主题：青岛市崂山区王哥庄港东村黑鸡山养老与度假旅游项目

高端养老项目新模式

以青岛市崂山区王哥庄港东村黑鸡山养老与度假旅游项目

初步可行性研究为例

建设单位：青岛安养颐建实业有限公司

策划单位：深圳新摩尔商业管理有限公司  

总经理：杨宝民 （清华大学商业与旅游地产总裁班客座教授） 

电话:13823509154

规划设计单位：青岛大地规划设计院

2014/5/20

前言

我国已经是严重老龄化社会，老龄人口已经达到1.2亿人，约占总人口的13.7%,2003年党的十六届三中全会提出重视老龄化问题。十八大以后，李克强总理主持国务院常务会议提出发展养老产业，鼓励兴办养老机构，解决中国养老问题是各级重要责任。

青岛市是我国北方著名度假旅游胜地，崂山区王哥庄滨海区域是青岛市发展旅游业的重点区，也是距离青岛主城区最近的海滨区域，附近即墨也是著名的温泉之乡，著名的香港中旅集团海泉湾项目和南山国际展览中心都位于王哥庄北侧。

青岛是华东度假旅游和高端养老的最好城市，我们在中国老龄基金会领导下，在青岛市崂山区生态健康城各级领导的支持下，争取打造中国北方高端养老和度假旅游综合体示范项目，将青岛王哥庄打造为华东的度假旅游和养老天堂，给投资者合理利润，共同为中国养老事业添砖加瓦。

中国拥有5000年养老的研究成果，社会主义中国应该建设在世界上一流的健康养老社区样板，利用中医科研成果和养生理念，形成绿色饮食、健康生活习惯和养生服务一条龙的健康生活体系，超越美国太阳城的健康养老和养生文明成果。我们将突出健康养生人才培训和中医健康服务居民日常的养生生活，提高中国人幸福指数，增强中国人的凝聚力，为提升人类生命质量做出重要贡献。

青岛市在健康养生社区建设上要吸收人类关于养老的一切文明成果，发挥自己的环境资源和中医人才优势。

崂山健康养老综合体项目内容

１．以老年病研究和康复为主的甲级医院（床位300张以上）和老年病研究院。

２．3000个以上床位示范性养老院（四星标准），其中含500张床位的公益性养老院。

３．老人护理职业培训中心，为整个健康城提供人才服务和未来的健康管理人才输出。

４．老年大学与老年义工华东书画院。

５．养老酒店和公寓（五星标准），筹备东北亚健康养生论坛，传播中国儒家和道家养生文化等。

６．滨海养生主题湿地公园和度假酒店以及体育休闲中心（网球、羽毛球、保龄球、乒乓球各类体育设施），可同时容纳600人的康复锻炼大厅，周边能够形成10公里的自行车及林间散步道10公里的自行车及林间散步道。

７．青岛中医文化和健康产品展销中心（配套社区商业中心）。

８．健康植物和中药种植区。

我们建议王哥庄项目突出崂山艺术主题，形成健康养生和养老以及度假旅游的环境体系。

青岛养老项目提出了新模式，由青岛和台湾同行合作组建养老运营管理服务团队，联合为国内高端养老项目培养运营管理人才包含健康管理。

一、 项目区位特点与城市规划

青岛地铁和轻轨规划示意图

项目选址示意图

崂山生态健康城区域概念性规划方案

根据尚未批准的生态健康城概念性规划，峰山区域属于生态保护为主，不宜大规模开发。

我们提出了两种开发方案，第一种以港东村黑鸡山为主７００亩为主。

方案１项目范围示意图

方案２项目范围示意图

对于滨海部分，我们建议采用收购方式为主，不同意拆迁收购的可以合作进行改造和提升形象，继续经营，我们提供设计帮助和经费补贴，采用给予养老人群优惠券方式收回补贴。

二、长庚养生文化村案例介绍

1、项目简介

长庚养生文化村位于桃园县龟山乡，紧邻林口长庚医院，由台塑集团兴建，号称是台湾最大的银发住宅小区。养生村占地34公顷，其中有一半作为绿地、医院、多功能活动中心、公园等，活动空间相当宽广，约可容纳4000户入住。

由于同属台塑集团，养生村标榜紧邻林口长庚医院，提供完整的健康照护与紧急医疗服务，堪称平民版的高级养生住宅。为了区别于老人院，养生村刻意设计了非常宽的走道，邻居之间话家常的空间很大；在安全方面，每户都有紧急通报铃，直通小区监控中心；在健康管理方面，每栋设有护理站并为老人量身打造专属的健康计划。

2、创办理念

　1. 积极的经营生活，而不是被动的接受养护。

　2. 协助年长者过独立自主的尊严生活。

　3. 提供医学中心级的健康监护和卫教指导、预防保健。

　4. 有可帮助高龄者提升生理与心理适应的规划方案。

　5. 建立连续性照护体系，让年长者无后顾之忧。

　6. 一个可再学习、再发展，并可达成心愿和做出贡献的场所。

　7. 与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合。

　8. 是一个年长者学术研究的中心。

　9. 退休人员可负担的费用。

每个人在其多元丰富的人生过程中，都会累积许多有用的经验，而且各自拥有不同之专长，由此而构成了宝贵的文化，可以奉献于社会大众。基此有此深长意义所在，以及为了实践“老吾老，以及人之老”的理想，提出养生文化村观念，并且规划设计出一个让年长者依然可以过着多彩多姿，而且自在又有尊严的生活环境。

“养生”的目的，是为了达到健康的生活。“文化”的强调，是为了丰实生活的内容；养生文化村的规划是要提供一个使年长者在身体活动、心智认知、生产力和生活满意方面，都能享受健康乐趣的生活环境。

3、规划特色

1）宽阔幽雅的养生环境

享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道。远离尘嚣烦扰，沉浸在大自然中。提供最佳的健康养生环境。

2）全方位的照护规划

为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，让居住者有家的感觉，享受家庭、社会与亲情的温暖关怀。

3）养生文化代代相传

塑造多元养生文化，丰富退休生活价值；规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际；提供文化传承的发展机会，贡献智慧薪火相传。

4）住得好、付得起

全村 4000 户不同平数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学园课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者，担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

4、居家规划介绍

（1）银发族最佳小区

1）完整的邻里街坊，充满人情味的银发族小区。

2）提供多种住屋平数选择、满足不同需求的养生住宅。

（2）全区无障碍的环境设计

1）专为银发族设计的生活空间，室内户外全面无障碍。

2）全村绿化的景观设计。

（3）紧急救援服务

每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。

（4）完整的小区机能

1. 设有超商、书局、银行服务等商店区（规划中）。

2. 设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务(规划中)。

3. 设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能(规划中)。 

4. 设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研习会，增进小区活力(规划中)。 

5. 设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

        景观区           餐厅用餐           农园 

       中庭              步道           洗衣烘干室

   管理员室            美容美发室       便利超市   

（5）宗教活动场所规划

尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。

（6）网络化小区

每户均预留网络线路，并建构无线上网之网络环境，供住民、访客多元使用。

（7）安全的警卫门禁系统

1）二十四小时严密警卫，确保居住安全。

2）进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。

（8）便利的交通

专属小区巴士定时定线行驶，连结台北、桃园地区交通网。

    社区巴士            消防系统             警卫

5、健康保健

（1）规划特色

1）专职护士提供健康咨询。

2）专职社工师协助规划愉悦的健康生活。

3）专属小区医院，派驻医学中心级的专业医师，提供周全服务。

    健康咨询            健康操             健康促进

（2）健康照护阵容

1）健康评估：定期给予长者身、心、灵、社会、环境的健康评估。

2）健康计划

1.依身体状况量身订做个人专属的养生健康计划。

2.建立个人健康数据库，并随时关心生活动态掌握健康情形。

3.照护管理计算机化，连结长庚医院医疗体系，提供完整健康照护与紧急医疗服务。

3）健康促进

1.定期安排健康检查、体适能检测及处方建议，以促进身体健康及活动力。

2.定期安排流行性疫苗注射，预防流行性感冒。

3.定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。

4）健康维护

1.小区内设置小区医院、特约门诊、复健中心，并与桃园分院、林口长庚院结合方便看病复健。

2.用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询。

3.小区内设有自动血压机、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。

    林口医院            桃源分院            护理之家

      健康检测          健康讲座          康复训练区

5）紧急救护

1.定期举办救护训练，提高员工救护知能。　

2.紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾。

6）长期照护与疗养

由长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。

6、养生餐点

（1）菜单设计目的：

主要是提供质地软、易消化兼具健康、养生、均衡的少油、少盐、少糖、适量纤维素的饮食，含有足够的营养素，避免老年人营养缺乏及慢性疾病的发生，使他们能维持壮年时的精力与健康和延年益寿。

（2）菜单设计原则：

主要是根据，第一老年人生理功能的改变，第二参酌老年人每日所需要的营养素，第三参考第二次国民营养健康状况变迁调查报告，以及再把中医养生药材入菜，使整个菜单设计更完善、营养更均衡，适合老年人营养的需求

（3）节气养生食谱：

提供一年二十四节气有关的养生食补，让老人可以吃得健康，活得很养生。

7、 多元养生休闲

1）有太极拳社、香功社、国剧社、卡拉OK社等多个休闲养生社团。

2）有鉴于休闲活动的重要性为增进身心健康、培养创造力与毅力、增长人际关系、拓展生活领域、养成良好习惯，故养生文化村每日办理多元育乐活动，养生文化村住民休闲活动类型共分五大类：运动养生活动、娱乐交谊活动、艺文技艺活动、民俗节庆暨晚会活动、宗教活动。

3）养生文化村于每年举办大型的节庆活动，像是春节、端午节、中秋节、父亲节、母亲节、重阳节以及养生文化村的开村纪念日，长者在村内依旧与节庆结合，并且可邀请家属一同参与，增进住民互动及人际关系。

4）研习活动

长庚养生文化村小区高龄教育规划自９５年３月起正式开始办理，每三个月一期，从９７年４月起，以六个月为一期，参加对象包含养生文化村住民及一般民众，课程内容包含养生健康类、艺文类、生活技能类等，上课地点以长庚养生文化村Ａ栋三楼教室区为主，而师资来源包含各大专院校、小区大学、长庚医院、养生文化村长住民等为主，社服课每年利用教师节、重阳节等活动进行学习成果发表，包含动态的表演活动、音乐会、庆生舞会等及静态的展览及开幕茶会、园游会设摊等方式来呈现研习班学员的学习成果。透过研习班课程让长者达到老有所用、代间交流、混龄教学、延缓老化以及联结社会脉动等良好效果。

8、自然园区设计

（1）规划特色

藉由山林之气提供户外静心、亲近自然、活动交流等空间，让大自然的力量整合身、心、灵间之平衡。同时透过动手做东西，种植草花所产生的乐趣，为生活中增添意义及成就感。针对学习之乐趣及与大自然的亲近，让教学及交流活动可视天候于户外举行。另在考虑年长者的动态性活动及与亲子间的互动，设置运动场、儿童游戏场及体健设施，让年长者间、亲子间可产生更优质的互动性及体能之训练。

（2）位置及面积

介于养生村南村与北村之间，中间由计划道路贯穿分割成左右两侧，总面积约为 25.67 公顷， 其中左侧 4.17 公顷，右侧 21.5 公顷，全区可活动面积约为 9.6 公顷，环山步道总长 1,456 公尺。

（3）生态特色

1）动物生态

养生文化村户外公园占地约十五公顷以上，在动物生态部分目前有鸟类二十三种，分别为五色鸟、绣眼画眉、大卷尾、白头翁、斑颈鸠、红嘴黑鹎、黄头鹭、竹鸡等，哺乳类两种分别为赤腹松鼠及东亚家蝠，蝶类十九种，爬虫类五种，另有具生态指标意义之昆虫独角仙及锹形虫等活动栖息。

2）植物生态

植物种类目前具有二百四十一种原生种，园区植物具有五百种以上，其中乔木一百二十种以上，依四季变化分别可看见不同树种之开花、结果、红叶及新芽，并具有香气性、诱鸟性、采果性与季节颜色变化性，林荫与生态性植物树种，未来将成为多功能之生态及教学园区。

（4）自然园区分区区划

1）步道系统

· 和缓步道 / 低氧步道：铺面以高压水泥砖为主，利用此步道串联各栋及全区使步道成为环状系统，坡度控制在12.5 % 以下，可供年长者使用。动力中心至山顶工作平台间路段，则可供高尔夫球车使用以为紧急事件处理。 

· 休闲步道 / 中氧级步道：铺面为刷石子，此步道所需运动量略大于和缓步道，坡度在 25 % 以下。在环山步道系统下增设另一条步道，增加动在线的趣味性与挑战性。 

· 休闲步道 / 高氧级步道：铺面为顶铸石板步道，提供活动力较强且体能状况良好者使用，其间坡度变化大，利用阶梯达到高氧的活动。 

· 休闲步道 / 中至高氧级道：林栈道以斜坡及阶梯穿插，提供喜爱走楼梯者使用，其间搭配木平台，除休憩外还可亲近自然环境。

2）果园区

配合季节性栽种各种水果，提供住民采果及观果的乐趣，如元月份有橘子、三月有莲雾、四月有桃子、六月份的杨梅、七月荔枝、八月有龙眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生长之金桔、柠檬及香蕉等共二十二种水果。

3）野趣农园区

主要提供年长者接近大自然动手种植栽、观看自然，藉由自然环境资源让心灵回归大地，种植种类以蔬菜为主，让长者劳动筋骨、体验简易的田野生活；且利用瓜果的蔓藤特性，创造果实累累之情境，蔬果种植以青江菜、Ａ菜、红苋菜、韭菜、地瓜叶、过沟蕨、秋葵、南瓜、丝瓜等有机蔬菜为主。

4）活动大草坪区

面积约 420 坪，并设有一座工作坊，提供户外教学及举办活动之使用。 

其中，活动大草坪区以草坪为主的活动空间，让住户在聚会聊天时，享受大自然聚会之开阔性。 

户外教室区设置木平台为工作平台，可在此享受自己动手做木作或绘书及写作等工作乐趣。而草坡式的户外阶梯则提供使用者满足表演的欲望，同时为养生文化村户外最高点，在气候良好时，可远眺桃园市虎头山公园、龟山最高山峰大栋山、东方高尔夫球场、长庚桃园分院等景点，让此活动区充满动态之活动。

5）儿童游戏区及运动场区

分散于计划道路左右两侧，面积约 2,215 坪，设有儿童游戏场、篮球场、网球场、体健活动区等各一座，及两座槌球场供住民活动使用。并为加强亲子间的互动，将动态之球场、游戏场及体健等活动在此融合使用，以达互动之功能。

6）左侧木栈观景平台区

提供住户训练体能、耐力之步道，同时强化外围的植栽，创造观、听、动之空间特性。 木栈道总长 265 公尺，提供住民观景及春季赏樱的最佳景点，并供训练体能、耐力之场所，创造观、听、动之使用空间。

7）福德宫

养生文化村福德宫为百年历史之土地公庙，坐落于养生文化村左侧公园第一停车场上方，为养生文化村在地山神土地公，依地方耆老表示，土地公为石雕金身，故有百年历史。本村于建院阶段将原有土地公祠予以迁移位置，并于九十四年元月份完成改建为福德宫，为地方及养生文化村住民供奉信仰中心。

 9、服务收费

（1）入住资格

一、年满六十岁，配偶年龄不限。

二、通过长庚医院身体检查合格者，日常生活能自理，无法定传染病、精神疾病、失智症、癫痫控制不良或器官移植病况不稳者。

（2）收费标准

1）住宿费：含住宿、健康照护、紧急救护、公共设施维护、社团活动等费用。

2）入住保证金：入住时预收一年住宿费作为入住保证金，于退住时无息退还。

3）膳食费：健康膳食、养生药膳等多样化餐点自由选择。

依实际消费计算（整月餐费约 4,500 元）

4）水费、电费：每户独立水、电表。依实际消费计算。

三、崂山区港东村滨海健康养老项目主要功能和产品定位

方案１ 

我们 的第一方案是利用黑鸡山南侧７５０亩土地（５０万平方米），具体指导建议为

地上２０万平方米建筑面积，容积率在０．５６

收回投资预测

由于位置更好，养老公寓价格,项目销售利润为１．２亿元，保留物业为３万平方米亿元和托老中心，２万平方米公寓和１万平方米别墅，价值５亿元以内。

项目选址周边道路

野鸡山占地面积400亩，可以规划建设的面积在300亩，容积率建议在0.2以内

建筑面积在3.1万平方米，建议商业配套建设面积为2000平方米

办公室和宿舍建筑面积为2000平方米，建议在黑鸡山南侧租赁100亩作为医院和养老护理学校用地。

高端养老部分投资预测

可以对外销售为3亿元  销售利润3－4．23＝-1.23亿元

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我们的第二方案是考虑利用黑鸡山西侧侧面积为８００亩，建议容积率在1．0以内，建筑面积52万平方米

重点规划养老公寓和社区医院和文化体育中心和康复设施，预计解决２．５万人的养老问题，是青岛规划起点最高，养老规模最大的休闲养生与健康养老社区。

西侧８００亩土地部分养老投资成本分析

收回投资预测

山外西侧８００亩部分销售毛利282000-236400亿元，预计销售利润45600万元用于余下养老公寓和联排别墅的经营管理和日常运作。保留７万平方米公寓价值４亿元，保留３万平方米医院和护理学校等价值３亿元左右，１万平方米商业物业主要交给港东村民经营，形成稳定的收入来源。

日常运作和收费模式说明

１万平方米酒店经营收入预计每年为500万元左右，重点服务度假旅游和养老人群。

每年纳税1500万元，预计解决就业人群5300人左右，带动崂山区生态农业和渔业产值增加3亿元以上。

总结

   中高端养老和度假旅游地产是蓝色海洋，我们需要在有前途的方向上重点投入人才和资金。

本项目需要首先租赁400亩建设用地，尔后逐步拿到７５0亩建设用地产权，通过财务分析和市场研究，项目按照方案１ 风险最小，方案２开发周期更长，项目具有较强的可行性。

   深圳新摩尔公司和大地设计院配合拿地和服务项目总体策划和规划设计，欢迎有兴趣投资公司合作。