谢尚伟 ：浅谈江北嘴CBD&财信广场时尚生活中心
——源自《江北嘴》杂志访谈稿
1、江北嘴商圈已确立为主城五大续建市级核心商圈之一，您认为应该在这里打造或布局什么样的商业项目从而完善江北嘴商业配套这一重要功能？
立足中央商务区核心客群（商务人群），全面吸引半径3-5KM范围住区人群，充分关注来江北嘴CBD的游览、参观、休闲人群，打造突出“社交属性突出、文化品味较高、休闲娱乐完备、餐饮服务全面”，“强社交体验”类型的主题化商业集群……这不仅是当下及未来实体商业发展的必由之路，同样也是中央商务区结构性突出的消费需求使然；关键词：服务、餐饮、社交、休闲、娱乐、文化”。
2、重庆主城区有多个成熟商圈，财信广场时尚生活中心与其他成熟商圈的商业项目相比较有何亮点和区别？
2.1、定位不同：No shopping mall，it is lifestyle center。
本案是“小清新、文艺范儿、以全品类餐饮服务业态为主，生活零售为辅的邻里型生活中心；有品质的平民范儿，坚定的“群众路线实践者”：高品味，但不贵，做的就是性价比。非零售业态出租面积占比约80%；
2.2、重庆第1个把服务作为独立品牌来运营的商业中心。
注重优质用心服务是财信广场时尚生活中心又一特点，为此本案打造了重庆第一个商业地产服务品牌“生活+”服务体系涵盖40余项贴心与创新配套服务举措，以全心服务周边社会公众为己任，立志成为江北嘴CBD“商、旅、家”人群的生活好邻居。我们“不强调、不刺激”欲望，但我们全心满足大家的“小愿望”。
2.3、地段及建筑形态得天独厚。
背依重庆470米第1地标，处江北嘴CBD最重要景观通廊。财信广场时尚生活中心：生长在公园里的情调生活中心，缔造完全有别于传统商圈及大盒子商业中心消费体验，消费“前、后、中”举步即至屋面约20000平方米的开放式公园，清风拂面，看江景，眺渝中半岛，举目之处两座大桥飞架嘉陵江，抬头即可仰望天空，白天晒暖阳，晚上晒月亮……举步3分钟即有三大公园、两个滨江广场，可以充分满足休闲、健身、浪漫、独处的各种心境及需求。
2.4小而美。体量不大，但力求精致、用心、做出文艺范儿、逼格高的体验型。
3、全球有很多知名购物中心与写字楼、酒店于一体，将其建设成为商流、人流、信息流和资金流交汇的焦点，请问财信广场的功能组合是怎么分配的？
财信广场由“1个商业中心+1栋银行总部大楼（交通银行、中信银行）+1栋奢华五星级酒店+5网球场+1个开放式公园”组成，是一个非常完整的城市综合体组合，功能很完备，可以创造非常优质的“办公、消费、休闲、康体”体验，其中“公园与网球中心”是本案独有的。
4、江北嘴将建设多个商业项目，如此会存在激烈的竞争，但同时也会形成资源优势互补，您如何看待“扎堆式”经营的共赢理念？财信广场时尚生活中心将如何与其他项目形成资源优势互补，实现共生与发展？
4.1集群效应其实是一个区域商业发展很重要的基础，有了量能，才可能店多隆市，才能形成更大范围的辐射力，也才可能成为一个商圈，正因为扎堆儿，所以才有机会。
4.2正所谓市场是一支看不见但的确非常有力的手，所以本区域内的商业体之间的差异化定位必然是可以在投用经营过程中逐步得以调整至最佳的状态的，完全的与众不同是在商业领域不太可能做到的。
4.3本案“不盲目追求高大上，坚定走小而美”路线，全心为群众服务，有运动中心与公园配备，这已经和江北嘴CBD众多立志“高贵定位”的友邻们走在了不同路线上了；另外，我们一直坚信“友邻”做什么不重要，最重要的是要理解“目标消费群体的所思所想及每天的生活轨迹”，搞清楚他们的核心需求及未被（充分）满足或可激发的潜在需求，并行之有效的解决其痛点。简单点说我们的生意逻辑就是“关心消费者需求，做最好的自己，做出有品味的性价比”。
5、据国际经验表明，商业项目的发展与GDP的增长是密切相关的，重庆市2014上半年经济保持了平稳较快、稳中向好的发展态势, GDP实现6440.51亿元，增速全国第一。您认为目前的经济形势对商业地产带来哪些信号？
5.1地区宏观经济的持续向好，必然带动微观经济的走强；地区宏观经济的持续走强，自然会带来更多的就业机会，城市居民的收入水平才有机会以较高的速度增长；居民有钱了，自然消费者底气也会更足一点，因而社会消费零售总额有机会保持以高于GDP的速度增长，这对于实体商业的经营面来讲其是算得上是一个利好。
5.2特别是住宅楼市的低迷，抑制或延缓了城市居民透支未来收入的购房的需求，相对来讲对消费也是一种变相的推动。
5.3同时我们也要看到，重庆近年来新开业的商业地产总量呈现爆发式的增长，这在一定程度上也加大了商业地产项目招商及后期的营运风险。
5.4另外，电商分流，对实体零售业的拓店及业绩增长带来较大的压力，这也会造成实体商业的招商压力及经营压力增大。
6、作为业内专业人士，请您为我们分析一下重庆市商业项目的发展现状，以及江北嘴CBD的商业项目所面临的机遇与挑战。
6.1重庆正在向二环时代迈进，老商圈升级扩容，新商圈层出不穷，重庆商业地产总量供应很大，商圈之间的竞争日趋加剧，商业体可辐射的城市半径缩小，消费者就近消费趋势增强，邻里型商业中心迎来较好的发展机会。（关于重庆商业发展趋势简析参见本人前段时间撰写的《重庆商业地产未来之路》）
6.2作为处于由建设向营运转换的关键阶段的中央商务区、高起点的新商圈 、未来展现新重庆城市建设成就之窗的江北嘴，战略机遇明显：高端消费人群空前集中（甲级写字楼的总部办公人群、周边高端住区、重庆城市一日游人群），城市资源集中：公园、教常、科技馆、大剧院、滨江广场，三座大桥、两条轻轨线；城市设施完备到强大+消费力旺盛，江北嘴已初步具备构建重庆一流商圈的坚实底子。
6.3江北嘴CBD商贸发展面临的挑战：人群集聚尚须时日，建设与营运交叉，市致配套设施（交通、停车、导示）要提前规划整合，为大量办公、商服、游览人群光临做好充分准备；
6.4江北嘴CBD需要像其它商圈一样构建一个高效整合的营运平台：商圈管理委员会，交权责清晰的高效服务于区域入驻企业、人群；
6.5江北嘴CBD必须立即着手启动大品牌战略营销推广，让江北嘴CBD的美好路人皆知；
6.6和重庆市旅游局商讨把江北嘴CBD纳入重庆市级4A以上城市观光景区，让更多的外地朋友知道并便捷前往体验，一览重庆最具特色的两江交江、南滨美景、南山俊秀、嘉陵江岸、漫步如画中央公园、领略跨江大桥壮美……
7.您对江北嘴CBD商业项目发展前景有怎样的预期？今后的升值潜力和投资价值如何？请您结合市场发展情况，为投资兴业者提几点相关建议。
7.1江北嘴CBD的商业前景无疑是美好可期的，而且完全有底气比肩观音桥、解放碑，加以时日力压两者也不是没有可能。
7.2在房地产市场低迷的今明年入手江北嘴的优质项目或许是一个较好的投资选择，江北嘴区域无疑会成为低迷市场情况下最抗跌的硬通货，也可能是未来市场回暖的领涨板块。
7.3关于对投资者的建议：
7.3.1理性的明确自身投资需求是第一位的；
7.3.2内地房产或许已过了短线炒作的黄金时期；房产已成为中长线投资产品，要分析城市发展趋势及城市板块发展定位，选准时机，选对项目，在合理的价格下如手（对于绝大多数投资产而言永远不要期望在最低点买入；也不要期望能在最高点卖出，这样踏空的风险极高），是理性房产投资的要议。
7.3.3江北嘴CBD区域的房产特别适合中长期持有，不适合短线炒卖。
7.3.4买入之前，一定要多做功课，地段、交通、物业配置标准，停车位配置、后续管理服务水平及与之对应的使用成本，出租使用人群及租赁价格走势。
7.3.5对于商业经营者来讲，江北嘴近期餐饮休闲需求呈现阶段性短缺，商机已现，大规模的零售生意机会尚需时日。另外，在江北嘴CBD做生意一定要做足品味，做好服务，注重效率，做出有价值感的综合性价比才是经营致胜的利器。
（谢尚伟2014年9月17日于江北；感谢《江北嘴》杂志编辑部提供了很有价值的沟通分享平台）
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xsw791011- 该帖于 2014-9-23 10:17:00 被修改过
