一、整体出租模式
指的是开发商不出售物业，将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划以及经营，开发商每年收取租金。租金一般在第三第四年开始递增。
前2、3年主要帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发现：同时，商业企业向开发商缴纳2-3月的租金的押金。
优点：
1)不需要设立专门的经营公司和配备专业的商业人员;
2)交易简单，结算方便;
3)物业可进行抵押贷款，有利于开发新项目;
4)物业升职空间大;
5)带租约有利于日后整体销售或设计产权式商铺。
缺点
1)收益低，其回报率在3%-5%之间;
2)租期长，物业就算升值，其套现的难度很大;
3)不排除租户经营失败而没法交租的可能，因而对租户的评估要求准确。
适用类型：
1)无商业专才的开发商;
2)资金实力雄厚的开发商;
3)经营相对保守的开发商;
4)守候返祖的产权式物业开发商;
5)物业面积一般不超过3万㎡。
二、分层或分片出租模式
与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。
优点：
1)租金相对整体出租要高一些;
2)风险分散，租金相对有一定保证;
3)物业可进行抵押贷款;
4)比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺;
5)某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。
缺点：
1)需重视前期的商业策划(业态组合、功能定位、市场定位);
2)需设立响应的管理部门以及配备有关的商业专才;
3)各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。
适用类型：
1)资金实力雄厚的开发商;
2)售后返租的产权式商铺;
3)物业面积在2万-5万㎡。
三、分散出租模式
分散出租也称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2-5年;开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至开具销售发票、财务结算等。(多为大型专业批发市场、深圳赛格、华强电子世界。
优点：
1)租金很高，开发商收益可最大化;
2)物业升值空间大，容易出售套现;
3)租期短、容易改变功能或调整经营。
缺点：
1)需设立专业的经营管理公司负责经营管理;
2)需充分重视前期的市场定位，功能定位及其策划工作;
3)招商能力要求极高;
4)日常经营能力的要求高;
5)经营风险最大。
适用类型：
1)商业区或城郊的大型商业物业;
2)面积在10000-500000㎡停车场以及卸货区的面积足够大;
3)售后返祖的产权式商城。
四、层(或片)与散结合出租模式
该模式是将上述第二种和第三种模式结合。在确定了功能以后，采用第二种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前大多数购物中心采用这种模式。
优点：
1)大小租户的结构使项目稳定性提高;
2)主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功;
3)有利于建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件;
4)为开发商创造经常性收益。
缺点：
1)要求开发商具备很雄厚的自由资金实力;
2)需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才;
3)对主力店的招租能力要求极高。
适用类型：
主要是5万平方以上的购物中心。
（来源：商业地产学院）
