主题：谢尚伟：走马观花看北京商业地产

谢尚伟：走马观花看北京商业地产

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3年没有去北京了，之前多受老潘关于北京PM2.5经常爆表，首都人民经常生活在雾霾之下 ，北京全国“首堵”，就想当然的以为北京人民或长时间生活在水深火热之中 。上月因工作关系出差北京，真实感受如下：北京交通并没有如传说中的那么的糟糕，有时比之重庆的“中梁山隧道及渝澳大桥”其实已好了很多。公交出行成本很低：地铁只需2元便可走遍全城，公交刷卡0.4元起，付现金1元起，并且并不算太挤；一餐饭的花费几与重庆相同。北京的4月仍然春花烂漫，盛放的桃花、樱花不仅出墙，甚至在就成行成排的怒放于人行道边；晴朗的天气时，北京的天空其实很蓝很高，让人略有不适的或许就是飘飞如雪的柳絮，但要是在浪漫主义文青的眼中这或许还是一种难得的意境，哪是我这般“俗人”所能感悟的……作为整日穿行于北京城区的出租车司机群体的言论应当很具代表性：全国哪有不堵车的大城市，堵车是经济繁荣的表现，况且北京的堵车并没有如“媒体宣扬”的那么夸张，很多时候中国人就是“自个儿”毁“自个儿”（司机原话），况且北京发展好啊，稍有能力且勤奋的人在北京赚钱机会还是很多的。如果不考虑买房、户口的因素，其实在北京生活是很幸福的。我承认，之前关于北京状况是我想多了。

本次北京之行历时2天半，前后加起来看了差不多十余个商业项目，较之奥运以前，北京的确更漂亮了，商业发展也更具特色了，有不少新开业的项目从建筑到规划都有质的飞跃，值得借鉴与回味（如颐堤港、芳草地、三里屯太古里、银河SOHO……）。

一、798，北京四环以外，中国最早的艺术原创特区。

因多个艺术工作室的存在而声名鹊起，艺术的标签加速了其商业化的进程，也因商业化而加高的艺术营运的成本，当下的798艺术的外衣尚在，但精神内核明显凋零，从艺术的角度去看不够味，从商业的角度去看缺少规划而显得零乱。很明显798的艺术地位正在走下坡路，而依附于艺术标签的商业发展又缺少系统的运营而显得活力与感染力不足……两难的境地下，798前景并不算明朗！

二、颐堤港，太古与远洋地产联姻的产物。

酒店、写字楼+购物中心一个标准的中型城市综合体，三种产品的外立面全部采用配合灯光的巧妙应用的玻璃幕墙，现代、简约、挺拔，在周边建筑群中颇具地标性，辨识度很高，总体来看从建筑到规划算得上一个85分以上的作品。

从室外到室内选取了港口与轮船的设计理念+内装简约的自然风，大中庭的逐级退台，形成流畅弧形面，成为餐优业态雅观景视觉效果。得益于巨型钢结构的应用，形成了近1000平米的无柱大中庭，顶部如候机厅般的开阔，整个空间尤显大气、通透。

木质栏河板、文化石材的墙面、浅米黄的铺地、局部的人造叠水、四层通高的玻璃幕墙入口挑高，条形的巨大采光天幕（配合人为的光源调节设计），让整个商业空间变得自然而畅亮。其中融合了咖啡、甜品站、音响、书吧、3C数码与电影衍生产品体验区的CGV影城的整体设计创意是本案又一大亮点；与之相邻的三星互动式影音体验区也算不错的新技术的创新应用；位于负一层的PAGE ONE精品书店散发出的文化品味也是令人心生向住的。

颐堤港写字楼大堂的360度全透通规划、艺术设计的原石休闲座椅，木质风格配合简约的灯光处理的的电梯前厅更彰现出了优雅自然的品味，让很多高大生硬的写字楼相形见绌。

写字楼、酒店、购物中心之间的广场、连廊的景观设计过渡的自然、巧妙，无形中营造出了舒适休闲的街区感。虽然本项目当前的招商状况不算理想，仍有部份单位空置，但有此用心的建筑及室内空间规划，待地铁投用，周边住区的兴起，这个项目的成功还是指日可待的。

三、三里屯太古里，北京街区化商业的典范。

两个组团，一边定位年青潮流：商肆云集，人流如潮，零售、餐饮的生意都相当不错，热烈、繁荣、充满活力；一边定位奢侈高端：清静、雅致、人流稀疏。两个组团之间是闻名全国的三里屯酒吧街。

太古里的成功之处在于只租不售的经营模式，颇具创意型的规划设计：广场景观（那个广场灯泡阵列很具创，内广场LED屏对面的一小片斜面空地成为很多顾客席地而坐上佳选择）、艺术化的休闲小品、下沉式广场、适度的街区尺度、时尚的夜间灯光；当然还有依附于该区域的商务属性的准确定位和强有力的招商执行。一街之隔的老潘的三里屯SOHO，写字楼不错，广场、景观规划也不错，但由于是基于散售模式，所以三里屯SOHO的商业裙楼整体经营惨淡。当太古里还客流接踵时，三里屯SOHO的商铺已纷纷打烊了。

如果说太古里存在不足的话，就是在2楼以上缺少足够多的大尺度退台设计，以至于街区少了一些景观层次及留给商家营造半户外晒幸福创新留白空间（这样的规划或许是出于北京气候多风偏冷，露台利用率不高的原因也未可知）。

四、蓝色港湾。

朝阳公园畔的简欧风情的组团式街区，从粗糙的规划设计与建筑实施，乏善可陈的商户组合，开业多年后仍有大量空置的商业营运来看，这个项目有点儿辜负了这一片临公园、临湖的大好土地，最好的方式或许是拆了重建，参照瑞安天地的模式或许才是自我救赎的最好选择。

五、中粮大悦城。

一个朝阳大悦城、一个西单大悦城，相似的定位（中档），相似的规划理念，由于处于不同的区域，两个项目自开业之后便呈现出了两种不同的经营面貌。

西单大悦城经营楼面超过12层，处于北京传统的商业中心，开业即火，成为全国年青潮流购物中心的典范，也是中粮进军大型商业地产的底气所在。其成功的核心在于领先规划了跨5层的飞天扶梯，很早的引入符号化的快销品牌，6楼以上全餐饮休闲业态，多数餐饮为半开放式的情景呈现；多中庭的理念不仅体现在平面上，还在6楼规划了一个300平米左右的空中庭院，以竖向的层级中庭配合跨层扶梯形成了整个项目强大的人流拉动效应。

朝阳大悦城位于四环与五环之间，开业之初该区域人口导入量不足，以致前两年经营惨淡。随着近年来周边房地产的高速发展，住区人口量激增，并将定位向家庭消费倾斜，引入了大量的餐饮+儿童职业体验中心，当下的朝阳大悦城经营状况已有很大的改观。

朝阳大悦城的空中立体车库的规划，让消费者可以开车到达任意商业楼层的设计在北京的商业地产项目中具有创新引领性，由于参观的时间为工作日上午时段，高区车库的使用率看起来还是很低，空中立体车库的规划效用如何，尚不得而知；毕竟让人开着车不停的转圈儿螺旋上升或下降的感受真的不是一件很好玩儿的事情，对于新手司机及开手动档的人而言，这个过程不只是紧张、头晕那么简单，简直会刺激到手心发汗，两脚抓紧，心跳加速的程度。因此，个人认为此类创新对于汽车高速增长，“菜鸟级”司机众多的中国内地而言还是谨慎为妙。

六、APM。

王府井步行街上的年轻潮流购物中心，由新鸿基地产把以前的东安市场重新改造而成，定位中档，主打潮流主题，内部空间上引入跨层扶梯，总体调性简洁明快，但与同一条街上的东方新天地还是有不小的差距。没有突出的亮点，也没有明显的不足。

七、金地广场，北京CBD核心区的小型时尚生活MALL。

不规则的几何状外立面，全通透玻璃幕墙设计，夜色中配合灯光当有璀璨缤纷的效果。

内装风格淡雅，中庭天花板的“满天星”的璀璨效果，中庭栏河板木质基层面配合不规则拉丝透光设计非常有创意；中庭连廊底部及扶梯底部的大面积透光板的应用简洁、实用，更提升了内部空间的照度，客流通道不算宽、中庭尺度不算大，但与中小规模、楼层不多的整体配合还算尺度合理。对于金地这个商业地产新兵而言，这个中小规模的精致化购物中心算是一次有益的尝试，而且总体来讲还是可圈可点的。

七、新光天地，北京奢侈品的地标，代表北京奢侈品购物中心及百货的发展高度。

高端品牌组合的硬度在北京无出其右，但内部空间的规划并没有什么突出的亮点可循！甲级写字楼+万豪旗下的两个奢华酒店的配置标准，已经足以令人咂舌了。商业体内的满眼的奢侈品旗舰店让新光天地的高端与奢侈定位已到了“霸气侧漏”的境界了

八、芳草地，北京商业地产中的一个创新传奇，为了达到震撼人心的效果，此项目的业主方在后期项目改造中真是不遗余力，不惜血本儿的。

光是整个建筑全通透玻璃幕墙构成的直角三角形造形已让与之比邻的SOHO尚都略输风采了。巨大的钢结构支撑起了由三栋写字楼组成的整体外部玻璃幕墙轮廓，架设在2楼，贯通东西出口长达150余米的空中廊桥带来的视觉震撼远超乎人们的想象。该项目商业裙楼也就四层左右，加盖后的形成的大中庭内随处可见的价值不菲的巨形艺术装置，悬于空中的骨骼外露的红色奔牛群及下沉式广场内群狼狩猎场景无不成为谋杀菲林或占用相机存储空间的焦点。

写字楼顶部的空中花园、艺术中心、写字楼空中廊桥侧的空中绿化，退台化的景观餐饮、巨形的钢结构的廊桥龙门架，构成了该项目的“超现实主义、工业感、艺术化与力量感……所有的一切都在表达这座建筑的卓而不群。

芳草地或许才可以称得上是“艺术、生态与商业”的强力交融样本，虽然这样不惜重金的投入为商业空间加分换来的价值并不能弥补经济方面的巨大投入。据传这是侨福集团少东家主导的作品，由此项目可以看出三点：一是侨福集团不差钱儿，二是侨福的少东家是一个有很有理想且敢于实践的主儿，三是侨福集团的少东家定是一个向住艺术的“进步文艺青年”（当然绝大多数文青是没有机会以如此大手笔来实现自己的理想的）。

只是略表疑问的是，如此宏大投入下，其实商业规模很小。有了大悦城10层以上的成功商业营运案例，这个项目其实可以考虑把商业延伸到更高的区域，将部份写字楼转作商业，并适度加大零售的占比，在项目低区引入更多的奢侈品，唯有这样方可匹配这个项目如此改造规划的宏大理想，让理想同时成为“一笔划算的买卖”！

九、世贸天阶，就剩下“全北京向上看”的一句口号了，CBD区域商业项目做成这个样子，实在是有点惋惜，照此下去还有没有钱来维护那个LED天幕都是一个问题，至于其它的方面还是算了吧。

十、来福士，东直门外的综合体项目，来福士的标准化产品，购物中心、服务公寓、写字楼。

北京来福士，直通地铁，地下1层加地上5层。对于凯德置地而言，商业产品已基本标准化了，北京来福士的与众不同之处表现为中庭规划了1个贯通5层的一个竖向玻璃体，把观光电梯景观化处理扩展为中庭竖向可使用的空中商铺，并成为该项目的独树一帜的符号。

内装以浅白色为主基调，配合条形的连续灯带，让室内照度充足明亮。电梯前厅则使用了时尚现代的手法，呈现出色彩缤纷的效果。

项目外立面采用深色的玻璃幕墙，商业裙楼外立面幕墙及天幕的玻璃上喷涂了陈列式圆形的斑点（既是美化单调的玻璃天幕，同时也实现对自然光源的适度控制）。商业立面的玻璃幕墙上配合渐变的灯光则让项目成为十字路口的视觉焦点。

与购物中心入口相邻的写字楼大堂的3层挑高的“峡谷造形”也算得上较具视觉冲击力。尺度适宜的广场景观总体简约，小型水景成为其标准配置，从广场上巨形的来福士精神保垒及两大银行的导示牌则可以看出凯德置地在市政协调或规划设计方面的成熟。

总体而言，来福士虽然是凯德置地旗下高端定位的城市综合体项目，但在商业体的市场定位方面还是走的时尚潮流的中偏高的务实路线，毕竟基金的经营法则是稳健且要求更高、更快回报的。

十一、老潘的N个SOHO。

看了老潘的三里屯SOHO、SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、银河SOHO……从现代城开始，SOHO中国的产品就秉持一个理念：“不高调，不创新，吾宁死”（当然这个理念是我替老潘总结的，老潘并不一定认同）。

从SOHO现代城的为建筑上色，到建外SOHO的雅致白，三里SOHO的坚向条纹、弧形立面、缤纷色彩，SOHO尚都的冷峻黑、不规则的几何状与斑驳的深浅色块对比，银河SOHO的超流线柔美的“甜甜圈”或“双黄蛋”（这个也是我看了之后的灵感顿生的想法，老潘及大师不一定认同）……老潘的SOHO中国在北京不断的进行着各种建筑风格的创新实践，每个项目都毫无悬念的成为了该区域当时地标。

在银河SOHO之前，老潘的理念有3个：

1、请国际建筑大师操刀，以符号化、创新的建筑表现来拉升项目的价值感；

2、全部散售，迅速回笼现金绝不恋战，包括商铺在内，最终由市场去调节，风险由投资业主去承担；

3、自己挂帅，御驾亲征，全国巡回卖楼，当然重点还是山西老客户（这也是我自己总结的，老潘也不一定认同）。

在我看来，银河SOHO算是SOHO中国当前的巅峰级作品，两个层层退台的圆形建筑通过完全流线型的轮廓自然连接，雅白的立面配合通透的玻璃幕墙，那种基于创新的美感、营造出的视觉吸引力完全让人无以抵御的，在我看来“大裤叉”在银河SOHO面前就像一个“灰头土脸的傻小子”而已。银河SOHO的室内商业空间、商务空间的也设计将外立面的极致简约、干净与柔美通过流线型的表达发挥到了淋漓尽致的程度，置身其间那种通体乳白、明净、通透的感觉非常具有感染力，虽然项目并未营业，局部尚在调试中，但老潘却将项目完全开放，灯光完全开启，景观喷泉也全部启动，以此吸引社会公众的自然参观，以期形成民众的口碑。如此做法，或许可以达到，桃李不言下自成溪的效果。如果这个项目老潘不是散售，而是整体持有，那么其成功营运并成为北京又一商业地产典范的概率还是相当大的。银河SOHO的建筑之美、空间之美，景观之美，体验之美，其实是很难用文字来精准表达的。但愿那个在银河SOHO的下沉式广场为洋美女拍写真的那个老外摄影师可以传神的展现美女置身其间的建筑空间创新之美吧。

简单小结一下SOHO中国的产品特点：

1、            设计上的创新是其核心价值所在，这种创新不仅表现在“建筑造形”上，还包括室内共享空间，尤其是其商务产品部份。

2、            SOHO中国的商务产品的前厅并没有如传统甲级写字楼那样简单的追求高挑空，SOHO中国的价值创新在于在经济的空间中通过设计语言让空间焕发活力。

3、            景观小品的精致化与创新，在满足功能性的基础上更注重较强的互动性。

4、            基于商铺价值最大化的指导思想，SOHO中国的产品在下沉式广场的运用方面已非常的成熟，通过在下沉式广场的景观规划方面的着力提升下沉式广场的人气吸引力，从而创造出两个平街层的价值感。

5、            从建筑到实施的精细化，总体实施水平较高。当然银河SOHO的商业通道玻璃栏板可能因当初的设计过于理想化而造成了后期实施过程的打补丁，成了“玉上之瑕”。

6、            老潘偏爱郁金香（或许是我想多了，老潘不一定认同），在SHOHO中国的多个项目看到了植于景观广场的成片郁金香，即便长势不好，但也的确很美。

7、            老潘开始转型，开始由“散售转部份持有”。

原因如下：A、SOHO中国前期在山西煤老板的鼎力支持下，老潘的高定价+快现金流的传奇模式取得了空前的成功，但当周期型经济不景气的当下，山西煤矿产业萧条，老潘的如意算盘显然会失去强大的支持。

B、商铺散售之后由于商业地产本质性规律决定了其市场表现差强人意，一定程度上市场对SOHO中国的散售模式形成了极大的置疑；

C、没有足够优质持有物业的SOHO中国，其在资本市场估值是极为有限的，单一的“散售模式”并不符合香港上市公司的资本逻辑。

D、优质地段越来越稀缺，此类依靠地段+设计而大卖的模式本身也不可持续。

十二、北京，就像一个先锋建筑的实验场，当之无愧的全国或全球领先型的建筑体的数量北京定居其首，有太多令人欣喜的地标级建筑。我欣赏的地标，不一定是高度致上，可能是创新设计或诠释传统或经典再现的类型。喜欢建筑的朋友，应当多去北京转转，看看，拍拍，想想，其实是一件很有乐趣的事情。

总体而言，不虚此行，较之以往至不同城市只是专注于穿梭于不同购物中心的大同小异的室内空间，此行我更在意建筑由外而内的整体表现。至于商户组合，在定位、档次相似的情况下，各商业体其实大同小异，这种格局的形成，一方面是因为商业品牌的发展远跟不上商业地产的突飞奇猛进，另一方面作为新开商业体来从稳健与收益的角度考虑也更偏好相对成熟的商业品牌使然。

再次提醒各位，北京其实是个好地方，并没有媒体上所宣扬的“那么的堵，那么多的霾，那么高的生活成本”，5月的季节里，北京依然春花盛放。对于执着于“践行梦想，但不执着于北京户口与北京房子”的人，或许北京真的是一个实现理想的好地方。然而去北京飘久了的人们多半是回不去了（自己的故乡），就如我的一位同学那样的感慨，如果现在离开北京，回去真不知自己能做什么！（谢尚伟2013-5-2于江北）