本文摘自段宏斌新书部分内容《商业地产操盘 旺场绝技》。他在书中从专业和商业价值的可实现方面探讨了商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性。
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有人的地方就有江湖，有江湖的地方就流传着这样一句话：性格决定命运。我们对此也常常感慨和思考，那么在商业地产领域呢？是否还是会如此说呢，答案是肯定的，因为开发商也是人，他们的性格决定了他今后的商业地产命运。
什么样的人才会在商业地产领域成功？
有位美国记者采访晚年的投资银行一代宗师J•P摩根，问：“决定你成功的条件是什么？”老摩根毫不掩饰地说：“性格。”
记者又问：“资本和资金何者更为重要？”老摩根一语中的答道：“资本比资金重要，但最重要的还是性格。”
那么，什么样的商业地产开发商才会成功？
这个问题几乎所有做商业地产的人都在问。答案不一而足，仁者见仁，智者见智。多年来，见证了无数商业地产项目的起起落落，浮浮沉沉，有一个深刻的感受：一个商业地产项目的前途命运与投资开发的人息息相关。他们这些人或许生平志向各异奇趣，人生经历也大不相同，但都有着坚忍不拔、开拓不懈和勇于担当的企业家精神。
性格决定商业地产的命运
一种健全的性格，比一百种智慧都更有力量，有什么样的性格，就会有什么样的人生。一个人的性格决定了他对各种事物的不同态度，从而得出不同的结果，最后产生不同的人生境遇。确实，在商业地产领域里，对于商业地产开发商来说，具备什么样的性格特点是影响其未来的发展重要因素。
我一直认为中国现有的开发商群体和所谓的富豪阶层是一个没有经过时间淬炼的群体，他们中的很多人之所以现有资产数亿、数十亿，并不是因为他们的能力有多强，而是因为他的胆子大、机会好。很多人是在无意中购买了几块地，没有经过多长时间，这些地的价格突然以不可想象的速度上涨，于是资产一下子上升了几倍、十倍，甚至几十倍，于是遂成富豪。
我说这些话并不是因为我对这些富豪有多少成见，而是认为过去三十年里中国涌现的诸多富豪大多数都是机会主义的成功，而不是因为他们真正具备一个企业家应有的素质。胆子大所体现的冒险精神固然是企业家精神中的重要组成部分，但是只有胆子大，作为全面衡量一个企业家的标尺来说显然是不够的。
然而房地产开发商一旦进入商业地产领域，就是真正衡量它的企业家精神和企业家素质一杆天秤。战略、团队、制度、管理、文化……每一个方面都考量着企业家的综合实力，而在万变的世界精准地认准自己的方向，并且通过其人格魅力去实现优秀资源平台的整合，则是对其企业家素质的综合检验。
同时我认为并不是每一个房地产商都适合开发商业地产，性格决定命运的理论在商业地产领域里显得尤为正确。
近年来，我经常去宁波，总是会与被我称为“胡园长”的宁波太平洋百货集团董事长胡敏杰见面。因为我们每次一见面，他总会带我去一片偏僻的地方，那里正生长着茂盛的青菜，他指着这块菜地对我雄心勃勃地说：“我要在这里建一个太平洋购物中心。”
胡园长在我的语境里，就是“姓胡的菜园园长”的意思。当然，作为在商业领域里一路打拼过来的“胡园长”对在哪里建商场有他的准确判断，对宁波和浙江城市消费力的认识也让他胸有成竹，他的经历，决定了他这个从商业起家的企业家，所做的一切决定都是经过慎重考虑的。
那么，胡园长的性格就可以持有商业地产吗？
答案是肯定的，只有那些注重细节和学习，有过商业历练的房地产开发商，才会在这个行业里得到成功。
对于吴亚军，我相信在商业地产行业里，没人会不知道她的，这位龙湖地产掌门人在2011年《福布斯榜》排名中国女富豪榜第一位，她的成功与她时刻关注小事和细节是分不开的，她特别重视消费者的体验和感受。
在去年12月底，北京龙湖时代天街开业后，她曾三次亲临现场逛街，她最关注的不是招租率、开业率，而是直接进入商场的洗手间看看体验一番，并给出自己的意见，“这个洗手间没有檫手纸，没有挂钩，很不方便”，“现代人们都喜欢玩手机，即使上厕所也在用手机玩游戏、耍微博，但上完厕所一起身，很容易把手机掉到坑里，这个问题得解决”。
根据吴亚军的亲身体验建议，商场卫生间随后就修改了设施，对此，她还曾提出一个形象的标志：“要让消费者敢坐龙湖的马桶”。这样的细致和贴心，她能不成功吗？
做商业地产，英雄从来不问出处，认真做事、诚实做人是前提，而胸怀宽广、目光远大则可以做大。不管你曾经是教师，还是木匠，还是农民，这些都不妨碍你成为行业的翘楚。最明显的一个例子就是：在中国商业地领域，以打造红星美凯龙而闻名的车建新前身就是一个木匠，他在短短的十年间就将他的红星美凯龙扩展至全国，成为中国最著名的家居建材商业品牌，凭借的就是他——终身保持做学者的心态。
车建新，这位红星美凯龙的掌舵人，一直都很注重研究人、家庭和生活，是个十足的“情感专家”。16岁时就出去打工，凭着眼尖手快，聪明好学很快就从师傅那里学到了木匠本领，然而这些打工经历也使他开始思考人生——给别人打工永远是没有出头的日子。
在其20岁的时候，毅然决定开始创业，并有了自己第一家家具门市部，此后事业不断发展壮大，1992年成立了红星家具城，1994年开始创办红星家居城外地连锁企业，在2000年的时候他偶然从麦德龙的身上得到启示，并开始学习麦德龙模式，立志做中国家居流通业的领导品牌和世界500强之一，到今天已在北京、上海、天津、南京、长沙、重庆、成都等90座城市，开办了130家商场。同时对于自己的家庭，他也很愿意自己的子女去创业，即使失败了也不要紧，重要的是学习和总结，他还送给子女两句话：“智慧才是真正的人生，勤劳是真正的幸福”。
看看这些商业地产行业里的成就大业者，他们或者有做大事的雄心壮志，或者超群的预见力和想象力，或者有承担巨大压力的勇气和冒险的精神。而我们常常也羡慕他们的能力和魄力，可是我们有没有想过，他们为什么这样？其实很简单，思考、学习、注重细节，这决定了他们的一切，也成就了他们的未来。以后，中国的商业地产将会如何发展、演变，既取决于商业地产开发商的经历，更取决于商业地产开发商的群体性坚强博大性格的形成。
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