内容提要：
一、什么是核心产品型
二、案例1：广州长隆旅游度假区
三：案例2：哈尔滨万达文旅城
(案例研究分别从项目概况、产品组成、功能布局、运营模式、盈利模式5大方面详解)
一、什么叫核心产品型
1、关于主题公园综合体，什么叫核心产品型?
依靠区域成熟的经济人口背景，借助极具吸引力的元素塑造出项目核心主题或精神，以特色旅游产品为核心驱动，开发休闲旅游类产品，打造成集多功能、高复合型的旅游综合体开发模式。
国内案例：广州长隆旅游度假区、哈尔滨万达文旅城、。(本文详细介绍)
国外案例：迪士尼主题公园、好时巧克力世界、乐高乐园、韩国乐天世界。
2、开发背景
发展地区整体经济发达、成熟度高、富有活力、城市现代化水平高，旅游人口基数大，交通环境发达。
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3、开发模式
集中在一、二线城市，对开发企业的资源整合能力和资金要求较高，在主题公园的基础上实现产业链延伸运作，实现多样化盈利模式。
开发特征
项目旅游产品开发规模较大(一般在1000亩以上)、前期投资大、运营成本较高、管理难度较高，功能复合强、旅游功能突出等特征，主要集中在较为发达的一、二线城市或经济发达地区。
辐射范围
所在城市为项目核心辐射圈，所在省内周边城市或省外周边区域为次级辐射圈。
功能特征
具有体验性、休闲性、娱乐性、互动性等多功能复合的特征。
开发要点
最大特点是以旅游为核心功能，并且以旅游带动相关产业链运作，实现区域旅游业的升级。
4、运营模式
项目多为多元化复合型盈利模式，前期以门票收入为主要收益点，后期以周边衍生产品及配套为持续盈利点。
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盈利要点
前期以机会出让，即门票、服务等为基础收益点，后期以配套产品、周边衍生品等为持续收益，最后以旅游带动周边商业、酒店、住宅等开发。
二、案例研究1：广州长隆旅游度假区
1、项目概况
项目由九大旅游版块联动，满足游客“巅峰游乐、亲近动物、品味吃住、时尚运动、合家赏乐”的多元化旅游度假需求。
1)全国首批，广州唯一，国家级AAAAA景区;
2)长隆香江野生动物世界1997年开业，日接待游客8万;广州鳄鱼公园2004年开业;马戏城2005年开业;欢乐世界2006年开业，水上乐园2007年开业。
3)位于广州番禺区，满足游客“巅峰游乐、亲近动物、品味吃住、时尚运动、合家赏乐”的多元化旅游度假需求，倾力打造一站式旅游休闲度假区，多次刷新中国乃至全球旅游产业标准。
4)建设成广州唯一的旅游度假区，集乘骑游乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特色餐饮、主题商店、综合服务于一体，具国际先进技术和管理水平的超大型世界顶尖主题游乐度假区。
2、产品组合
1)长隆欢乐世界
占地面积约2000亩，斥资20亿打造的集乘骑游乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特色餐饮、主题商店、综合服务于一体的国际先进超大型世界顶尖主题游乐园。自2006年4月正式开业，单日接待游客5万人之多。
2)长隆水上乐园
占地面积450亩，投资3亿元，是目前世界上至大、至先进、水上游乐项目至多的大型水上乐园，2007.6月开业，日最高接待达5万。
3)长隆野生动物世界
占地2000多亩，拥有华南地区亚热带雨林大面积原始生态，是目前国内最大的原生态动物园。
4)长隆国际大马戏
拥有全球首创实景式马戏舞台，2000年开业，引领着世界马戏潮流，成为了世界马戏标杆。
3、运营模式
丰富的产业链、不断的产品更新以及多元化的推广策略等手段使得项目成功运作。
在香江酒店、长隆香江野生动物世界、长隆高尔夫练习中心、国际马戏城、欢乐世界及长隆水上乐园等成功运营后项目成为了广州唯一的集乘骑游乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特色餐饮、主题商店、综合服务于一体，具国际先进技术和管理水平的超大型世界顶尖主题游乐度假区。
4、盈利模式
项目盈利属于复合型盈利模式，门票和服务体验是最初级的盈利来源。
衍生品：出让、出售具备知识产权特点的商品，如：玩具，旅游工艺品.纪念品等。
服务体验：提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身，如：提供餐饮、住宿服务。
周边开发：获取资本投入后在旅游项目所在地价收益的其它商业开发，如：景区、旅游目的地的房地产开发。一般主题功能能极大地带动区域的人气，使周边土地迅速升值。
合作收益：出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益机会。比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助。
机会出让：提供初级体验(经历)的机会出让，比如出售门票。
长隆度假区收益基本涵盖一般主题游乐园的方方面面，但主要来自于门票收益和服务体验收益;
2009年水上乐园销售收入与利润(接待180万人次)
销售收入：3.6亿RMB(U$5320万), 2009年人均消费197RMB(包括门票、餐饮、购买用品等)
利润：2.1亿RMB(U$2950万, 利润率约58%)* 税前利润为准, 开园2年内回收投资费用。
三、案例研究2：哈尔滨万达文旅城
1、项目简介
1)项目集酒店群、大型会议中心、商业中心、世界最长室内滑雪道、主题公园为一体的特大型文化旅游商业综合体项目。
2)2013年由万达集团开发，项目计划总投资约人民币200亿元，预计2017年开业。
3)项目占地80公顷，总建筑面积90万平方米，可同时容纳5万名游客，日接待量10万人次，计划年接待游客2000万人次。
4)项目位于哈尔滨市松北新区，距离中心城区15公里，距离机场33公里。
5)万达集团凭借多年在商业、文化、旅游产业积累的丰富经验，创新的世界首个特大型文化旅游商业综合项目，具有项目创意世界唯一、设计团队大师组合、万达拥有知识产权三大特点。
6)项目规划有文化、旅游、商业、酒店四大功能主题，以室内项目为主。
7)核心理念：不争第一，只做唯一。
2、功能布局
1)哈尔滨万达文化旅游城的功能结构是一个全方面的复合体，能满足城市居民旅游、商业、文化、人居等各种生活娱乐需求。
2)文化旅游功能：有文化、旅游、商业、酒店四大主题功能，充分改变冬季严寒对市民文化娱乐的影响;
3)居住功能：项目除文化旅游功能外还有联排、多层、高层、超高层等多种住宅物业。
3、旅游产品
项目主要打造了六大旅游功能区，实现游、居、乐与一体的旅游综合功能。
全球最大室内滑雪场：有高、中、低三档共6条滑雪道，落差超过100米，可同时容纳1500人滑雪，超越迪拜，是世界规模最大的室内滑雪场;
黑龙江唯一大型室外主题公园：占地40公顷，有过山车等大型户外游乐设施，世界级主题乐园;
国际比赛标准室内滑冰场：按照冬奥会标准建设，既能供人们休闲健身，又能举行国际大赛;
荟萃全球品牌的商业中心：建筑面积9万平方米，投资10亿，是整个文化旅游城的主轴线，将各项目有机连接在一起;
电影娱乐公园：引进世界最新电影科技娱乐项目，投资20亿，体验身临其境的美妙体验。设有15个厅，3000个座位，是东北地区规模最大，档次最高的电影城。
黑龙江最大酒店群：占地14公顷，规划9个度假酒店，包括1个超五星级酒店、1个五星级酒店、2个四星级酒店和5个主题酒店，共有4500间客房。
4、开发模式
以文化旅游产品为核心，结合商业完成旅游商业一站式休闲体验;住宅产品的打造，前期帮助项目回笼大量资金，减少投资压力，后期反哺旅游与商业。
（来源：商业地产学院）
