葫芦岛籍贯领导，影响更多企业家聚集觉华岛，形成高端私密的聚会氛围。
第四 得到辽宁省政府支持，利用国家将辽宁沿海开发列为国家战略机会，设立辽宁沿海企业家高端论坛，服务辽宁沿海开发战略。
第五 与国家老龄基金会及其下属的华英基金会合作，吸纳社会资金参与开发，为老军人，老英模，老党员提供高端养老服务。
欢迎文化底蕴深厚的大型开发企业前来考察合作投资开发。
觉华岛附近的棋盘岛
棋盘岛已经建设了度假宾馆和会议中心，能够满足200人开会的需求。
二、海岛旅游的较高境界――在觉华书院禅修
海岛度假旅游不仅需要休闲放松，还可以通过禅修感悟宇宙真理，敬重大自然，感悟人生。
觉华岛不仅是渤海湾的生态宝岛，还是文化底蕴深厚的佛岛。
辽兴宗和辽圣宗两代“帝师”、中国佛教名僧海山大师郎思孝一生在觉华岛兴佛，开创了佛岛的千年基业。觉华岛的佛教事业吸引了愿在台湾的宝岛星云大师的眼光。
星云大师手书觉华岛
星云大师根据觉华岛度假旅游区马升主任的请求，欣然命笔，挥毫题写了“觉华岛”三字岛名。大师的一笔字书法豪放古朴、流畅劲健、独具一格。
2013 年星云大师登上觉华岛，为觉华岛题词，由辽宁省著名书法家王春林先生书写了星云大师题词。
星云大师与王春林先生合影
觉华岛自古就是大师的讲学和修行地，是大师培养人才的书香之地。
我考察觉华岛后，根据自己多年在清华和北大的教学经验，建议觉华岛创办觉华书院，形成我们北方著名的传统优秀文化和海岛度假旅游研究中心。
觉华书院的研究方向：佛教文化与儒家文化，度假旅游，高端养老，书画艺术研究
觉华书院的意义：培养高端人才，传承中国优势文化，促进中国海岛旅游发展
觉华书院投资计划2亿元 建议在地价中抵扣200亩土地
觉华书院建筑面积1.5万平方米
土地性质150亩划拨，50亩作为国有建设使用土地有条件出让给深圳市新摩尔商业管理有限公司，为创办觉华书院主要学者和招商引资有功人员有产权住房和经营性别墅，象征性收取土地出让金，重点服务十大学者。
三、关于觉华岛渔人码头的定位研究
觉华岛在历史上就是海防重地，是宁远大战中的重要组成部分。根据作者考察中外海岛军事基地和渔人码头的经验，我们建议在觉华岛把海上国防教育基地和渔人码头结合，与观光渔业结合。
1. 规划海上国防教育基地，重点和北海舰队合作，参考美国夏威夷国防教育模式，普及海洋文化和海权意识，对民众进行生动的海洋国防教育和爱国主义教育，支持中国解放军建设，重点是海军建设。
重点展示内容：
中国海洋文化发展历程
海权的含义
世界海洋强国的崛起之路
中国海洋历史
甲午之战的教训总结
解放军海军历史
维护中国海洋权益的解放军海军发展现状
面向21世纪的中国海洋战略
葫芦岛沿海历史与文脉特点
举办解放军海军体验夏令营：
1.面向未来的海战仿真游戏(鼓励青少年参与的积极性)
2.海军基本军事知识培训
3.爱国主义主题课程
建议将以上内容分别和葫芦岛海军基地和北海舰队领导汇报，取得理解和支持。
杨宝民2007年参观美国夏威夷国防教育基地
美国珍珠港事变中沉没的亚历桑那号军舰
位于美国珍珠港的潜艇
建议引进退役军舰五艘不同类型军舰，形成比较完整的渤海国防教育基地。
2.海上表演舞台和餐饮休闲区建筑面积建议在2万平方米，酒店面积在2万平方米，占地规模100亩。
美国的渔人码头
3.修建好观光渔业码头，选择有经验的渔民组成观光渔船，重点训练清华、北大总裁班的学员出海打鱼，学习渔业的基本知识和技能，锻炼大家的组织能力和策划能力。在中国的传统书画里面，渔夫是智慧的化身。
四、海岛度假旅游经营建议――以辽宁觉华岛为例
海岛度假旅游经营需要长远的规划，有计划地对外传播，以觉华岛为例，最适合保持一定规模的度假旅游，形成中高端特色度假旅游目的地。
1.今后要做高端旅游定制和企业家高端沙龙，讲课和研讨结合。
2.每年举办慈善活动，在佛祖生日，4月初八重点宣传救助困难家庭子女上学，为葫芦岛以及兴城子弟成才创造条件。
3.将觉华岛旅游与中国十大最美海岛形成联盟对外推广，加入大型分时度假连锁体系。
4.将葫芦岛市兴城古城旅游和觉华岛旅游线路同步对外推广，形成发展的合力，共享发展成果。
历史悠久的兴城古城(2004年杨宝民在兴城古城留影)
美丽的觉华岛
已经拥有会议中心的棋盘岛
作者在觉华岛千年菩提树前和高中同学沈连春留影
传说燕国太子丹藏身洞，唐王李世民避雨停留过洞穴
总结
中国旅游大趋势是正在从观光旅游为主转向度假旅游为主，法国人一年休假三个月，中国人未来休假两个月是完全可能的，放开带薪休假是大势所趋，中国度假旅游市场的规模是上万亿元。
谁能够在度假旅游市场上取得成功，谁就是二十一世纪的王者。
葫芦岛市兴城古城从明代保留至今，这表明兴城人民热爱家乡，珍视历史，觉华岛经历千年变迁，一直保留原生态海滩和佛教文化和海防城墙遗迹。
现在是兴城文化旅游产业发展的最佳时机，千年佛岛，渤海湾生态明珠觉华岛等到了大规模高水平投资开发的最佳时机，相信国学基础深厚的企业家将会把握机缘，抢先占有高端稀缺资源，兴办中国觉华书院，发展中国最美十大海岛旅游。欢迎更多的朋友们关注觉华岛，欢迎更多的朋友来我的家乡葫芦岛市兴城古城和觉华岛度假旅游。
作者和著名书法家王春林(左)在觉华岛星云大师题词前留影
清华大学国际商业地产运营班客座教授
深圳新摩尔商业管理有限公司总经理
杨宝民
电话：13823509154
2014/3/30
- 该帖于 2014-4-9 16:52:00 被修改过