主题：商业地产不能推动相关行业升级必死

　　中国城市化率达到52.6%，由投资推动经济发展模式开始逐步受到钳制。从今年房地产行业来看，以往很多的销售经验开始失灵，行业吹起阵阵冷风。以鬼城模式推动城市化率，明显已经不现实了。大规模的反腐更使得原本局部过剩资本外逃或者藏匿，根本不愿意投资于变现难度较大的不动产。刚需则因为工资上升幅度有限，很多人无力购买大中城市较高房价。于是开始再度出现逃离北上广。

　　那么我们来看一下上一轮人们逃离北上广失败的原因。

　　理念、服务、商业配套

　　理念：很多在北上广有过生活经历的，往往觉得下沉在理念上受到冲击，办事习惯、风格等等方面都缺乏相对应的节奏，甚至找不到共同兴趣爱好的群体。

　　现在来看，很多方面都慢慢好转。第一批逃离北上广的其实有很大部分已经存活下来，人们与大城市的经济、商务等方面交往，也使得差距逐步缩小。新一轮逃离北上广的，其实留下来的几率更大。

　　服务：特别是政府服务，人情社会改变并不大，但并不是没有改变。而这种状况还需要更多的人下沉来共同推动。

　　商业配套：商业地产的发展大家都看到了，遍地开花，星巴克、CK、GUESS等都下沉到县城了，我相信选择逃离的人基本可以满足落地。

　　我们可以预期未来逃离北上广、逃离大中城市将逐步落地，而且还会出现更多一二线人才主动下沉到中小城市跟城镇就业。因为以前你在大中城市虽然穷，但还有机会。现在你在大中城市如果还穷，连机会都没有了。

　　中央主推新型城镇化概念，也明确指出未来的发展方向。希望大中城市人口回流城镇，在政策上吸引知青新一轮下乡运动。如果硕士、博士在大中城市只能靠卖烧饼为生，为什么不回乡支援建设，另外闯出一片天空呢?

　　我们知道大学扩招后，生源呈爆发性增长，城镇拥有知青数量并不少，但回归城镇的少之又少。主因是城镇没有足够的就业机会，所以知青们需要背井离乡，外出谋生。劳动力的大量外出又限制了当地商业的发展。留守族基本对商业要求不高，本土商业也没有足够的提升动力，使得城镇商业不冷不热。

　　大中城市腾笼换鸟使得企业开始外迁，城镇凭借廉价的土地以及丰富的劳动力资源，成为新一轮工业基地。这就很好的解决了本地人口就业问题，还吸引外来人口就业。

　　剩下的就是商业问题。

　　城镇原有商业往往相对落后，这就使得市场对城镇信心不足，不愿意下沉。

　　那么商业地产承担的角色是什么?

　　等待行业的自我升级?还是带动相关行业的快速升级?

　　很显然现在的行业升级根本跟不上商业地产的节奏，如果商业地产光想依托各行业自我升级来做市场，基本是灭掉的节奏。

　　商业地产既要扶持行业新生力量，更要引导行业快速迎合不同市场。同样的商品在不同的场所，它可以卖的是商品、也可以卖的是文化、更可以卖出趣味来……

　　因此商业地产承载着推动当地商业进行快速自我升级职能，也才能做到商业地产所到之处，必是繁荣之处。

　　城镇商业市场当汇集了工业、外来人口、知青返乡，必然带来商业的繁荣。而城镇商业地产则加速引导并带动商业市场的快速繁荣。