《商业地产操盘·旺场绝技》
二：《商业地产操盘·旺场绝技》订购方式及流程
2：信息沟通：订购方通过电话或者QQ沟通，将购买单位、联系人、收件地址、电话等相关信息，发文件或者传真给销售代表
3：付款方式：请确定好订购图书的数量和金额后，将款项汇入图书作者段宏斌先生的银行账号；
附：中国工商银行广州科技园支行 段宏斌 9558 8036 0216 0132 742；
4：款项到账后，销售方将订购的图书，交给快递公司寄给客户，2-4天内可以收到图书；
5：联系人：陈小姐 电话：15627526532 QQ：2850700261
首次权威解密商业地产“旺”场全攻略
1、商业地产还能不能“旺”？
纵观中国大地，有多少商业项目在惨淡经营中苦苦挣扎！商场经营诸多难题与困厄，让人们泥足深陷，难以自拔——
问题一：融资难，难于上青天！
俗话说，一文钱难倒英雄汉。在中国，绝大多数开发商是中小企业，商业地产投资大，周期长，钱从哪里来？
问题二：商业地产不返租可以吗？
一旦对商场进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。然而迄今为止，中国上千个项目由于采用分割销售和返租回报的方式导致失败，售后返租几乎被视为中国商业地产的“不治之症”。
问题三：返租=找死？！不返租=等死？！
问题三：破解售后返租症结，租金从哪里来？
问题四：招商是一个难题吗？
问题五：三年返租以后怎么办？
问题六：什么样的开发商才能够成功？
………
2、商业地产怎么“旺”？
拨开迷雾，我们带您洞悉商业地产成功经营的本质！——
真相一：商业地产开发权与经营权
商业地产项目的经营者与开发商天生确实是一对矛盾体——开发商希望拆零产权销售以回笼资金，而经营者则希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理。在商业地产发达的国家，商铺大多是“只租不卖”的，即使进行销售，也是一小部分铺面，不影响大局，自主权掌握在开发商自己手里。
真相二：“扶上马”与“送一程”的命题
一个商业地产项目运作最后是成功或者失败，归根到底是商业利益的平衡问题，具体体现在项目上有三个方面：
（1）开发商无论是否在将商铺成功销售以后，仍然保留商场的控制权，并且着力建设所有权、经营权与监控管理权的三权分立体系；
（2）开发商将商铺销售出去以后不是马上撒手，而是运用返租回报的方式将商业的经营“扶上马”再“送一程”，使招商和经营工作在返租期内走上轨道；
（3）经营管理公司与服务项目之间形成良好的运作机制，使经营管理公司有信心、有必要与项目建立长期合作共赢的关系，具有有效、长效的合作机制。
真相三：商业地产租售利弊
开发商在物业租售方面有以下方式可以选择：
一是只售不租，出让产权，好处是开发商能很快收回投资；二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进行资本运作；三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用，此外还有很多变化。
世界上的道路万千条，但你只能走适合你自己的道路。在商业地产的商铺出租或出售这两个大是大非的问题上，不同道路的选择会产生什么样的不同后果呢？
真相四：中国商业地产销售模式分析
中国的商业地产销售模式主要有四种，分别是“外围街区销售”、“全楼层分割销售”、“低楼层分割销售”和“小方块拖拉式商铺销售”四种。在销售运用手段上，又有“不管经营式独立商铺分割销售”、“期限内负责经营独立或虚拟商铺售后返租销售”和“不负责经营的经营户商铺销售”几种。
真相五： 舍与得的经营利益博弈论
真相六： 购物中心经营模式分析
真相七：商业地产与性格命运论
……
3、谁让“旺场”不在再是神话？
目前遍布全国的售后返租型商用物业，主要存在以下三种状况：
稳定运营型：这类商业物业可谓是凤毛麟角
半死不活型：多数售后返租型物业的现实状态。开发商不懂商业运营，管理团队能做的就是物业管理，商户勉强维持，业主虽心有不甘，但毫无办法，同时寄希望于以后。
死不安宁型：商业项目的“死亡”，绝不是“一死了之”的事情。开发商或者几乎放弃，或者干脆金蝉脱壳，但投资者的不依不饶，商户的抗议纷争，依然搅得整个市场不安宁。而且，这些项目都会通过法律或抗争的形式向政府施加压力，成为地方政府的巨大负担和包袱。
金典何以成就经典？
南海金典广场，在一个三、四线城市市场，非核心商业中心，用三年时间实现了租金翻一番，再三年实现了再翻番，商铺年回报率达到了30%，5年收回成本，这对于众多商业项目而言是完全的可望而不可及。
时代广场何以能够持续良性运营？
在一个小小县城，面临消费力不足、品牌招商失败的情况下，三年返租期内达到99%的商铺出租率，商场整体租金上升了30%以上，返租到期后投资者主动要求与管理团队签订继续统一管理合同，签约率达到99%。时代广场，在云浮创造了一个属于自己的时代。
从南海金典广场，到佛山东方广场，到云浮时代广场，经营成功的告诉我们一个简单的道理，那就是——
商业地产项目运营是一个与人和团队密切相关的行业，很多在常人看来并不可能做到的事情，只要经过专业团队和人的努力，就能够找到解决问题的“金钥匙”。而这个人和团队发挥作用的前提，却是有利于实现互助双赢的合作机制。因此，开发商与专业机构的合作机制才是商业成功运营的灵魂。
二：《商业地产操盘·旺场绝技》内容提要：
商业地产开发最现实、有效、最快实现投资回报的方式是对商铺进行分割销售，可以顺利解决销售、融资及退出机制；不采用返租回报的方式，商铺会很难卖，而且后期经营会遇到更大的问题。然而一旦采用了分割销售和返租回报又会产生诸多问题，迄今为止，中国上千个项目由于采用分割销售和返租回报的方式导致失败，这也是分割销售和返租回报受到社会唾弃和口碑不佳的主要原因。
这是中国商业地产最急需解决的破题之道：商业地产3年返租以后怎么办？然而，广州天道商业经营管理有限公司却让这一切变得可期。返租回报的核心问题是一个利益分配和再平衡的问题，是商场经营权和所有权的实现问题，是开发商退出机制问题，是商场管理者对商场实行有效管理和团队建设的能力问题。
在本书中，我们将从专业和商业价值的可实现方面探讨商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性，用辩证的思想和真实的案例来证明它，从而实现中国商业地产的新路开辟，破解中国商业地产的世纪之问和十年命题。来，让我们一起走进中国商业地产的核心领域，认识这个命题，认识我们自己，认识一个全新的商业地产！
三：《商业地产操盘·旺场绝技》图书目录
四：《商业地产操盘·旺场绝技》图书前言
在中国，商业地产开发最现实、最有效率、最快实现投资回报的方式是对商铺进行分割销售，但与此同时，商铺的分割销售又是一个类似于道德牌坊式的、像女性贞操一样忌讳谈及的核心命题。虽然每一个从业人员都在口头上憎恶它，对它进行口诛笔伐，但在实际操作过程中又极少有人能绕过它，既恨它又爱它，同时又不得不用它。
对商铺的分割销售及其返租回报的运用是中国商业地产从诞生之日起就形成的一个雷区、一个怪诞、可怕又有用的物种，一个触及到社会敏感度和开发商道德底线的核心命题。
商业地产发展至今已经二十多年，我们应如何看待商铺的分割销售及返租回报这一事物？
商铺的分割销售和返租回报是一个十恶不赦的魔鬼？还是一个被蒙尘的真理？
时代发展到今时今日，已经到了我们对商业地产分割销售及返租回报进行系统整理、总结的时候了。在这里，我们不需要用有色眼镜来看待它，不需要任何形式的批判或赞美，不需要道德伦理式的解读，我们需要的是客观分析、理性判断、系统诊治和科学提升，还原它的本来面目。
纵观中国大地，但凡是商业地产项目，除开恒隆、中粮等极少数实力雄厚的开发商有条件全部持有商业项目之外，大多数开发商的商业地产项目都需要进行分割销售。而一旦对商场进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。
不采用分割销售及返租回报方式进行操作，可以吗？
答案是不可以。
因为不分割销售，项目的开发建设资金就会遇到瓶颈，大多数项目根本无法顺利建成开业。不采用返租回报的方式，商铺会很难卖，销售速度达不到预期，而且后期经营会遇到更大的问题。
中国大多数商业地产开发商都是中小型开发商，它们缺乏长期持有商业地产项目的条件和能力，这样就让分割销售和返租回报成为一个现实的选项。
然而一旦采用了分割销售和返租回报又会产生诸多问题，迄今为止，中国上千个项目由于采用分割销售和返租回报的方式导致失败，这也是分割销售和返租回报受到社会唾弃和口碑不佳的主要原因。
那么，中国商业地产应当向何处去呢？
毛泽东在上世纪二十年代写出来了一篇著名的文章，这篇文章的名字是《湖南农民运动考察报告》，毛泽东写这篇报告时的情境与今日中国商业地产的发展有相似之处。当时中国的工人运动情绪低落，但是在报告中毛泽东经过调研明确指出，中国的无产阶级革命不能只依靠工人，因为中国工人数量较少，社会影响力有限，如果照搬苏联的模式在中国发动工人阶级革命不可能取得成功。在中国进行无产阶级革命只能依靠农民，因为中国农民数量众多，是中国社会最重要的基础，只有发动了最广泛的农民运动，中国才有可能取得无产阶级革命的胜利。
毛泽东的现实主义路线在今天的商业地产领域同样适用，因为照搬美国和日本的持有型商业的开发思路只会进入曲高和寡、难以为继的境地。持有型商业地产项目固然好，但它首先要求开发商具有强大的资金实力，其次要有能力经营好这个商场，并通过后期的经营租金收益兑现投资利益，而中国大多数商业地产开发商都不具备这种能力。
在人类发展历程和世界城市商业发展史上，从来没有任何一个时段、任何一个国家像中国今日这般，在短短的二十年间就实现了城市商业发展如此巨大的变化，巨大的变化产生巨大的问题也不具有案例的可参照性。在目前，中国商业地产的繁荣、发展要解决的首要问题就是开发融资的问题和开发商利益实现的根本问题。只有解决了这个问题，商业地产才能获得根本上的繁荣。
如果不进行分割销售并运用返租回报，则项目的融资难题无法解决，开发商的利益退出机制无法实现。这样，又逞论中国商业地产的繁荣和发展呢？
这也是中国商业地产最急需解决的破题之道。
商业地产3年返租以后怎么办？
大多数的项目会进入痛苦的深渊，去挣扎、去反抗、去游行、去懊悔，最后归于无奈。
然而，广州天道商业经营管理有限公司却让这一切变得可期。无论是南海金典广场、还是佛山东方广场，或者是云浮时代广场，还是陕西隆发广场，还是本溪国际建材城，我们都可以看到那些分割销售出去的商铺，那些曾经被无数商业地产专家认为染上了“不治之症”的商业项目，那些被大连万达王健林怒声呵斥的没有责任感的商业地产项目，却在今天运作得好好的。它们的人流量和租金水平丝毫不亚于那些持有型的商场，其中金典广场更以25%～30%年回报率创造了不可思议的商铺投资神话。
这样就对中国商业地产提出了一个新的命题——为什么分割销售出去的商铺也能进行良好的商业运作，相反，有些自命不凡的持有型商场今天却仍在苦苦挣扎呢？
在此，我们提出的一个鲜明的观点——持有或销售并不是一个商场能否获得良好经营和理想租金回报的必要前提。
以美国西蒙集团为例，他们在美国共运营四百多座购物中心，这些购物中心理论上来说是全部销售了。因为西蒙集团采用的资本运作方式主要是REITS（房地产投资信托基金）模式，它等于将所有购物中心的权益分散给了无数个REITS投资人。所不同的是，REITS的投资人不涉及商业经营，他们投资的并不是一个具体的商铺，而只是项目经营收益权。同时，西蒙集团作为成熟的商业运营商，通过良好的经营获得租金收益回报，这样就使投资者、经营者之间获得了良好的平衡，实现了共赢。
反观中国众多商业地产项目，并不乏一些成功销售并且成功运营的项目，但也有一些成功销售但是运营不成功的项目，其数量不胜枚举。因此，返租回报的核心问题是一个利益分配和再平衡的问题，是商场经营权和所有权的实现问题，是开发商退出机制问题，是商场管理者对商场实行有效管理和团队建设的能力问题。
这样就找到了中国商业地产分割销售和返租回报的解决之道了吗？
在本书中，我们将从专业和商业价值的可实现方面探讨商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性，抹去蒙在它上面二十多年的浮尘，用辩证的思想和真实的案例来证明它，从而实现中国商业地产的新路开辟，破解中国商业地产的世纪之问和十年命题。
来，让我们一起走进中国商业地产的核心领域，认识这个命题，认识我们自己，认识一个全新的商业地产！
段宏斌
中国商业地产，王者归来！
前一阶段，在国内举办了一场商业地产的高峰论坛，看到关于“商业地产项目商铺是否应当分割销售”的争论，意见不一，各持已见。至于其中争论的状况，更有代表性。
持正面意见的专家认为：在中国当前的融资环境下，真正不卖商铺的商业地产项目千里挑一。既然是存在的，就是合理的，任何购物中心的建设者都必须正视当前中国的实际，以“社会主义初级阶段”的历史态度来从事购物中心的开发和建设。
持反面意见的专家则认为：正是因为我国正处于现代化建设的初级阶段，整个行业的浮躁心态使我们很容易做一些急功近利的事情。商业地产项目一旦以销售为主导，则会使整个行业扭曲变形，甚至为中国商业地产带来破坏性的灾难。
然而，这样的争论是多余的。
从商业发展的规律来看，存在即是合理——这样的争论有意义么？
杰克韦尔奇先生是上个世纪最成功的企业家，他把他改造通用电气的真谛归结为——
这是一个75%与人相关的工作，25%与其他因素相关的工作。它使我可以和这个世界上最聪明、最具有创造力、最具有竞争力的人在一起工作……
未来中国商业地产的领导者，必定是中国最优秀的资源整合者。
衷心地希望中国商业地产，在不远的将来，王者归来。
段宏斌
2014年4月1日
