繁华的武林商圈，即将迎来新的蜕变。
已历时5年动迁、反复修改规划的百井坊地块，在今年下半年显著加快了拆迁进程。近两个月来，百井坊巷、耶稣堂弄、体育场路上的很多商铺都陆续搬空了，银泰百货背后的延安新村、百井坊新村，这些建造于上世纪八九十年代的居民楼，也几乎全部已被拆除。
据了解，这里今后将建设成一个全新的商业中心，商业综合体、步行街、地下停车场、联通地铁站的地下通道……关于商业模式和公共基础建设的种种规划和设想，让它未来的图景更加令人充满期待和想象。
有人评价它是“浙江省内最具价值的商业地块”，在零售业大佬看来，这简直是一块无出其右的“绝版好地”。在过去的十几二十年间，有过不止一家商场想要拿下这块地或者其中一部分。
现在，它即将“重出江湖”，未来，又将掀起怎样的风云？
【现场】
今天，是百井坊地块自行搬迁的“截止日期”
从杭州百货大楼往南体育场路沿线，分布了很多小服装店、鞋店、饰品店，还有卖奶茶、小吃的铺子，向来都很热闹，进出银泰、百大的客人路过这里，不少人也要停下脚步来逛一逛。最靠近百大“后院”的江南布衣和相距不远的达芙妮，店里常常围满了挑选商品的顾客。
现在这些店铺绝大多数已经搬迁，卷闸门紧闭，有些招牌都卸掉了，还在营业的寥寥无几，这条街显得冷冷清清。昨天中午11点左右，这家江南布衣的店门才刚刚打开，据店员表示，他们预计最晚也就营业到下个月中旬。
从体育场路305号的楼房以东的弄堂可以穿越到耶稣堂弄，这里包括白鹿餐厅在内的很多沿街店铺也同样在拆迁中，大约有一半已经搬走甚至拆除，剩下的一些小店还在清仓。
而在百井坊巷到耶稣堂弄之间，也就是银泰百货的背后，原本是大片的住宅楼，包括百井坊新村、延安新村等小区，这些居民楼现在几乎都已经被拆光了，建筑垃圾堆成了一座座小山，中间矗立着吊机。
以美食集中地而闻名的百井坊巷，在接近延安路的一头，以往排得满满当当的小服装店、饰品店几乎都搬空了，有些店面还被新砌的砖墙封了起来，有些整幢楼已经开始拆除，架起了脚手架和尼龙网。据附近一家小餐馆的老板说，这些店铺大多是在上个月到这个月之间陆续搬走的。
根据百井坊巷综合改造工程指挥部贴出的公告，11月20日是涉及拆迁的居民、商户们自行搬迁的“截止日期”。
【新闻事件】
“百井坊耶稣堂弄”5.2公顷地块将来做什么？
百井坊综合改造工程指挥部：拆迁地块将新建商业中心
记者从百井坊综合改造工程指挥部获悉，本次拆迁范围东起凤起中学西围墙、耶稣堂支弄，西到广发银行后面的打枝弄，北到体育场路，南到百井坊巷，规划用地总共有5.2204公顷，要拆除的楼房有30多幢，涉及动迁1251户居民、86家商铺单位，百大裙楼、白鹿面馆、凤起中学、喜得宝宾馆、下城区人民医院等也在改造范围内。
至于这个地块日后的规划，指挥部相关负责人表示，首先会把申请原拆原建的居民住宅造好，以及配套的公共设施、绿化等，其余大部分区域将规划建设成大型商业中心，集商业综合体、步行街等于一体，还计划通过空中的连廊将其二楼与银泰百货的二楼相连通。
“此次有店面被拆迁的商户，将来也可以进驻其中商铺，继续开店。”该负责人说，等这个商业中心建成后，它的客流集聚能力会更强。
此外，东西向的耶稣堂弄和南北向的从耶稣堂支弄到凤起中学西围墙沿线，将改造成两条步行街。“通过耶稣堂弄进出的车辆很多，路又比较窄，常常出现拥堵情况，以后建了步行街，车辆就不能进来了。”指挥部的相关负责人说。
地铁1号、2号线或将从地下连通百井坊巷
武林商圈的交通拥堵、停车难被认为是其发展的一大瓶颈。前几年，银泰百货拿下了原少年宫的地块，后来用作停车场，但仍然满足不了激增的停车位需求。
在这个百井坊巷综合改造工程中，计划在地下建造一个大型停车场。让地面上的空间可以更高效地做商业用途。
此外，地铁1号线、2号线的武林广场站点，也将通过地下通道和百井坊这个区块打通，将来市民有可能出了地铁站就能直接从地下走到百井坊巷。现在从地铁1号线武林广场出口(电信大楼)到百井坊巷，起码要走上15分钟，将来从地下通道走可能缩短近一半时间。
早在前两年的《百井坊巷地区有机更新城市设计》中，就曾有过这方面的设想：一层地下空间为商业商务中心的大型公建设施，与1、3号地铁枢纽站相通，二、三、四层地下空间主要是停车场，总地下空间面积约13万平方米。
【深度分析】
浙江省最好的、无出其右的绝版商业地块
上世纪90年代，武林商圈开始逐渐形成气候，变身杭州城市的中心地标。
在这二十多年间，武林广场涌起了巨大的商业浪潮。1986年初，国大百货老楼建成；1988年杭州大厦A座建成；1989年，杭州百货大楼开张营业；1998年，延安路银泰百货开业……以百货为主力商家的武林商圈逐渐形成，成为杭州最繁华的城市中心。
即便二十多年多年过去，商业物业多次洗牌后，这里依然保持着无可撼动的地位。杭州大厦购物城、银泰武林总店、银泰杭州文化广场店扎堆于此，国大GDA城市生活市广场、武林广场地下商场、杭州中心也正在建设中，未来，这里的商业体量将达到100万平方米，是杭州惟一能达百万平米商业物业的区域。
整个寸土寸金的武林商圈，数十年来被商业大鳄们占据，即便是改造升级，业态基本都只能在原有的基础上进行调整。而此次百井坊地块拆迁完后，将成为商圈内仅有的少量“稀缺”土地。
“称其为‘绝版地块’当之无愧，在整个武林商圈，甚至杭州，出现这么大体量的商业用地十分难得，应该说，已经无出其右。”在杭州零售界资深人士看来，百井坊地块可称得上目前仅剩的杭城价值最高商业用地，你想要在全杭州，甚至全浙江省再找出第二块可以与之匹敌，也无可能了。
目前，搜房网显示，拆迁区域内的延安新村挂牌价为2.5万元/平方米，而从沐和商业地产给出的数据来看，商铺中，北面近体育场路一侧的商铺租金价格为20元左右/元/天/平方米；南面百井坊巷一侧为10元左右/元/天/平方米，而耶稣堂弄由于可受商场引流，租金更高，价格在25元左右/元/天/平方米。
【未来猜想】
楼面价预期1.8万元/平方米
在经历漫长的拆迁工程后，这块土地的改造成本无疑非常巨大。
“下城区政府在这块地上花了很多心血，这么多年下来，财务成本的费用也会非常高，可以预见的是，这块地的出让金额必然不低。”武林商圈内一家零售企业的高层认为，这块地的出让价将会是一个非常纠结的问题。
一方面，它的财务成本非常高，意味着它的出让价不低，而另一方面，这两年杭州商业遍地开花，加上电子商务的推动，传统的实体商业在走下坡路，商业地产的价值远不如前两年那么“高昂”，很多企业在拿商业用地项目时也不会再头脑发热，而会反复思量，衡量价格，这也意味着买家会更理性。
杭州赢商投资总经理方芳则预期，拆迁完后，百井坊地块拍卖出的楼面价，预期会与附近杭州中心差不多。而杭州中心项目，即杭州地铁武林广场站上盖物业综合体，由杭州地铁集团公司和绿城集团联合开发，毗邻杭州大厦、武林银泰，也是武林商圈最近出让的商业地块。
资料显示，2011年，杭州地铁置业公司拿下杭州中心项目所在地块(原公交集团电车公司)，花费约为26.81亿元，折合楼面价约1.8万元/平方米，项目的总投资更是达到约60亿元。
“杭州中心开发商由大型国企+本土地产龙头企业来操盘，开发商的实力较强，拿地以及开发成本较高。”方芳认为，前几年土地市场较为乐观，但这几年相对冷清，百井坊地块的楼面价也有可能低于杭州中心的1.8万元/平方米。
谁将入主百井坊地块？
百井坊巷综合改造工程的启动，从一开始就被人们关注，而谁将入主这块市中心稀缺商业用地，成了商界最关注的焦点。
从地理位置来看，银泰和被委托经营的杭州百货大楼(现银泰武林总店B馆、C馆)无疑是最有利的竞争者。
事实上，在百井坊巷改造过程中，就有受访拆迁户曾提及这块地将由银泰接手，打造成“银泰城”。尽管消息并未被证实，但显然，银泰对这块地充满兴趣。
2007年，浙江银泰百货有限公司曾拿下百井坊地块中的一部分，面积为5656平方米。业内人士透露，由于当时为商业地产黄金期，银泰拿地是为计划建造银泰二期。但之后并未实现建造，政府原价收回了该地，原因为影响周边居民楼采光。目前该区域正被用作停车场。
而百大想要扩建的意愿也有迹可循。早在90年代，百大就曾希望将版图东扩至中山北路，最终因拆迁和资金成本等问题搁浅。
“事实上，谁来拿地都各具优势。如果在之后的土地拍卖中，百井坊地块由上述两家企业接手，有利于土地的综合利用、节约配套，且靠延安路一侧的人流将被牢牢吸附；但如果由资金雄厚的第三方拿地，尽管在人气引流方面将受一定局限，但有好的商业模式，也会展现不同的个性与气象。”零售界资深人士表示。
未来：步行街？Mall？还是新商业？
5.2公顷的商业用地，让这里的新商业版图充满想象。
“地段为王已不再是最重要的因素，好的商业模式才是存活和盈利的关键。”在零售界业内人士看来，这块土地“空间很大，如何操刀却很难。”
“商业用地的体量固然重要，如何做到‘大而繁荣’才是双赢。目前，整个武林商圈，百货的同质化已非常严重，怎样利用资源做合适的项目是共同探索的命题。”
事实上，在电子商务大潮的冲击下，不仅仅百货店的同质化现象日益严重，城市综合体也出现了供大于求的现状。据第三方机构统计，未来3至4年，杭州主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍，相当于4年完成过去60年的开发量。
一方面，杭州扎堆的百货们在探求新的商业模式，此前，西湖银泰就试图转型Mall；而另一方面，综合体如何在高增量的背景下“突围”，成了业界瓶颈。
由此可见，不论未来这里将建成百货店、步行街还是Shopping Mall，都非常艰巨。“百井坊巷拥有非常悠久、深厚的文化历史，在我看来，在结合商业本身的基础上，可以将这里打造成集景观、历史和人文的商业区域。”零售界业内人士表示。
“这块大面积的商业用地，规划其实有更多的可能性。”在杭州大厦总经理俞勇看来，武林商圈目前已经聚集了不少商业业态，加上城市中心以及未来国大的建成，综合体和百货都将在此扎堆，如果能出现拥有服务性功能的新商业，也是不错的选择。
【历史回顾】
百井坊地块的历史
1860年，第一批国外传教士来到杭州时，当地官员将他们安置在天水桥一带，也就是今天的百井坊巷、镜清里、耶稣堂弄一带，之后又建立了天主教堂“天水堂”。
1876年，司徒雷登便出生于这里的一个传教士之家，当时武林门还处于杭州的城市边缘，周围即是乡村。
民国初年，百井坊巷被称为“十八间”，因为共有十八条弄堂，居住着很多满族和蒙古族的平民——大多是清廷派到杭州驻防的八旗后裔。而靠近百井坊的耶稣堂支弄，曾是一片菜地。抗战以后，菜地都荒废了，荒草没膝。
上世纪60年代，杭州城的新马路延安路建成，第一条电车线路1路车上路。
1961年，延安路北端出现了一个12幢四层楼砖混结构的新型住宅小区，它就是延安新村。建造延安新村时，耶稣堂弄拆掉了大批旧房屋。随着人们陆续入住延安新村，这一带的民居生活也热闹起来。
上个世纪80到90年代，随着杭州大厦、百大、银泰的崛起，武林门一跃成为杭州市最为繁华的商业中心。“十八间”的房子，由于过分破旧，在80年代拆迁重造，成了百井坊新村。而延安新村在1995年也被拆除，之后又应部分居民的要求原拆原建。
在90年代，当时事业如日中天的百大，一度想要拿下其以东直至粮贸大厦、医药大楼的地块，后因地价太高而放弃。
2007年，杭州市政府发布公告，出让东至百井坊新村，南至百井坊巷78、98号，西至标力大厦，北至延安新村11幢的5656平方米商业金融用地的使用权，后被银泰百货拿下，原本计划建造银泰二期，但因为会影响周边居民楼采光而作罢，后由政府原价收回，现在暂时作为银泰的停车场。这块地也在百井坊巷综合改造工程的范围内。
2009年12月，杭州市下城区全面启动了百井坊地区综合改造工程，改造地块东起凤起中学西围墙、耶稣堂支弄，西到打枝弄，北到体育场路，南至百井坊巷，规划用地约5.2公顷，计划未来打造成以商业、商务为核心，结合居住、配套文化为一体的综合功能区。
（每日商报
