主题：辽宁省葫芦岛市绥中县秦始皇碣石宫滨海文化旅游重大项目初步研究

辽宁省葫芦岛市绥中县秦始皇碣石宫滨海文化旅游重大项目初步研究

      清华大学国际商业地产运营班客座教授

　　深圳新摩尔商业管理有限公司总经理

　　杨宝民

　　电话：13823509154 qq:250703408

　　2014/4/24

　　前言

　　毛主席的浪淘沙 北戴河词作让中国人民对碣石和秦始皇行宫家喻户晓，曹操东临碣石就是指秦代的碣石，位于绥中县海滨。

　　葫芦岛市绥中县万家乡滨海秦始皇行宫正面为碣石，就是著名的碣石宫，具有世界唯一性，今后以碣石宫为依托，开发大型秦代滨海文化旅游体验项目，用艺术手段再现秦始皇东巡和曹操观沧海的重大事件，打造中国最权威的滨海历史文化体验项目，这是适合大型公司投资的重点文化旅游投资项目。

葫芦岛市副市长杨维同志(右六)和杨宝民在葫芦山庄沟通旅游发展时留影

　　一、项目位置和规模

　　葫芦岛市绥中县万家镇秦始皇行宫，碣石周边6000亩范围。

　　距离北京为300公里，绥中北站动车到北京三个小时，开车3个小时左右，距离山海关机场20分钟车程。

与山海关、秦皇岛毗连的绥中县万家乡墙子里村，一座规模巨大的秦代行宫遗址已从滩平沙软的海岸边初现雄姿。遗址正对面距海岸线40米处有一组露出海面的自然礁石，其中一块类似人形的黑褐色巨大礁石，赫然直立在海中，这就是民间传说的“姜女坟”，也就是专家新近考证的“碣石”。

24米高度碣石

秦始皇碣石宫遗址

　　遗迹分六处分布在南北长4公里，东西长3.5公里的海滩上，建筑规模类似于咸阳宫的建制与布局，排水沟道、贮藏窖井、房屋基础在遗迹中清晰可见，遗迹的中轴线恰好正对着海中的巨石。有专家考证，这里是秦始皇临海的行宫，就可能就是传说中的碣石宫，而海中的巨石即为碣石。1988年这里列为全国重点文物保护单位，并将最大的一处遗迹围圈起来，建立了碣石宫遗址观览园区，现有碣石宫遗址沙盘模型能够再现行宫的风貌。

　二、项目历史文脉与定位

　　碣石的出名从秦代开始，为秦始皇东巡修建了碣石宫殿，秦始皇第三次东巡碣石，也是为巩固在北方的统治，求得长生不老之药也是东巡的目的。

据《史记》记载，秦始皇希望长生不老，西元前219年，秦始皇派徐福率领童男童女数千人、以及已经预备的三年粮食、衣履、药品和耕具入海求仙。但并未找到神山。西元前210年，秦始皇东巡至琅岈，再度派徐福率众出海，徐福到达“平原广泽”未再返回。

　　徐福东渡日本，促成了一代“弥生文化”的诞生。那时，日本还没有文字，也没有农耕。徐福给日本带去了文字、农耕和医药技术。为此，徐福自然成了日本人民心目中的“农神”和“医神”。

秦始皇拜海求仙图

　　《观沧海》是建安十二年(公元207年)农历七月，三国时历法，(是公历的八月中旬到九月上旬这段时间)，曹操北征乌桓(在尚未与乌桓正面交战之前)，进军到海边，途经碣石山，登山观海，一时兴致所做。

　　观沧海

　　曹操

　　东临碣石，以观沧海。

　　水何澹澹，山岛竦峙。

　　树木丛生，百草丰茂。

　　秋风萧瑟，洪波涌起。

　　日月之行，若出其中;

　　星汉灿烂，若出其里。

　　幸甚至哉，歌以咏志。

赵润生东临碣石画作

　　浪淘沙

　　毛泽东

　　北戴河(1954年夏)

　　大雨落幽燕， 白浪滔天， 秦皇岛外打鱼船。

　　一片汪洋都不见， 知向谁边?

　　往事越千年， 魏武挥鞭， 东临碣石有遗篇。

　　萧瑟秋风今又是， 换了人间。

　毛主席手书 浪淘沙 北戴河

　　项目定位

　　中国北方秦代滨海文化体验中心含行宫异地复建和室内滨海游乐项目，秦始皇东巡大型文艺节目定点演出滨海大舞台，整个旅游规划必须在全国是唯一的，具有独创性，充分挖掘秦代文化和区域地域文化。

　　中国北方文化主题别墅区和度假休闲五星酒店群以及健康疗养一流设施。

　　服务两种顾客：度假旅游顾客为主，高端养老顾客为辅助。

　　三、项目产品定位和规划设计构想

　　项目周边是正在开发和建设的东戴河

　　辽宁绥中东戴河新区西起辽冀交界处，东至高岭镇疏港路，北靠京沈铁路，南临渤海，规划面积100平方公里，处于南温带亚湿润区季风型大陆性气候。年平均气温9.1℃，年平均降水量645毫米，无霜期174天。共分为4个功能区域，西部的辽宁(万家)数字技术产业基地重点发展以数字技术为主的高新产业;中部的东戴河新城重点发展文化、教育、商贸、地产及行政办公;东部的高岭工业园区重点发展先进制造业;南部沿海地区与规划面积10余平方公里的碣石大遗址公园重点发展文化旅游业。

东戴河规划沙盘

　　目前新区有近20家综合地产类项目正在建设，预计今年开工面积达504万平方米。其中北京盛邦基业山海同湾项目总建筑面积101万平方米，总投资45亿元，已经在去年6月16日正式开盘，现已销售一空。目前山海同湾项目正在进行五星级酒店及商业街的施工，山海同湾盛托理尼主题酒店已具备开业条件，五星级酒店即将投入使用;合生天戴河项目，总建筑面积90万平方米，总投资40亿元，整个项目包括高档别墅、会展中心、五星级海景酒店、音乐厅电影院等多种设施，目前一期工程已经建成;海天翼昆仑五星级酒店项目总占地约57亩，投资5.8亿元，总建设规模约3.1万平方米，正在紧张施工中，高档公寓区现已开盘，酒店预计明年下半年投入使用。

　　去年，新区与来自香港的著名房地产上市公司佳兆业集团有限公司签约，将携手打造辽宁东戴河国际旅游新城，项目占地11平方公里，将建成集旅游产业、新兴服务产业和生态居住产业、欧陆风情小镇的国际休闲体验之都。目前该项目的规划设计已经完成，正在进行启动区建设，项目的销售会所和滨海广场已经建成并投入使用，启动区已经开盘销售。

东戴河国际旅游新城 佳兆业公司规划

　　项目地选址在10平方公里范围内，建议选择碣石的西侧5公里外6000木土地作为重点建设区域。

 碣石周边开发意向图

　　四、项目投入和产出初步估算

　　预计投资为50亿元，占地建议6000亩

　　其中旅游项目投资为2500亩，必须用于旅游项目投资金额为40亿元，包含五星酒店在内不限制容积率，根据投资方需要确定。3500亩滨海别墅区项目投资为10亿元滚动就可以。

　　建议项目容积率在0.2 ，46万平方米别墅，预计利润为每平方米8000元。利润预计为36.8亿元。

　　碣石宫等成本表

　其余40亿元投资中五星酒店群和度假别墅投资占有8亿元，没有收回的3.2亿元投资，预计前三年每年收入在一亿元以上,预计三年左右可以收回全部投资。保留主题公园和五星酒店价值40亿元以上，开业三年后预计每年收入能够突破2亿元以上。

　　五、项目招商对象和质量要求

　　浙江宋城集团，华侨城旅游集团，香港中旅游集团，上海复地集团，万达集团，深圳益田假日集团，华润置业集团北京公司等(排名不分先后)

　　本项目前期研究和规划设计时间不能少于一年，必须进行精细化研究，遵循质量第一的理念。