主题：华尔国际：商业地产投资关注什么？

为什么关注商业地产？

　　2008年以来中国经济的两大主题：以石油为代表的商品冲击带来高企的通货膨胀和中国经济增速放缓。股市连续7个月约54%的跌幅，表明熊市格局的正式确立，熊长牛短暗示短期内需要减持股票投资比例。债券市场依然以银行间债券市场为主，公司债作为试点刚刚推出，通胀高企导致加息预期不止，债券市场似乎难以摆脱下跌的局面。万众瞩目的股指期货尚未推出，大宗商品期货投资品种门槛较高、风险大的特点，让普通大众“望期兴叹”。在对比各种投资工具之后，发现楼市依然是通胀时期保值增值的有效渠道。

　　在房地产市场的细分物业市场中，住宅受限于营业税、增值税、二套房政策、限外令等调控政策的影响，楼市整体处于周期性调整阶段；二手房市场抛售压力增大，导致普通住宅市场的投资需要谨慎观察。而商业地产是住宅投资的替代性产品。“内需”拉动经济的增长模式将推动消费预期向好、经济增长、收入提高和消费升级等推动零售行业发展的驱动力依然强劲，温和通胀将推动零售业销售收入以较大幅度增长，作为消费类载体的商业物业顺理成章成为投资者有效的避风港。消费增长为商业地产提供良好的外部环境。可能不同业态会出现冷热不均的现象，但是零售业的黄金期已经到临，意味着商业地产的投资值得关注，而商铺的选址和运营却是投资商业地产的关键。下面华尔国际商业信息交易中心依自己多年的经验告诉大家一些投资商业地产的技巧，首先就是商业地产的选址问题。

为什么要重视商业地产的选址？

　　商业地产的选址，属于一项较为长期的投资，关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。一个好的商铺选址意味着成功了一半，可以让生意红红火火。商业地产的选址对未来的运营意义重大。就华尔国际而言，其选址前考察要考虑多方面因素，不仅要周围交通便利、环境良好，还要客流量大、目标客户购买力强，这可以保证华尔国际运营的持续性。对投资而言选址正确依然很重要。

　　第一，商业地产的投资回收期长，不论是租赁还是购买，一旦确定下来，需要大量的资金投入。其投资具有长期性和固定性的特点，因此商业地产选址显得尤为关键。

　　第二，商业地产的选址，基本上确定了未来商铺的客流量、顾客购买力和消费结构，选址恰当占据地利优势，能够招徕顾客生意兴隆。

　　最后，商业地产选址影响经营策略和目标收益。商铺未来的收益随着选址而基本确定，当然还会受到未来运营的影响。商业地产所在区域的社会环境、地理位置、人口、交通便利程度和市政规划的因素，将影响到商业未来的收益。

商业地产选址的关注点和技巧

　　由于投资主体的不同，造成商业地产选址的方法和策略不同。像华尔国际这类的企业投资，就会设置专门的投资部门，通过搜集相关的产业信息、消费者动态，进行选址前的调查与评估。

　　首先要了解商业地产周边的环境状况，然后是进行商圈调查分析和市场评估，考察人口年龄结构和人口密度、居民购买力和购买频次，同时考察同一商圈内相同物业的竞争关系也显得十分必要。

　　仅仅对商业地产的区域环境进行考察是不够的，接下来还需要微观层面的考察与评估商业地产，其中有几个方面值得关注：

　　第一、商铺门面的地理位置考察与评估。关于商铺地理位置的考察，需要关注城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素。位置的便利性和可达性，在都市快节奏生活的今天显得尤为重要。考察客流量时，要充分评估商铺自身客流、分享客流和派生客流的结构，分析客流速度和滞留时间。商铺尽量选择在较为显眼和客流量大的地方。

　　第二、商业地产形状的考察与评估，注意规则与规则店面的选择。大部分的商铺都是规则的长方形或正方形。北欧的不少临街店铺面宽很窄，但是进深狭长，让顾客有移步换景的感觉，缩短店铺切换的时间，同时提高销售利润。但是国内更愿意选择面宽较大的店铺，橱窗可以起到宣传和吸引顾客的效果。

　　第三、商铺的走向的考察与评估。商铺的走向关系到物业的日照和通风，按照中国的传统习惯，房屋基本是坐北朝南、光照效果好，因此对于一般商铺来说，这种可能是最好的选择。

　　第四、商铺空间的考察与评估。商铺的空间主要考虑面积和高度，通常商品种类多需要选择面积大的店铺，如果只是一个小型的专卖店，则不必太大的地方，否则会显得空间过于空旷和浪费租金。在商铺的高度方面，主要考虑是否有利于空间视觉效果和陈列产品的摆放。

　　最后，需要考虑到商铺投资的利润评估。选择商铺需要充分考虑投入产出比，在投资结构中前期的基础设施设备的投资是必须要考察的，如室内装潢、空调、货架、收银机等费用，同时需要估算日常的管理费用，保证商铺投资充足的现金预算。

　　当然，在商业地产投资的选址时，除了上面所说的选址的关注点之外，华尔国际给你提供一些经验和技巧。例如，选址靠近大公司、大企业；关注人口增加迅速和由于新城建设而人口导入的新区；选择经营范围互补的商铺做邻居；重视商铺所在建筑商品展示、销售和储藏等空间和设施是否符合自己的经营需要。掌握知识，了解顾客，正确选址，良性运营，其实你离成功商业地产投资并不遥远。