王府井百货10月31日发布公告，宣布与恒大成立两家合资公司。其中一家为商业物业合资公司，名称暂定“王府井百货恒大商业有限公司”，主营业务为城市综合体或商业地产的开发；另一家为商业管理合资公司，名称暂定“王府井恒大百货商业管理有限公司”，主营业务为对双方商定范围内的商业物业进行经营和管理。
王府井百货在此前牵手零售地产管理运营商塔博曼之后，已经在自己的招商和管理优势基础上进一步叠加了运营能力，如今再与恒大强强联合，补足了购物中心前期开发短板。业内人士认为，未来只有具备了地产、金融、商业三大属性的商业地产商才能最终在行业中胜出。而王府井百货和恒大的合作有机会将这几个环节全部打通。
而对于近期开始频频跨界全产业链运营的恒大而言，成立合资公司也有助于其提升商业地产的运营能力。一位恒大内部人士告诉中国房地产报记者，未来合资公司的做法可能有以下几种模式：一是恒大与合资公司联合去拿地；二是将恒大现有物业交给合资公司来开发和运营；三是王府井在此之前看好了地块，然而没有这么多资金来投入开发和建设，可能转给合资公司来做。
合力打造购物中心
王府井百货公告显示，其与恒大地产集团将以合资公司为战略平台，结合双方在各自领域的优势，在全国范围内开展商业地产经营、百货零售运营及商业管理等业务。
其中，商业物业公司注册资本为10亿元，恒大集团出资5.1亿元，持股51%，王府井出资4.9亿元，持股49%。而商业管理公司注册资本5000万元，王府井出资2550万元，持股51%，恒大集团出资2450万元，持股49%。
“其实双方成立合资公司的主要目标，还是奔着开发和运营购物中心去的。” 一位接近恒大商业集团高层的业内人士向中国房地产报记者透露，这与早先大家猜测王府井仅以主力店形式入驻未来恒大商业的猜想有着较大差异。
“在拿地环节，地方政府一般都会要求有不少于20%~30%的公建，因此很多传统地产开发商都开始转型商业地产。”九州远景（上海）投资管理有限公司大北区总经理张力告诉中国房地产报记者，对于商业地产一直“没有很强印象和符号”的恒大来说，此次引入具备品牌和运营能力的王府井百货，对于提振其商业地产品牌影响力也有一定的益处。
张力认为，恒大近年来的战略路线凸显出全产业链的模式，但在商业地产方面截至目前还没有大的建树。而王府井百货作为国内百货业龙头企业，近年来也受到了购物中心和电商的双重夹击，转型购物中心被视为将来业绩增长的希望。近来，王府井百货已经先后在湖南、山东、河南等地区签署了新项目，并有计划在西安、郑州、佛山开发大型购物中心。
据上述恒大内部人士介绍，未来合资公司的做法可能有以下几种模式：一是恒大与合资公司联合去拿地；二是将恒大现有物业交给合资公司来开发和运营；三是王府井在此之前看好了地块，然而没有这么多资金来投入开发和建设，都可能转给合资公司来做。
王府井在公告中表示，此次合作“可为公司带来持续的商业地产资源，合理提升公司自有物业比例，规避物业取得成本高、来源不稳定、物业结构不合理等风险因素，符合公司战略发展方向”。
然而，颇为吊诡的是，合作的另一主角恒大方面对此次合作异常低调。除了按照上市公司相关法规做必要披露外，截至11月6日，双方签约已经一周，恒大在其官网上对合作事宜仍然只字未提。
“许家印老板明确授意相关部门，不要做任何相关的宣传。”一位接近恒大的人士向中国房地产报记者透露。在他看来，与之前恒大进军乳业、足球、粮油等动作的高调宣传相比，此次做派则显得“异常低调”。
对此，业内专家宋延庆认为，以恒大现有的土地储备和品牌知名度，“无论是选择与王府井合作，还是和华联百货大楼合作，都是小事一桩。相反王府井则是傍上了大款” 。
王永平则表示：“从现有的股权配置来看，未来购物中心的运营并不是以恒大为主导，选址和项目规划核心还是要依靠王府井的专业力量。如果从品牌和商家角度来讲，恒大品牌过分突出不一定是好事情，可能大家对王府井百货的信心更大。”
上述接近恒大的人士也认为，恒大对商业地产部分的处理一直以传统的散售和售后返租为主，此次牵手王府井做持有型的购物中心，引进更为先进的运营管理经验，也是一种模式探索。
补齐链条前景可期
“未来，只有同时具备地产、金融、商业三大属性的商业地产商，才有机会最终胜出。”智慧商圈创始人龚义涛对中国房地产报记者表示，恒大牵手王府井就是上述三种要素的互补与协调。
其实，在王府井百货的背后，还隐藏着另一个强劲的商业地产搭档——著名零售地产开发及运营管理商塔博曼公司。为了转型购物中心产品线，王府井近年来一直在积极努力，早先已经引入了塔博曼公司并与其成立合资公司，共同运营和管理其旗下的购物中心项目。
目前双方合资的在建项目包括郑州和西安两个购物中心。“预计明、后两年将陆续开业。”王府井百货董事会办公室人士告诉中国房地产报记者。公开资料显示，其首个合资项目郑州王府井项目的具体合作形式为塔博曼向郑州王府井增资2.21亿元，待增资完成后，王府井百货持有“郑州王府井”51%股权，塔博曼持有49%股权。
王府井百货通过与塔博曼的深度合作，“把投资、运营和资产管理这些商业地产必备的链条真正地串联了起来”，王永平表示。王府井百货在与恒大的合作中，前期可能以管理者的身份出现，然后通过运营管理提高项目资产价值，再进行收购等资本运作，“从而实现了身兼管理人、投资人和未来经营者的多重身份”。
“要知道在商业地产培育初期，租金高运营方不愿意，如果太低开发商又不愿意。恒大不仅仅是将王府井百货作为百货主力店来引入，而是使其以合资公司的心态来参与，就避免了纯百货业态面积大、租金低的缺陷。”龚义涛表示，王府井有招商和运营优势，恒大有土地和资金的优势，强强联合前景可期。
不过，擅长运营和擅长开发的小伙伴搭帮做商业地产也并非一定顺利。早在2007年，万科与凯德商用就曾签订协议，将万科开发项目中的商业部分拿出一部分与凯德商用合作。当时，万科曾试图把商业地产的业务链条全部外包，但最终双方还是分道扬镳。
“合资公司并不一定意味包揽开发商所有的项目，运营商还是会从里面来挑选项目去做。”在王永平看来，最终合作成功与否，还是要看项目具体落地的情况。
（中国房地产报 记者 陈淑亚）
