谢尚伟：7折背后的狂欢与冷静
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在国庆节的前1天，银监会、央行终于给中国疲弱的经济，尤其是房地产产业链送来了一份厚厚礼：“认贷不认房，首套房利率下限7折优惠”，业内无不欢欣鼓舞，想来大假过得不错。
从各地松绑限购，到某些地方政府“滑稽到”给银行房贷“贴息”，930“政策礼包”算是众望所归的“两只靴子”同时落地。整个9月30日下午，微信圈内的业内朋友奔走呼号，纷纷转发；那阵势、那热情堪比400米接力与奥运火炬传递……整个就如炸锅了一般！
930政策利好疲态尽显的中国房地产产业链，这是毫无疑问的。问题是，对于持续上扬了近20年的内地房地产市场，持续透支了两三代人未来的中国房地产市场，持续服用各种兴奋剂的房地产市场，是否还会因为一纸政策而“回光返照”，一柱擎天，这是当下场内外应当冷静思考的。
在政策发布次日（10月1日），网上流传出绿X拟节后上调价格的内部文件，这个反应速度简直就是迅雷不及掩耳盗铃之势！！！我想，持此种给点阳光就灿烂精神的KFS肯定不止绿地一家。我只是对“7折利率及认贷不认房”的这张新印发的“旧船票”是否依然可以带领广大饱受煎熬1年的“开发商及地方政府”再次冲出“亚马逊”持保留意见，没有那么高涨的热情罢了。在我看来，移动互联时代的今天每天都是新的，肯定已不再是昨天的重复，2014的社会经济生态比之2008年已大不相同，再以2008年经验来妄加揣测2014到2015年的市场，或许会落得刻舟求剑的“高冷笑话”。
1、刚需或许不再那么刚了。
此前，我发过一篇《70后大叔浅谈90后、00后》，做过一个盘算，最大的70后已44岁，最大的80后已过而立之年，最小的90后已到法定晚婚年纪……一个卖成人用品的90后MM——马佳佳语出惊人，把地产一哥惊醒，虽然过于绝对，但的确指明了一个趋势：中国购房的主力军正在强力衰减，“刚需不刚”已呈现实，并与日俱增。
2、中国楼市投资价值中长期看淡的情况难以改变。
一方面如上条所说的需求疲弱下行；另一方面由Jack Ma掀起的互联网全民投资理财：草根也可以低成本参与金融投资忆成为路人皆知的美好现实，保险、理财、P2P、基金纷纷上网，中国老百性投资渠道的一下子变得多元化起来。互联网金融让全民受益的同时，受伤的只有证监会一直“小心呵护，但沉沦至今”的内地证券市场及多年来已经习惯躺着赚钱的传统银行。多年上行后的内地楼市已处中高位运行，楼市造富神话已退色暗淡，而且不再是证券、股市之外唯一选项；那么楼市投资价值看淡自然就不难理解了。没有投资（投机）价值的楼市，自然就不可能再毫无缘由的持续高歌猛进。有点钱，“来个宝、参与众筹，分散放点钱到高收益的P2P”，哪样不比投资和投机楼市来得轻松、便捷，还流动性强。（TIPS:在经济学里投资和投机本来就没有区别，只是说法不同而已）
3、7折利率的赔本买买，会有多少银行会跟进。
2014年似乎是中国利率市场化的元年，而当下5年期基准贷款利率约7%，7折下限即为4.9%，基本略高于互联网金融的各种“宝宝”的平均收益率，低于银行发行的各种1年期以内的短期理产品收益率，也低于互联网金融的各种理财产品的收益率。最要命的是原来等于给银行白送钱的活期存款正在锐减，银行大规模跟进7折利率，哪怕是85折利率铁定是一桩赔本买卖。对于以利差为生的银行，早在2013年已不再视房贷为自己的优质资产了，更何况利率市场化进一步深入的当下及未来。这就是为什么2014年中央行喊话商业银行支持房贷总是落得“雷声大、雨点小”，收效甚微的尴尬结局的原因。如果没有更多的银行跟进利率打折，那么7折利率的文件或许也只是放在媒体头条上说说而已。因此，在“假离婚与提前还贷”之前最好打听清楚银行的真实态度，否则会落得白忙乎一场的尴尬，费神、费时不说，还徒增《离婚律师》里的潘秀云的“风险”。
当然“认贷不认房”的政策，的确对于改善性住房需求开了一扇信贷支持的窗户，而这在一定程度上会拉动三房产品的需求。
4、2014年赛程只剩下1/4时间了，去存货才是符合逻辑的主旋律，待价而沽的惜售游戏没有几家KFS玩得起。
2014年8月重庆主城存货850W方，当月去化150W方；前8个月的平均去化量基于小于200W万，金九银十效应及年末报表收关效应必然导致9、10、11、12的推盘量陡增加，也就是说到10-11月末重庆主城的存货量突1000万方，存货去化周期维持在5-6个月基无悬念，这样的形势显然不是玩提价的节点。
5、央行拿出"态度红包"是形势所迫的权宜之计，说翻篇儿就翻篇儿，完全是兔子的尾巴。
930政策的仓促出台主要是为了确保7.5%的年初底限目标不被突破，为“习李新政”的多项举措提供经济面的基本支持；这已不是单纯的经济问题，本质其实是一个“政治经济学”问题。只有相对平稳的经济增速，才具有运行渐进改良的“经济改革新插件”的基础条件，不置于在打补丁时把中国经济系统给搞瘫痪了。新一届权力层早就对楼市绑架地方政府，地方政府与楼市合谋绑架宏观经济的病态经济生态，绑架中国创新创动力的悲催现实到了不可容忍的地步；但让楼市这匹“野马从良”的确需要时间和空间，而且需要反复好几个回合。新中央政府必然会尝试在“收放之间”去拿捏尺度。这次新政可以看作权力层对有“昏厥休克”风险的楼市一次抢救性输液，一旦复苏必然会无情的拔掉输液管。
面对央行的好意，我们当然不能无动无衷；只是不要想歪了，想多了，太过陶醉而盲目乐观。最核心的问题，还是要认真梳理自己家底，量体裁衣，快速行动，不要辜负了“上峰”的一番美意。
对于KFS来讲，趁热打铁，利用舆论复苏起来的楼市关注度，尽快勾兑好银行，平价出货，回笼现流，或许是当下实现年初目标的最后的时间窗口，努努力，或许还真能交出一个象样的报表；当然当下复杂的形势下，最难搞定的除了客户或许就是如何让银行也跟进降价（即降息）了。
内什么？要趁势调价的，也是一种选择；KFS是市场经济参与主体，风险自担，利益自享，调不调价，完全是各个企业的自由及判断，有没有那么“多买涨不买跌”NC与死忠粉儿，各安天命吧。
对于购房者而言，如果真有购房需求，而不是看好短线暴涨而投机的，或许现在已是购房的好时机；至于银行的7折利率能否到手，那只有看缘分了、看手段了；立即行动，看房子，问银行（搞清楚各家银行政策之后，才决定是否要提前还贷或有没有必要去离婚），合适的就拿下，必竟对于咱们中国人来讲，有房或有大房子似乎真可以提升在城市里的存在感与幸福感，只少在别人眼里是这样的逻辑。
总之，对于购房者及KFS来讲，2014年的最后3个月用一句话来形容或许很贴切：“错过了，也许后会无期”，对KFS来讲尤甚（谢尚伟2014年10月2日美茵河谷）
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