主题：谢尚伟：散售商业的营销控制要点

　　谢尚伟：散售商业的营销控制要点

　　说明：

　　此篇小文是受眉山青神县一个开发商朋友之托，作为其即将开售的一个商业项目的销售前的策略与自检，基本都是一些看起来正确的原则，在我看来既然是原则嘛，所以才会是放到很多项目都适用的……没有营养，但会有点小用的……

　　1、价值蓄势后即开售：当地叫得响的主力店入驻意向达到可以对外宣传的程度。

　　2、最好分段集中推售，避免把项目卖得七零八落，导致后期整体操作陷入被动。

　　3、如果项目周边市场环境(交通、人口等重大利好)短期(2-3年)内无大的改观，那么建议先售后租，卖预期或许更利于去化及卖一个好价钱。

　　4、如果有一部份商铺确需先出租，然后带租约销售，那么此种商铺应通过技术性手段把合同中后期的租金单价做高，以利于后期实现一个基于合同租金单价的一个比较好的销售对价。

　　5、如果散售的铺子在硬件上要仔细检查以下要点是否满足：

　　5.1独立店招位，每铺一个;

　　5.2独立的百叶式空调室外机位，每铺一组，且根据面积大小，空调机位的尺寸也有不同。

　　5.3上下水，给水不小于DN40，排水不小于DN110;

　　5.4最好有烟道，可以做餐饮，这样铺子出租的可能性则更大，相应的卖也更容易。

　　5.5商铺装修后的净高最好不低小于3米，则层高至少应在4.2米以上，4.5米是比较合适的。

　　5.6燃气主管接入点应就近规划，便于后期商铺燃气开户

　　6、如果要考虑返租销售，操作要点：

　　6.1返租主体最好不是开发商;

　　6.2返租时间3-5年;

　　6.3租金支付最好采用几年租金一次性折抵部份房款，此种方式有利于避税;销售合同上就写减去租金总额后的净额。

　　7、包装待售商铺的后期经营的情景示范区，让投资人感到所见即未来经营场景的逼真体验，利于提升商铺的现场价值感。

　　8、街区主题化。通过小品雕塑、绿植、旱喷、溪流等进行观赏性、参与性、摆拍性的系统设计，让项目未来成为社会公众乐于置身其间的城市空间。(谢尚伟2014年8月15日晚于大足龙水湖风景区)

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