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主题:购物中心开发商不能只是收租婆 得是半个商家

舆情观察

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购物中心开发商不能只是收租婆 得是半个商家

  

  Benjam in HAN 韩春风

  上海丰树管理有限公司商业投资与零售管理总经理。在中国工作的十多年间,曾历任加拿大三五集团中国负责人、SM集团中国零售开发业务的高级副总裁、GMSCHINA中国总部董事总经理等,熟悉亚洲特别是中国的城市规划、商业房地产操作运行方式。

  5月8日,新加坡最大零售、娱乐和生活休闲目的地商业购物中心怡丰城(V ivoCity),进驻中国内地华南片区的首个购物中心南海怡丰城试业。

  这一“新派”购物中心来头不小,为何选址佛山、有何独到之处?该项目商业投资与零售管理领域负责人Benjam inH A N (韩春风)在整个访谈中,始终带着儒雅、温暖的微笑,用专业、认真的态度一一作答,这一切与有着“花园城市”之称的世界顶级商务、时尚之都新加坡,有着巧合的神似。

  要引导消费者,但不能是陌生东西

  南方都市报(以下简称“南都”):南海怡丰城是怡丰城(VivoC ity)首次进驻华南地区的项目?

  Benjam in:在中国内地目前已经有西安怡丰城开业,在华南片区是首次进驻。不过,佛山南海怡丰城是丰树集团首次尝试在中国内地从投资拿地、商业购物中心开发运营以及紧邻住宅等部分整体开发模式。

  南都:为什么选在佛山,而不是深圳、广州等一线城市?

  Benjamin:从过去几年来看,中国一线城市的商业零售竞争已经比较激烈,且获取土地的代价非常高。广州、深圳的商业业态已相对饱和,而佛山本地经济发展蓬勃,且与香港有密切的关系与传承,未来消费能力的增长率无可限量。现在很多国内、国际的知名商业项目涌入佛山,正是可以一起“把饼做大”的好机会。

  南都:新加坡商业中心的娱乐、艺术类元素很热门也很新潮,会否担心水土不服?

  B enjamin:作为购物中心的运营者,我们在一定程度上需要引导消费,但不能是对消费者来说非常“陌生”的东西,而是需要在有“亲切感”的同时加入新的元素。商业开发需要前瞻性,期望满足未来三到五年的消费需求,但是不能把五年后的元素放进来,现在呈现出来就会“水土不服”。

  说到艺术空间的展示,南海怡丰城所做的并不是单纯地为了展览而进行展示,可能更成为购物中心的一个“点缀”。同时,也希望借助这种形式,给本地艺术家、艺术工作者,有更多展示作品的空间。

  广东人讲究“吃”,餐饮比例达30%

  南都:为什么会做目前这样的规划定位?

  B enjamin:南海怡丰城是整个“华南新加坡城”一至四期的重要核心部分,关于这个购物中心的定位,我们事先做了大量的市场调研从而达到目前呈现的平衡状态,并且期望能够满足未来三五年的需求。

  首先考虑到当地消费模式和习惯,广东人对“吃”非常讲究,而且很懂得“吃”,所以南海怡丰城餐饮的比例比较高,从传统商业约20%的占比提高到了30%以上。同时,购物中心内将引入很多儿童、家庭娱乐的元素和设施以及艺术展示空间等,希望达到满足全家每一个成员的希望和消费需求。

  南都:除了新品牌,会带来哪些来自于新加坡的消费理念或者经营模式?

  B enjam in:每一个开发者都自有其成功的独特模式,无论是硬件的设计还是软件的管理,这就像是一个品牌的D N A,是长期积累形成的经验和特色。

  怡丰城的优势很多来源于新加坡项目的成功,累积了大量国际化的商业开发和运营的经验。这首先就与其他购物中心有所不同,给消费者一定的新鲜感。除了多个新品牌之外,还包括在新加坡比较流行的儿童娱乐、家庭娱乐等元素。比如,如果你去过新加坡怡丰城,一定会对商场顶层的露天花园印象深刻。

  选址偏好潜力片区,而非CBD

  南都:介绍一下新加坡怡丰城,或许让我们对新加坡商业中心有更直观的了解。

  B enjamin:新加坡怡丰城2006年建成开业,是新加坡最大的零售、娱乐和生活休闲目的地。怡丰城来源于“vivacity(活泼)”一词。“怡丰城V ivoCity”则寓意鲜活、刺激的生活体验。目前新加坡怡丰城净出租面积超过104万平方米,地上三层、地下两层,进驻的商家超过300家,与地铁站对接。2 0 1 0年至2 0 1 3年连续四年获得A siaO ne颁发的“最佳购物中心”前三名,2013年还获得由新加坡建设局颁发的“绿色标志金奖”。

  南都:同样的问题是,新加坡怡丰城为什么也没有选址在C BD最核心区域?

  B enjam in:新加坡怡丰城所在的港湾区,以前是开发利用率较低且老旧的展览区,但是我们看到了区域潜在的价值从而把它发掘出来,最终带动了整个区域,这也给我们开发非传统CBD核心商业的经验和能力。同样是考虑到区域发展潜力,我们没有选择传统的CBD,比如著名的乌节路。

  南都:从2006年开业到现在,新加坡怡丰城的运营情况如何?

  B e n ja min:项目到去年底的数据是“承诺出租率”达到了99 .9%,营运状况乐观,截止到去年底访客数量已经接近4100万,20 13年租户销售额比前年增长了6.6%,达到了6.85亿新币。

  零售业和很多行业一样,市场都是在变动。事实上,新加坡怡丰城在开业之后几乎一直在不断地调整和优化。

  能激励亲友参与的商业才有吸引力

  南都:调整和优化确实是不少已开业购物中心面临的问题。有何成功经验?

  B enjamin:消费习惯始终是在变动,作为购物中心也应该不断变化,即使是同一个品牌商家的经营模式也需要不断创新。

  多年海外商业开发的一则成功经验是,购物中心的开发商也就是业主,应该与进驻的零售商家“绑”在一起。我们在新加坡和其他海外项目中,始终与零售商保持密切的关系,就像朋友一样。密切的沟通,让我们对于每个品牌商家的发展需求和趋势都了解得非常及时。

  与传统的房地产开发商不同,怡丰城作为业主与商家不仅仅是“每个月收租金”的关系,而是通过了解能够引导商家的优化和升级,更适应市场。从这个角度来说,购物中心的业主就像是半个零售商家。

  其中比较重要的守则,是在购物中心的设计、理念上都要前瞻性地留有弹性空间,以满足零售商和市场的改变。

  南都:举个例子?

  B enjam in:比如南海怡丰城内会设计有大面积的中庭,设计和比例上都有讲究,以满足将来这里可以举办各种活动,甚至在同一个周末可以举办三个完全不同类型的活动。这种空间的预留不仅仅是在面积和高度方面,还包括设备的灯光等都要可应对多种场面。购物中心需要不断的活动,但绝不仅仅是“买一百送一百”这类促销,而是更多的互动性、参与性的活动。

  南都:国内商业地产还面临一大挑战——— 电商凶猛。

  B enjam in:目前网上购物对传统实体购物确实有一些冲击,对这方面我们并不避讳也不抗拒,而是一直在思考,希望能用其他的元素将客户重新吸引回现场。

  电子、高科技的体验项目会在南海怡丰城里出现,且不仅仅如此而已。现在每人都有手机,可能未必一定要到商场的大屏幕来“切西瓜”,需要的是能与亲友一起来参与的活动和项目,能够增加人和人之间的交流。举个最简单的例子,比如旋转木马,这种流行了几百年的“体验式”项目,现在依旧非常受欢迎。

  嘉宾推荐

  香港又一城

  香港又一城被称为“充满创意与欢乐”的大型购物商场,其最大亮点是项目设计以围绕大自然及强调空间感为主,把自然阳光及宽敞空间融汇为一。

  又一城拥有超过200家商铺及食肆、电影院、大型溜冰场以及约2.29万平方米的写字楼。其中包括有多个体验式休闲娱乐设施,包括欢天雪地溜冰场、玩具反斗城和A M C电影院。同时,又一城还有许多极具创意的全新概念店,比如全球首间设有花店的ag n es b概念店,以及全亚洲第一间H ollister Co. byA bercrom bie&Fitch等。
  (南方都市报 路漫漫)

北北金猪

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北京那个啥的经理说得对,购物中心以后的走向是社交平台~
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涉世未深的阿翼

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从太古手上买的又一城,好像就是他们家吧~ 

佛山项目的选择,印象中是稍微有点偏的~ 

且看且学习

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传统百货业不能只是坐等电商给留块肉,应该是想办法扯下起码一条大腿,这需要技巧,恐怕不只是蛮力。

北北金猪

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电商留的肉传统百货要不了,不是百货的菜~购物中心要不要研究不多~
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饕餮金玉

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购物中心不能再指望呼吁了,根本不起作用,只能等着死一批才能清醒一部份人。这不是猫老板的问题,是猫老板找来人脑子转不过来。咱们也别急了,反正品牌做猫也需要一个探索的过程,趁着水浑,赶紧多学学怎么摸鱼,猫老板不可能不碰腥的,以后才知道我们的好处。

2014-05-12 17:47被设为骨贴,积分加20,金币加4
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恁捏撅不

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社交平台这个定位貌似有一搞

受教了

饕餮金玉

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什么叫社交平台?我脑子里立马蹦出了七八种可能性,但没一种是敢说出来的~

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花木马

积分:725    金币:309
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购物中心要想搞好,必须是做百货的人去搞。

做地产的,做餐饮的,都不行。

购物中心,购物是核心。

至于将来的城市综合时尚休闲消费综合体,那才是社交平台。

2014-05-12 15:33被设为骨贴,积分加20,金币加4
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呵呵,我的足迹呀,昨天没有洗脚也.

北北金猪

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  |   只看他 10楼
电视征婚节目现场配对处;选美活动现场报名处;婚介所;二手房中介店;三替公司;月嫂奶妈保姆交易展示中心;大学生家教家长现场见面点。。。往下不敢说了,请饕总恁总补充。。。
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花木马

积分:725    金币:309
  |   只看他 11楼
RE:购物中心开发商不能只是收租婆 得是半个商家
引用“ 饕餮金玉 ” 发表于 2014-05-12 12:54 的帖子:
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什么叫社交平台?我脑子里立马蹦出了七八种可能性,但没一种是敢说出来的~

金总所说的社交平台,我总结就是男女交往平台。

无论名流沙龙,还是民工杂货店门口,都是社交场所。

最后的目的,还在男女之间的一SHE一JIAO。

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呵呵,我的足迹呀,昨天没有洗脚也.

北北金猪

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  |   只看他 12楼
花老师最后两个拼音太传神了,牛!
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饕餮金玉

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你们胆子真大,真敢说呀~

猫的企划说要搞3D展,要搞相亲会,问我有啥意见,我说我没啥意见,我也不敢有啥意见,我总不能拦着你的工作吧,我真要说什么你能听的进吗~

你看看,这些活动写在纸上,就是这么赤裸裸呀

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饕餮金玉

积分:10844    金币:4961
  |   只看他 14楼
RE:购物中心开发商不能只是收租婆 得是半个商家
引用“ 花木马 ” 发表于 2014-05-12 15:32 的帖子:
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购物中心要想搞好,必须是做百货的人去搞。做地产的,做餐饮的,都不行。购物中心,购物是核心。至于将来的城市综合时尚休闲消费综合体,那才是社交平台。
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明月

积分:410    金币:272
  |   只看他 15楼

真心觉得这些东东离普通老百姓太远了.......此处省略1W字

崖柏@啸

积分:30    金币:15
  |   只看他 16楼
购物中心似乎像打火锅,主力店像锅底,其他的品类就像各种配菜了,但足浴城、宴会厅、书城+饮品、此类的菜好像比较少尝。

恁捏撅不

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  |   只看他 17楼

北总

你把我能好意思说得都说出来了

你还让我咋补充?

北北金猪

积分:57588    金币:29839
  |   只看他 18楼
说实话,我这还有好多啊,我坚信这些最后都会玩,要不咋地?化妆品不玩,服装人家要去,都去完了,还有啥啊。。。
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