周边商厦将逐渐实现“环通” 人流、商流更顺畅流动
京申/制图
经商报记者证实，该规划正是今年年初名为“ARUP”的设计公司自行发布“连通龙之梦、巴黎春天、多媒体广场，名为龙之翼设计规划方案”的一部分。不过长宁区有关部门昨天透露，“龙之翼”的设计方案仍正在论证阶段，已报市相关部门。
□现状
商圈动线联通不畅
中山公园商业中心位于长宁区东北部，东起华阳路、安西路，西至中山西路，南抵安化路，北临苏州河，面积约1.14平方公里，是上海市12个市级商业中心之一。
中山公园地区是上海城市交通重要枢纽之一。轨道交通2号线与3、4号线在此成“十”字交叉，29条公交线路始发或途经，日人流量达到40余万人次。
昨天中午，商报记者沿长宁路金诚福安广场步行致轨交3、4号线中山公园站，途经巴黎春天百货、兆丰广场、联通大厦、上海书城。原本直线几十米的距离，却要过几个红绿灯，经计算，总共耗时约20分钟。而作为中山公园商圈主干道的长宁路，行人通行要过斑马线，在一定程度上影响了主干道车流的通行。
此外，若从地铁2号线中山公园站下车步行至上述商厦，虽然站厅层设有8个出口，通往南北两侧商厦，但商厦和商厦间依然缺乏连通，只有单方面从地铁站通往商厦的通道，记者在采访中发现，不少外来游客进入商场后依然很茫然，普遍认为“动线连通不畅”。
□规划
建立空中步行系统
为此，早在2005年长宁区就提出“连廊”概念，即让行人不再由地面道路通过，而将周边商厦在二层楼高处实现“环通”，规划建设跨越长宁路的二层空中步廊，使商圈内人流、商流更顺畅地流动，进一步提升中山公园商业体的商圈环境和购物体验。
今年年初曾有媒体报道，中山公园商圈即将规划一个名为“龙之翼”的长达1.5公里空中步行系统，包含一个空中广场和一组跨度70米的桁架，贯穿上海中山公园地块最繁华的购物区。根据规划，中山公园商圈将架起穿越长宁路且连起凯旋路、汇川路和定西路的南北连廊，同时连起长宁来福士、龙之梦、国美、玫瑰坊、爱室丽、巴黎春天、兆丰广场、联通大厦、上海书城等9个商场。大部分连接以空中连通为主，小部分走地下。
Arup Associates是该项目国际竞标的优胜者，设计主旨是打造一个天桥及空中平台，不仅将高密度商业中心串联起来，同时解决该地区繁杂的公共交通问题。这个系统连接了两条轨交线路、多个购物中心和中山公园前广场。为此，设计团队开展了实地分析和行人流量研究，从使用者角度出发，充分考虑可达性和无障碍设计，将此核心商业区打造成一个方便行人活动的区域。
桥面将根据建筑二层标高做相应调整，并给桥下车辆通行留出足够空间，同时也不会对地铁线路造成妨碍，从而极大地提升了行人在十字路口的通行体验。空中连廊建成后，长宁又将再添一新地标，并吸引更多游客和市民到此购物和游览。
□进展
西面建设快于东面
经商报记者向长宁区多个部门证实，截至目前，该方案已报市有关部门，可能还需要“修改”，正处于“论证”阶段，不适宜对外公布。
本月初，“上海发布”的一则消息，“中山公园商圈二层平台一期工程”规划设计方案公示被业界解读为或将成为“龙之翼”项目落地的开端。
商报记者获悉，“中山公园商圈二层平台一期工程”位于“龙之翼”项目的西面，业内人士告诉记者，由于西面由凯德置地负责开发的“在建来福士”项目已经预留了通往轨交3、4号线的通道，再加上西面同属一个开发商的“龙之梦”也早已与轨交3、4号线相连，因此整个西面的“连廊”建设的推进相对会比东面区域快。
根据此次公示内容，该项目建设在长宁路凯旋路交叉口南侧，用地面积350平方米，空中连廊高度+10.4米(绝对标高)，连廊下道路净空大于等于5.6米。
上海市长宁区发展和改革委员会的《长发改投〔2013〕161号》文件对长宁区建设和交通委员会“关于中山公园地区二层平台(一期)工程项目建议书的批复”中透露，中山公园地区二层平台(一期)工程位于长宁路、凯旋路交叉口南侧，呈东西走向上穿凯旋路，东侧连接3、4号线中山公园站，西侧连接长宁来福士广场二层商场。项目上部结构(天桥)最大跨径约30米，桥面宽度约8.5米(净宽7.9米)，结构拟采用全钢结构。
建设交通枢纽型商业中心
中山公园商业中心已初步形成以龙之梦购物中心为“龙头”的交通枢纽型商业中心框架，凸显家电集聚的商业特色。聚集了龙之梦、巴黎春天、玫瑰坊、华宁弘基生活中心、爱室丽家居等重点企业和国美、苏宁、永乐等家电巨头企业。
《长宁区商业发展“十二五”规划》指出，将围绕中山公园商业中心“商业型、休闲式、数字化”的功能特征，凸显商业和多媒体数字的产业主导地位，形成上海在数码和家电上相对有规模、有特色的集成区域;整合区域内“历史文化、生态旅游”资源，形成以历史人文景观情景游为特色，兼有休闲娱乐、文化和居住功能为一体的“生态型都市游憩商业中心”，打造虹桥商务区的“商业旅游后花园”。
2013年，龙之梦购物中心继续对商户进行调整提升，先后引进了NEW LOOK、One Republic、桂满陇、小辉哥火锅、俏江南等知名品牌，年销售额稳居全市重点购物中心前列。
位于商圈西侧的凯德长宁来福士广场正加紧建设，中山公园商业中心将再添吸引消费者的“亮点”。
随着中山公园的改造，公园真正融入商圈，中山公园地区的商业休闲设施得到进一步完善，将中山公园的生态效应与百姓的休闲需求更好地融合在一起。同时，结合中山公园改造，建设中山公园1号门地下空间，增加停车和商业。
据了解，中山公园1号门地下设施拟建设地下一层至地下三层。地下一层为商业，建筑面积1万余平方米，西侧与上海小马路地下商业相连，东侧与爱室丽家居连通。地下二层和地下三层为机动车停车库，停车数共约500辆。项目计划于2014年年底前开工，预计3年建成。至于业态方面，有关部门表示将与地面商业互补，与地下已有商业融合错位。
[ 业内分析]
长宁路阻隔人流弊端将得到缓解
戴德梁行董事、华东区商业地产部主管郑志宏认为，对于一些传统商圈，原有商业已经发展成熟，但是又有很多新项目入市，这时如何在新老商业项目间实现良性互动、资源共享、商业互补等是城市规划部门需要思考的。对于中山公园商圈，商业项目已经相当成熟，但分布却有些分散。另外，此处人流车流非常密集，在上下班高峰期，非常容易造成拥堵现象，不仅不利于通行，也不利于购物和消费。
此次连廊的设计，将很大程度上引导人流，通过连廊连通长宁路南北两侧的商业项目以及轨道交通之间通行，做到“人车分流”，使前来购物、休闲的市民和出行的白领更加方便。此外，将轨道交通、人流量大的商场等人气导入其他商业项目，共享人流，带动消费，在整体上还扩大了商圈的辐射范围和影响力。同时，在设计地上地下连接通道时，也可考虑合理规划动线，适当引入配套商业，实现社会效益和经济效益的增值。这样，不仅方便了消费者，合理引导改善交通情况，也将之前商业氛围不够浓厚、人气不足的项目重新“激活”。总之，连廊未来会将城市打造成“立体城市”、“立体商圈”，带来的是交通的改善、商业的集聚和居民的便利。
戴德梁行华东区写字楼部主管、董事沈洁认为，“龙之翼”空中连廊的设计将连通龙之梦、巴黎春天、长宁来福士、多媒体广场等多个购物中心以及中山公园，整个区域的商业人流动线将产生较大的改变，现有长宁路阻隔人流的弊端将得到缓解。各个串联商业体的二层将打开面向消费者，二层的商业价值将大大提升。同时随着“龙之翼”的落成，现有商业体的业态也会进行相应的调整，从而形成差异化和互补性发展。相信对于老牌中山公园商圈的人气提升和业态升级将带来积极的效应。
据了解，中山公园商圈属于区域性商圈，由于本身比较成熟，所以租金水平相对其他区域性商圈较高。其中龙之梦零售业态首层租金可以达到30-45元/平方米/天，多媒体广场一层可以达到15-20元/平方米/天。在建的来福士按照区域水平、品牌形象，预计首层租金也将在30元/平方米/天以上。
目前中山公园板块甲级写字楼租金报价在5-7元/平方米/天。龙之梦雅仕大厦在该区域品质最好，报价最高，达到7-8元/平方米/天，龙之梦大厦报价约在5-5.5元/平方米/天;其他如联通大厦、兆丰广场等乙级办公楼因楼龄较老，品质较差，报价多在4-5.5元/平方米/天之间。目前在建的长宁来福士三幢写字楼总体量预计达到近14万平方米，未来将成为区域商务全新标杆，租金水平有望实现新的突破。
（上海商报 记者 宋杰）
