主题：谢尚伟：散售街区商业的规划设计控制要点

谢尚伟：散售街区商业的规划设计控制要点

第一部份:分零出售型商业产品类别

宜分零出售的商业产品类型：

——中小规模（5万方以下）不具备统一经营管理条件的且未来增值前景有限的分散型开放式商业街或裙楼配套底商。

出售时机：                                                               

——宜在住宅销售的中后期、主力店签约后，项目交房之前，散售型商业产品卖未来价值预期比卖商业经营呈现更宜去化且售价更高。

第二部份：社区配套型商业项目开发规模测算

社区配套型商业合理规模=【(本案居住人口量+本案步行5-10分钟范围内居民数量+途经本案的经常性日均流动人口量)×1平方米/人—（减去）本案5-10分钟范围内已有商业物业总量】×调整系数(0.8-1.2)

说明：

1、此公式适合于非中心，相对纯粹的居住片区的社区服务型商业的总量预测，此计算结果为纯商业物业面积总量规模，包含不计容积率的地下商业。

2、中央商务区、中心商圈、旅游地产等类型商业物业规模测算不适宜于此公式。

3、调整系数即为保守值与乐观值问题，根据项目处于该大片区地段特征而定。

第三部份：散售商业产品的规划设计控制要点

一、控制单元面积，实现总价的有效控制，面向更广的投资人群。

1.1、平街层商铺宜划小，理想单元面积区间30-50平米，开间进深比1：3.5-4以内，最小开间不低于3米，最好4米及以上。

1.2、2楼以上的商铺面积可适当放大，理想单元面积控制在150-240平米左右，不宜超过500平米。

1.3、根据地区市场需求状况判断是否设计复式结构商铺。

复式结构商铺的优点在于实现了1、2层单位物业价值的均好性，缺点在于商铺单元面积相对较大，总价更高，投资受众相对较窄；如果规划复式结构商铺，单元面积至少不小于100平米，否则各层面积过小会导致实用性下降（要考虑室内楼梯对空间的占用因素）。首层复式结构的另外一种做法是借鉴别墅地下空间的方法，向下延伸出不计容的地下层空间，以加大赠送率提升附价值。

1.4、商铺合理划小并可灵活组合，兼顾对大中小各类投资客群的需求，保证商铺具有较好的市场适应性。

二、商业楼层规划不宜超过4层，过高楼层的商业基本办公价值。

三、做大赠送空间，提升商铺价值。

3.1水平赠送：从2楼开始通过退台（侧退或后退）实现更多的户外或半户外的增送空间，既可提升商业品质，为后期良好的商业氛围的形成提供基础，又可成为商铺突出卖点，很大程度上提升商铺售卖价值。

3.2竖向赠送：“商铺标准层高”叠加“设计规范充许的不计容空间”，实现改造后更高的空间使用率。

四、层高宜按计容的上限（重庆商铺计容控制指标为5.1米）规划，底限条件为商铺装修后净高不低于3米，换算为层高约4.5米。

五、柱网规整，理想柱距6-8.1米。

5.1如果街区下面有车库，考虑停车的经济型，则横向柱网8.1米为宜；如考虑商铺单元面积最小化，则6米横向柱网也不错。

六、如果商业上有塔楼，则应做结构转换，以确保商铺空间的规整实用性。

七、建筑立面要点：

1、宜简化，最大程度扩大商铺的开窗观景面，避免过多的装饰结构柱对商铺观景面的遮挡；商业建筑立面不能为了追求建筑风格符号而牺牲实用性。

2、考虑在立面设计夜间氛围灯饰。

3、商铺沿街面须考虑设计进深1.5-2米的遮阳板，一是防止高空坠物对行人的人身伤害，二是有遮阳遮雨的功能，利于吸引人流趋近商铺，为商家带来更多的生意机会。

4、避免立面装饰构件对店招完整性的破坏，出现风水方面的瑕疵。

5、如要规划户外LED显示屏须考虑对周边建筑及人群的影响并提前做好规划及相关手续的报审工作。

八、商铺基本硬件配置标准：

1、独立店招位，每铺1个，并预先设计店招方案供商家后期制作参考，以确保外立面形象的调性统一与高品质。

2、隐蔽式专属空调机位（须依据商铺面积的大小估算空调型号，预留合理的空调外机安放空间），确保商业立面的整洁。

3、水、电一户一表，且最好将水电表集中设置于同层设备间，便于后期管理。

4、网络、通讯接口分别预留，满足商家经营安装电话、收银设备、办公设备之需。

5、30平米及以上的商铺最好按餐饮标准规划，设置好烟道；

6、商用物业的烟道必须与住宅用烟道相分离，并满足高空排放的要求。

7、燃气主管应预留到商铺附近，以利于商家后期申请开户。

8、商业街公共用水、用电应设置专表计量，便于物业管理后期的公摊能耗费用的准确分摊。

9、清水毛胚交付即可；即便为跃层商铺预留楼梯口即可，以满足商家对楼梯进行个性化设计的需要。

九、人流车流动线规划。

1、商业与车库之间必须有直达电梯连接，有条件的话最好是自动扶梯到达。

2、尽量避免非采光内街通道的出现；如2楼以上存在室内内街通道，通道净宽度不能小于2.5米，3-4米是比较合理舒适的尺度；原则上应规避不能直通平街层的外廊式单边单循环通道。

3、平街层商铺与市政道路之间的距离（即人行步道或广场）不小于8米。

4、应结合交通规划，在主沿街面或广场规划出租车及公交车停车港。

5、车行入口应开在与市政干道接驳的支路上；车流与人流相对分离，如无法做到完全分离，则需增加景观隔离敦。

十、商业景观与导示系统

商业景观、商业导示系统、商业立面店招规划应会同设计方案一并完整报批，以减少后期增补可能出现的风格差异、二次改造施工难度及无谓的成本增加、政府审批程序的繁锁。

1、须依托内街、广场设置符合项目定位且较具设计美感及功能性兼备的供人群休息的设施（座椅或花池）。

2、具有视觉冲击力的项目整体精神堡垒，规划于中心广场或市政主干道旁或主沿街面（传播项目整体名称、预留部份主力店品牌宣传位、并具主要配套设施的指示功能）。

3、沿市政道路及内街广场规划设计集路灯、广告灯箱、刀旗架，集照明与广告位功能于一体。

4、商业绿化：

4.1根据当地城市人文及政府导向，宜选择有特色的单一树种形成主题景观大道。

4.2、以小乔木、灌木为宜，最大程度的减少对商铺遮挡。

4.3四季色彩变化明显，或四季常绿的芳香类开花树种。

4.4树池间距须结合泊车便利性考虑，并可利于树池设计易维护的座椅设施。

5、商业导示系统应在设计阶段一并考虑（以预留相应电源接口），做到与建筑风格契合美观、时尚且具备功能的扩展性（如商家宣传资料放置、商业宣传功能的整合）及内容更新的便捷性，以发光灯箱为主，兼具白天与晚上导示效果。

6、小型水景应是商业景观的标配，水景应以动态为佳，且考虑安全性与易维护型，首选具有参与性的旱喷，浅溪及具有留影价值的叠水。

7、在报建阶段就须将项目整体名称字的位置规划在设计方案中体现出来，以避免后期增设的繁锁审批程序。

十一、商铺交房标准：

1、天地墙清水毛胚房交付或按政府要求的最低标准执行；

2、给排水管入户；

3、电源、通讯、网络接口入户集成于多媒体箱；

4、烟道（如有）接口入户预留；

5、水、电表安装调式完成；

6、消防烟感、喷淋调试完成；

7、门窗安装调式完毕，其中门以双扇平开门（且必须向内开，而不是向外开在通道）为宜；

8、如为跃层商铺，预留1至2楼的楼梯安装孔洞即可。

9、店招位画面封装到位；

10、商铺门牌编号检查安装到位；

十二、其它注意事项

1、商铺出图深度：需在商铺单元图纸中标明商铺面积（建面、套内）、开间、进深、层高、承重墙、柱子、梁高、给排水位置及管径、卫生间、配电箱位置及最大电量数据、烟道横截面积、店招位尺寸等，便于施工图复核检查、销讲及后期商家装修审批时的查询，且可以避免业主收楼出现经济法律纠纷。

2、商业屋面：全部设计为上人承重屋面，并做好与相邻住宅的分隔，利于后期经营利用及管理，避免安全隐患。

3、商铺标高需于道路广场标高基本一致，商铺地面应略高于道路及广场，以免出现雨水倒灌；同层如出现标高差，尽量采用缓坡而非阶梯踏步方式解决，公共通道需将方便残障人士的无障碍设计作为基本标准。

4、消防设备箱面板宜用与墙砖一体化的设计，采用内嵌式而非外凸式，且不能设计在商铺范围的墙面上。

5、电梯应采用大载重、大轿厢的低速电梯，至少1350KG，15人；街区商业采用外挂的观光电梯更具人流引导性；电梯前厅应留足等待缓冲区，应不小于10平米。

6、商业公共空间采用两组可分组控制的照明，并采用节能灯源，暖色光源。

7、商业的可视性是第1位，商铺门口不能有柱子，并应尽可能的避免景观、构筑物对商铺的任何遮挡。

8、公共部份的装饰用材不宜选择过于高档材料，且不宜采用过于复杂的施工工艺，规划设计时应考虑到日常维护的便捷性及材料更新成本的经济性。

9、公共卫生间之男女厕所的蹲位应在参考设计规范的基础上提高女卫生间的蹲位数量，男女蹲位比应为1：1.5-2，以减少女卫生间使用等侯时间。

10、规划部分地面停车广场有利于提升项目商业氛围及提升项目有车族的吸引力。

11、规划适度超前的网络带宽，提供WIFI接入功能。

                               谢尚伟   2011年8月10日