搜铺网消息：历经20年的积累发展，上海购物中心业正处于加速发展的成熟期。据搜铺网与上海购物中心协会相关数据统计，无论是已开业项目数量，还是年业绩过10亿的优质购物中心及特色创新购物中心项目数量，抑或是在建及规划的项目数量，乃至整体被收购改造的存量资产项目数量，上海均位列全国榜首。
据搜铺网商业地产研究中心与上海购物中心协会联合统计，上海商业经营面积超过5000平方米的集中式商业项目已超过500个，扣除近200家传统百货商厦、单体专业店和各类市场型物业(其中部分项目正尝试向购物中心转型)，在剩下的300余个集中式商业地产项目中，大半是只有统一的租赁部和物业部却没有强有力的行销部运营部的只租不管包租婆式商场(虽然美陈布置和物业管理或许还不错，但一年到头却没有一场像样的营销活动)，或是分割销售后沦为一盘散沙的“沙盘”项目(统一管理不是纸上谈兵就是名存实亡)。
截至2014年12月31日，全市真正符合严格标准定义并拥有健全的行销部运营部的各类已开业的大大小小购物中心项目总数超过130家。可以说，上海是全国购物中心项目数量最多，项目类型项目特色最具多样性，同时也是竞争最充分最激烈的城市;对于真正既拥有资金实力又具备商业运营实力的行业龙头企业，上海市场仍然大有可为。而对于综合实力不济的公司，上海购物中心市场则可谓障碍重重。
Tips：虽然上海已建成的购物中心总数居全国各城市之冠，但依然存在优质项目供应不足的结构性矛盾，仅就叫好又叫座的口碑购物中心数量而言，上海暂时仍然少于香港、首尔、东京，就既有特色又具人气的成功巨型购物中心数量而言，上海也依然落后于曼谷、马尼拉、吉隆坡、迪拜等地。所以，上海购物中心的机遇与挑战并存。
2014年上海新开业各类购物中心项目盘点及回顾
一、新开业项目总数创历年新高，大型项目占比提高
据搜铺网统计，2014年，上海新开业的各类整体经营的商业地产项目达47家，再创历史新高。在这47家新开业的商业设施中，商业建筑面积处于5千至4万平方米之间的各类小型商业设施为21家(但其中符合现代购物中心定义的项目占比极低)，商业建筑面积超过4万平方米、10万平方米、20万平方米的中型、大型和巨型购物中心分别为17家、8家、1家，其中近10家项目是由2013年延期至2014年开业，而原计划于2014年开业的多个项目如嘉定悦合广场等则押后至2015年或之后开业。
对比2013年新增的小型商业设施26家，以及中型、大型、巨型购物中心分别为14家、3家、1家，全市2014年新开业的购物中心总数在2013年44家的基础上小幅增加了3家(含5家改扩建项目)，但大型项目则增加了5家且单店平均营业面积显著放大，预计2014至2018年上海购物中心新开业项目将持续进入一个高速增长期。同时，令人欣喜的是开发商整体持有的项目占比较往年进一步提高，2014年外环线以内新开业的购物中心均为发展商整体持有的项目，而郊区分割销售的购物中心项目虽然仍存在但所幸数量已趋于减少。
二、郊区新项目持续放量，商业空间布局不断变化
根据搜铺网记者统计，就新开张项目所属区县来看，47个不同类型的新项目中浦东新区一家独秀，包揽9个新项目;远郊区域的青浦、嘉定各有5个和4个新项目，松江3个，金山1个，奉贤和崇明本年度新项目踏空;近郊的宝山、闵行各有6个、5个新项目;市区中项目最多的为长宁4个(其中3家为改扩建项目)，普陀、徐汇各3个，黄浦、闸北、杨浦、静安各1个，虹口区2014年暂无新项目开业。其中，青浦区多年以来没有大型一站式购物中心的局面被吾悦广场成功终结，在此之前，青浦只有大型奥莱百联赵巷项目和中型购物中心桥梓湾商业广场。松江万达广场、金山易家中心成为本区继开元地中海、金山百联之后各自区域内的第二家大型购物中心。随着就近便利消费被广泛接受，本市商业格局或进一步向郊区倾斜，原先分流至传统市中心核心商圈的客流不断被截留，商业空间布局较5年前变化极大，核心商圈购物中心项目为维持优势只能不断地升级改造(例如2013年开业的新世界K11和大上海时代广场)。
从板块角度而言，外环外的郊区项目多达24个(近郊和远郊各有17个、7个)，内外环间的新城区项目为19个(内中环间项目11家，中外环间项目8家)，内环内的核心区项目仅4个。其中，外高桥、浦江镇、顾村公园、杨浦滨江、施湾等板块均喜迎本商圈的第一个购物中心启用。部分商圈更是在第四季度罕见地同时迎来多个项目同步开业，其中，天山虹桥商圈独揽南丰城(改扩建项目)、金虹桥中心、巴黎春天泓鑫广场(改造项目)、星空广场(改扩建项目)4家购物中心，普陀中环商圈迎来近铁广场和农工商118广场2期排排坐，张江金科路新商圈则是长泰广场和汇智中心面面相望。此外，继中冶祥腾广场和金地格林世界之后，南翔板块迎来华润五彩城的开幕。静安寺继去年的静安嘉里中心之后迎来静安寺交通枢纽商业中心晶品广场的试营业。
在多个商圈的购物中心布局不断加密之后，部分项目也进入高负荷竞争状态，例如原先某家区域型购物中心独享周围5公里范围内的客源，如今却不得不同时面临5家购物中心的分流截留，如何有效错位共荣及争取消费增量成为大家的共同研究课题。而就政府规划层面而言，则应当控制好供地的速度和节奏，各级政府切忌不顾商圈实际承受力，拔苗助长超前规划过量的商业项目，避免新项目尚在培育期间即遭遇辐射商圈范围内多个同质化新项目引发的恶性竞争自相残杀。又例如相邻地块的2家甚至3家发展商各自开发的中小型购物中心往往不如同一家实力开发商统一开发的1家大型购物中心具有吸引力(大型项目可分摊的行销费用远比中小型项目多)，可以考虑是否由同一发展商进行统一分期开发更为合理，当然选对既有充足运营经验又有资金实力且不分割销售的龙头开发商也是至关重要。
就购物中心类型而言，2014年新开业的47个项目中仅有1家为时尚都会型购物中心(数量少于成都、重庆等地2014年同类项目)，10家为大型的区域型购物中心(数量与武汉、成都、重庆、深圳、广州等地接近，由于上海购物中心开发较其他内地城市早很多年，所以上海每年提质升级大改造甚至易主更名的老牌存量购物中心项目较兄弟城市多出许多)，23家为中小型的社区型和邻里型项目(包括由厂房园区改造而来的浦东巨隆广场和闵行碧江广场)，12家为休闲娱乐中心，1家为商旅文项目。奥特莱斯新项目则延期至2015年开幕。
TIPS:虽然上海购物中心总数已经不少，但很多极具特色的细分类型项目尚未出现在上海，例如类似苏州永旺梦乐城、无锡英特宜家荟聚、宁波欧尚高鑫广场模式的郊外美式低楼层大平层购物中心，韩国大东门、曼谷SIAM DISCOVERY模式的市区现代服饰市场购物中心，美国MALL OF AMERICA、首尔乐天世界、吉隆坡成功时代广场、成都新世纪环球广场、阿布扎比法拉利主题Yas Mall购物中心模式的游乐摩尔，香港海港城、成都IFS国金中心、曼谷Siam Paragon模式的巨型奢侈购物中心，深圳欢乐海岸模式的生态休闲综合体，曼谷中央世界商业中心Central World Plaza、釜山新世界Centum City、首尔蚕室第二乐天世界摩尔、首尔乐天总店模式的巨型百货购物中心，迪拜Ibn Battuta Mall六国城、东京六本木和表参道、大阪难波城、博多水游城、澳门金莎威尼斯水城购物中心模式的特色主题购物中心，迪拜摩尔、迪拜酋长国购物中心、美国MALL OF AMERICA、费城King of Prussia Mall、日本幕张新都心永旺商城、吉隆坡1 Utama购物中心和Mid Valley购物中心、马尼拉SM MEGAMALL1-4期及SM ASIA MALL、首尔第二乐天世界和永登浦时代广场模式的超巨型购物中心(按纯商业经营面积计算，不含停车场、办公楼、宾馆的建筑面积)等，首尔COEX MALL、大阪RYSTA NAGAHORI模式的大型地下购物中心等十多种类型的特色购物中心在上海至今仍然暂时缺位。当然，这些模式是否适合引入上海市场，则需进行多方位多维度的论证，切不可盲目照抄照搬。
三、十大龙头企业继续高歌猛进，外来过江龙集体闯关攻营
根据搜铺网记者观察，目前上海购物中心十大龙头企业百联、万达、凯德、崇邦、正大、大华、恒隆、新鸿基、嘉里、瑞安各自在上海运营15家、5家、5家、3家、3家、3家、2家、2家、2家、2家、2家购物中心，十大集团旗下43家购物中心经营业绩占据全市购物中心业的大半江山。而在2014年，这十家企业中的正大、百联、万达、嘉里也有四大新作相继问世——顾村绿地正大缤纷城、百联杨浦滨江购物中心、百联世博源2期、松江万达广场。
在十大龙头企业进一步加强上海购物中心市场统治地位的同时，一大批全国性的连锁购物中心开发商首次进驻上海购物中心市场，例如分别以青浦新城吾悦广场、金光金虹桥中心、富邦晶品中心、南丰城、南翔华润五彩城、浦江镇华侨城OMALL、悦荟广场打头阵的新城地产、印尼金光集团、香港丰泰、香港南丰集团、华润集团、阳光新业集团、华侨城集团、麦格理集团。而上海本地企业，在继新世界、徐家汇商城、新长宁、豫园、陆家嘴、金桥、鹏欣、长峰、大华、丰柏、农工商、仲盛、证大、上实城开、中房、新都汇、弘基、祥腾、亚繁等之后，中星、外高桥、近铁、富绅、同福易家丽也于2014年开出了旗下首家购物中心。
至此，涉足上海的全国性乃至海外的知名购物中心开发商已多达40余家，包括百联、鹏欣、绿地、万达、中粮、华润、中信泰富、华侨城、月星、宝龙、常州新城地产、杭州开元、杭州红楼、广州珠江、世茂、文峰、盈石、阳光新业、悦达、雅居乐、深喜、金鹰、杭钢置业，以及在上海势力庞大的海外军团，如香港瑞安、恒隆、新鸿基、和黄长实、恒基兆业、九龙仓、崇邦、利福久光、中信泰富、新世界、丽新、南丰、丰泰、港铁、协和、资本策略、启胜、澳门信德集团澳娱集团、台湾日月光、台湾三商、台湾越洋、台湾长甲、泰国正大、马来西亚嘉里、马来西亚先达、印尼金光、印尼力宝、菲律宾罗宾森、新加坡凯德、新加坡美罗、新加坡吉宝置业旗下首峰资金、新加坡政府主权投资基金、新加坡国浩、日本森大厦、韩国新世界、英国高富诺基金、德国AMalpha基金、法国LVMH集团、澳大利亚麦格理集团与阿布扎比投资局。大量实力型集团相继涌进上海短兵相接近距离PK，这必将带来上海购物中心业市场份额与统治地位的洗牌，中高层经营管理人才的流动也势必加快频率。
四、整盘易手改造更名项目增多，延期开业及停业现象蔓延
搜铺网记者统计发现，在2014年新开业的47家商业地产项目中，包括2013年开始试营业并于2014年正式开业的浦东外高桥森兰商都1期和金山易家中心，以及5家变脸更名后重获新生的项目，即分别被香港南丰集团、麦格理基金联手阿布扎比投资局、香港新世界集团整体收购后改造易名并重生的南丰城(原虹桥上海城)、悦荟广场(原353广场)、融百货购物中心于一体的巴黎春天天山店(原泓鑫时尚广场)，被亚和投资集团合二为一扩容改造而成的星空广场(原洛城广场及和平广场)，以及铜仁路盈方88。但并不包括2014年底刚局部试营业并将于2015正式营业的张江汇智商业中心、安亭三德商务广场、嘉定悠活城邻里中心、徐汇田尚坊和静安寺晶品购物广场，也不包括大幅调整重张的雅居乐广场、新大陆广场、龙阳广场和中融商城，以及由百货商场转型至百货型购物中心的嘉里不夜城太平洋百货站前店。
值得留意的是，大宗整体收购改造的购物中心案例自2010年起逐渐增多，平均每年都有2-4起，这从侧面印证了上海购物中心业一方面广受各方关注，B级及以上的购物中心资产备受追捧，但另一方面也说明上海购物中心业已逐渐进入发展成熟期，竞争渐趋激烈，部分经营不善的项目亟待盘活不良资产，缺乏足够资金及运营资源的企业正逐渐退出上海市场，将项目交给更具综合实力的强势企业运营。
此外，搜铺网记者还了解到，由于工程进度及招商难等多重因素共同作用，多个为了迎接新年旺季而抢在12月突击开业的项目的开铺率仅有3至6成，除了主力店及餐饮娱乐业态之外，零售业态大多需要等到2015年春季才能开铺，整体满铺营业或需要等到2015年秋冬季。由于受到经济大环境影响，相当比例的品牌零售商拓展速度减缓且选址要求及商务条件要求不断提高，导致从2013年起，多个新开业项目由于处于弱势商圈且母公司缺乏足够招商资源或租金要价过高，从而迟迟无法由试营业状态进入满铺正式营业状态，且该现象呈愈演愈烈之势。
继淮海中路香港新世界大厦在2013年停业改造更为K11并大获成功后，部分先天条件不佳或体质偏弱的项目在2014年相继选择彻底停业改造，包括南京西路金鹰以及因为业主方产权易主导致输出管理无法维续的百联虹口购物中心。而为了应对近两年及未来即将开业入市的众多新购物中心，上海中信泰富、梅龙镇、正大广场、龙之梦、港汇广场等十多家老牌成熟购物中心集体进入不闭店的大规模调整期，其中以来福士广场和美罗城的调整规模最大。
TIPS: 资产升值有赖于高超的商业运营，但上海购物中心项目整体交易频繁，不仅是优质标的炙手可热，甚至是部分运营并不成功的项目在历经多轮转手后价格却不断被推高并刷新纪录，这类疯狂的基金资产包击鼓传花游戏让人欢喜让人忧。据统计，二十年来，上海已有近30个购物中心项目进行过整盘交易或整体更换经营主体，日本八佰伴、瑞士FOXTOWN、新加坡星狮、爱尔兰财富控股基金富达来地产信托、万都、美国摩根士丹利、美国黑石、嘉吉CHINAREI、台湾长立爱奇爱特、四川兴力达、新希望NEXTMALL、菲律宾港虹集团、韩国大宇则先后淡出了上海零售不动产市场，协和世界、英皇明星城两大明星项目则继续包揽烂尾王的美誉。
此外，受原有品牌租户闭店调整、分割销售商铺及定位错误等多重负面因素影响，本市十多家位于郊区的非主流商业地产项目长期陷入空置率高企的半停业僵局，无法自拔而大唱“空城计”甚至不得不停业。而曾一度颇被看好的购物中心输出管理模式则尴尬不断，由于双方利益不一致，既非整体租赁模式也不涉及资产的纯输出管理型项目无论经营好坏，中短期内都难逃一拍两散的结局，例如百联虹口项目正面临此困境，此前经营情况理想的百联宝山和百联青浦两个购物中心同样不得不提前终止合作。
TIPS总结:虽然上海市中心核心商圈商业设施已相对饱和，但城市经济发展成熟稳定，旧城改造不断深入，多维度多商圈的城市副中心格局日趋成熟，加之人口不断导入，所以商业物业供给空间依然广阔，仍是大型商业地产开发商、基金公司和品牌零售商的扩张首选之城。更多新项目的精彩亮相请看2015上海新购物中心项目盘点及展望篇。
五、2014年上海新开业各类商业地产项目盘点
注意：更多新项目的精彩亮相请看2015上海新购物中心项目盘点及展望篇。
（转载请务必注明来源，违者必究!本报告为搜铺网商业地产研究中心独家报告，郭歆晔/文）
