据不完全统计，今年南京有近十座商业综合体集中开业，金鹰三期、森林摩尔、同曦瑞都购物广场等大型商业综合体已开业，再加上花生唐、中海环宇城等也预计将于年内开业。而万达确定入驻仙林湖的消息，更是让大家的目光集中到商业较为匮乏的大仙林板块上。
然而，并非所有的商业综合体都人气火爆、运营成功，例如同处于大仙林板块的东城汇的业主们有点烦。“买房时开发商承诺的大型超市一直没兑现，商铺开开关关，商场的人气也一直不旺。每次去找商业管理公司，都说是‘养商期’，让我们耐心等待。眼看三年的包租期就满了依旧如此。”很多业主像王先生一样，担心合约到期后自身利益得不到保障。
以东城汇为首个案例，现代快报网将深度关注和探讨南京的商业综合体的运营和发展，敬请期待。
[现状调查]
开业两年负一层空铺率超8成
商户称在东城汇做生意亏本的不少
记者在现场看到，与同处于仙林中心的亚东商业广场和金鹰奥莱城相比，东城汇的人气明显不足。据资料称，东城汇定位仙林中心大型商业综合体，采用包租运营方式，负一层为时尚精品购物街，一二层为餐饮和零售，三层为教育文化和娱乐天地，四五层为大型美食广场。
记者从负一层逛到五层，发现不少店铺紧锁大门，贴着“店铺转让”的字样，其中商铺空置最多的是负一层。记者粗略地统计，该层100多间铺子，仅有不到20家铺子开业。
“在东城汇做生意，亏本的不少。”一家化妆品店老板告诉记者，她是第一批来到东城汇的商户之一，刚开业时人气还不错，但后来越来越差，“现在完全靠以前在其他地方积累的老客户来维持勉强的收支平衡，连兼职都不敢招。”
一位经营食品零售店的商户介绍：“最糟糕的就是负一层，去年下半年开始，租户陆续撤柜。” 他告诉记者，自己准备撑到年底，实在不行也只能撤柜。下午两点左右，记者在零食店停留了近30分钟，只有两位客户来买饮料。
相比负一层的惨淡，一到四层由于有餐饮的支撑，人气相对好一些，但仍有店铺空置，还有部分店铺贴着暂停营业的字样。
【业主质疑一】
商铺3年返租将到期鲜有人问津
负一层业主担心后期收益难保障
东城汇人气淡，不仅让商户头疼，也让业主倍感焦虑。据了解，东城汇整个商业体开发商自持40%，此外60%的商铺销售给业主。商铺于2011年开始对外销售，采用“返租”模式：负一楼的商铺包租三年，返利6%，一楼以上的商铺包租五年，前三年返利7%，后两年返利8%。记者了解到，当年买铺时三年到五年的返利已经在总房款中扣除，如今最让他们担忧的是，负一层的商铺明年年中包租合约即将到期，到期后业主们的收益如何保障？
“当初开业日期一拖再拖，开业后也人气不旺。快三年了，还是没起色。”负一层的业主韩先生非常担心，照目前的情况来看，负一楼的铺子要出租出去并不容易，“很少有人想租负一层，以后不但收益没保障，甚至连转手出售都难。”
业主王女士的担忧更现实：“我的铺子早期租给了一个服装店，但没开多久就关了，到现在都没租出去。到期后，继续包给商业管理公司，能否租出去要打问号。可是收回自营我没时间也没信心。”是租是留，王女士左右为难。
【业主质疑二】
“即将开业“的大型超市未能如约而至
管理公司由戴德梁行换成开发商商管公司
业主张女士则直言这次投资很失败。“当初买铺时开发商给业主列出了四点购买东城汇的论据，”张女士回忆，“城市副中心消费需求强，周边商业稀缺，高科自持40%跟上市公司一起赚钱，戴德梁行统一管理……现在看来，条条论据都不成立。尤其是最后一条，现在商业管理公司的东城汇商业管理公司，并非是承诺的戴德梁行管理。”
更让业主不满的是，开发商之前所承诺的大型超市一直都未兑现。“东城汇承诺将引入南京城首家苏果超市的精品超市BEST TIME，开始说2013年4月份开业，现在即将开业的海报还贴着，但超市进驻却不了了之了。”一位李姓的业主指着二层“BEST TIME精品生活超市 即将开业 敬请期待”的海报告诉记者，“没有大型超市，光靠一个个小铺子很难聚集人气。”从开业时间的一拖再拖，到商业管理公司的“变脸”，再到超市的一再变更，业主们对东城汇的信任度一降再降。
[开发商回应]
前期洽谈的超市不会进驻、戴德梁行只是顾问公司
开发商坦言：运营出了问题，正着手整顿
对东城汇的运营问题，开发商高科置业相关负责人坦言：“东城汇负一层的运营情况确实出现了问题。今年5月份，东城汇商业管理中心已开始对负一层的商铺进行重新整顿，我们也希望后期能够有所好转。”
而针对业主的担忧，东城汇商业管理中心的工作人员却无法给出准确的答复：“目前我们正在积极招租，负一层148户商铺，目前已签约了60-70家。等包租合约到期，我们希望商管、业主、商户三方再一起协商解决。如果业主愿意的话，可以把商铺再给我们托管。”对于业主最关心的后续收益问题，商管中心却表示：“目前还没有具体方案。”
同时，商管公司的工作人员也证实，前期承诺的超市不会进驻：“超市确实没有，东城汇附近已有两个苏果超市，所以之前和超市的洽谈失败。”工作人员表示，后期会不会有超市目前也无法保证。对于戴德梁行统一管理的问题，工作人员解释说，“戴德梁行是我们商管中心的顾问。”
[业界提醒]
开发商此前无商业地产开发经验
包租式商业综合体普遍面临运营难
一般商业的“养商期”到底该是多久呢？上海道置投资管理有限公司副总经理邵雪松认为，商业体一般至少有2-3年的“培育期”，而仙林作为南京新兴商圈，培育期可能会更长。在他看来，东城汇更适合定位为成社区型的商业体，因为周边居民消费偏向生活和娱乐，周边大学城学生的消费能力也有限。
南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴认为，采用出售包租的大型综合体运营比较难，开发商在后期难以确保业态的统一性。大型综合体的运营对开发商管理团队的专业性要求比较强。更重要的是，不少开发商在商业地产上的开发是将重心放在前期规划中，考虑如何开发适销对路的产品，若完成销售，对于开发商而言，利益链就已完成，“即使开发商自持部分商铺，但是其利润已经从销售中获取了。因此，后期在运营上就会比较松懈。”
记者在采访中发现，在众多专家看来，能否运作好商业地产，经验非常重要。就实际情况来看，高科置业更擅长的是住宅开发。在其公司的网站上，记者看到，高科置业先后开发了新城佳园、山水风华（别墅）、新城邻里、左右阳光、诚品城等高品质楼盘。可是东城汇是高科置业开发的第一个商业综合体项目，缺乏商业运作经验是东城汇失败的重要原因之一。
（现代快报网）
