本文从开发策略、经营策略、商业规划、建筑规划、人流动线5大方面详细阐述香港购物中心成功因素，有助于从中汲取香港商业操盘成功秘诀。
一、开发策略
1、二八原则
1)实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80%的生意。
2)香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80%的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
3)又一城在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。
2、选址原则
3、购物中心成为地铁与地面交通工具的换乘站，而不是快速通过
香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于—最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。
香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所。
二、商业规划策略
1、多主力店原则
1)多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店;
2)香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。
2、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营
现代购物中心的商业业态经营区域的划分，主张集中与分散相结合。成功的购物中心大都采用混业经营与分区经营并轨方法。即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本的界线，以区域和经营层及作为划分。在这一前提下又采用比较灵活的、适应变化的、相对松散的混业经营方法。
3、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层
1)在购物中心内，商铺是共生的关系，商铺与商铺之间必须要相与带动，因此同一区域内商品组合必须要有一定的互补性。
2)不同区域的商品组合要适合不同消费水平和不同消费年龄层次的消费者需求，这些都涉及到购物中心内商业区域的划分和商品组合技术。
3)购物中心的商业经营区域的划分，一般应遵循一个基本的原则：任何一个购物中心的业态都是非常丰富的，任何一个购物中心都不应该片面地适应某一类消费者，而应该尽量适应更大范围之内的消费者。
4、区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店
1)香港区域型购物中心以百货公司作为核心主力店的现象比较普遍，主要百货公司有玛莎百货、西武百货、连卡佛百货、生活创库、永安百货等，其中玛莎百货开店最多，在时代广场、太古城中心、又一城等购物中心内均有玛莎百货店。
2)社区型购物中心的核心消费群体以周边消费者为主，往往以超市为核心主力店，以更多地满足消费者日常消费需要。百佳超市、惠康超市是香港发展较好的超市，其中百佳超市开店最多。在新城市广场、屯门广场、德福广场均有开店。
5、与穿有关的承租商户数量最多，平均占总占总承租商户数量的30%以上
总体上来看，香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等商户。其中，服装配饰鞋帽的商户数量是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等 类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。
6、不把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮
1)香港购物中心的餐饮设置一般采取集中和分期相结合的方法，多点多层，让购物中心的餐饮功能无处不在，这样也实现了餐饮功能的休闲化。
2、购物中心除了在某一个固定的区域设置美食广场，同时在多个楼层设置风味厅，在每一层都设有饮食、休闲的场所，对整个购物中心的人气、人流量的带动作用都是很大的，从功能分区上来说，这也是一种更细致、更人性化的安排。
7、复合型人流推动结构
1)设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连 ，提高各楼层租金收益水平。
2)香港购物中心的规划思想是很先进的，其中一个非常重要的经验就是对人流推进结构的设计很先进、很多元化。
8、将主力店设置于购物中心的两端,将一般商户设置于购物中心的中部
1)购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。
2)购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。
3)当地块形状为长条形时，香港购物中心的经验是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。
三、人流动线策略
1、大量运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验
人流动线在设计时应注意两个方面的要求：
1)应突出购物中心内部空间的可视性从而起到引导公共购物的作用，营造空间的安全感和舒适感觉。
2)应强调交通组织的引导性，让顾客能很容易到达商场的各个区域，只有顾客能看到、走到的地方才能产生好的效益。
3)透过圆弧形动线，能让顾客视野的延伸性更强，可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面。
2、不让主力店占据一整层的面积，而是要让它同一店铺多层分布
香港的购物中心往往不会让核心主力店占满某一整层，而是同时占据几个层面的一部分，一般都小于该层的二分之一 。这样的布置可以让主力店在多个层面发挥作用，汇聚和引导人流到达更多的层面，提高同层的其他小商铺的商业价值。
3、自动扶梯&通天梯
1)香港购物中心一般将自动扶梯布置在比 较醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一组自动扶梯，以方便顾客乘坐，如中庭、出入口等位置。中庭作为购物中心内部平面交通和垂直交通的枢纽，是布置自动扶梯主要区域和最为集中的区域。
2)在多层的购物中心内，设计跨多层的“通天梯”实现人流跨层传送。按照商业价值随楼层上升递减的规律，则楼层越高商业价值越低，但设置高层直达扶梯后，由于可从低楼层直达高楼层，如4楼直达8楼，这样4楼就和8楼具有了几乎相同的商业价值。
四、建筑规划策略
1、为娱乐、休闲、餐饮专门预留不同楼层
娱乐、休闲、餐饮是该商场吸引人流的特色地方，电影院分别分布于商场的最上面的三层，欢天雪地溜冰场设在商场地面上第五层，餐饮和玩具反斗城均设在最顶上一层。溜冰场上面一层设有观看的台阶，就餐时可以观看溜冰场上的风景。
2、人性化设施
人性化的细节设计无处不在。
1)洗手间：外面设有等候区，等候区中有石凳;附上指示牌，明晰顾客身处何处。
2)无障碍设计：激发老年人的购买力。
3)在购物中心设计充足的停车位。香港购物中心的建设者充分考虑到消费者对服务的需求，不给消费者的购物过程带来一丝不满和不方便。
五、经营策略
1、推动购物中心三权分立式管理，极度重视物业经营管理公司对购物中心的作用
1)香港众多购物中心运营管理模式是按照“三权分立”原则设立的，成立专门的商业经营公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。
2)发展商成为购物中心的所有者，获取租金收益;
3)商业经营公司拥有经营权，负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能;
4)物业管理公司拥有管理权，负责购物中心日常的保安、清洁和保修等工作
5)这一模式推动了购物中心管理水平的提升，并且实现了成本的数字化管理。
如：一个20万平方米的购物中心，经营管理公司只需要有20 个管理人员就够了，不动产的管理包括：人事、建物、租约与承包合约，不动产服务包括：空调、消防、招商、行销等，清洁及保安服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性。经营和管理既能统一，又能各自动作，既方便了管理，也降低了成本。
2、经营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把握商场主动权，形成大业主小租户现象
1)香港购物中心基本上都被地产商作为一项长期增值物业拥有，很少有购物中心的商铺 出售，故产权很统一，业主拥有对购物中心的绝对控制权。
2)基于产权的统一，作为发展商的“经营之手 ”—— 商场物业经营管理公司就拥 有以购物中心强大的控制权。在这一前提下，为实现优良的投资回报，实现良好的管理，购物中心经营管理方对商户要求几近苛刻。
3)香港的购物中心 几乎每一个都是大业主小商户，但购物中心的经营业绩和管理 水平都很好。
3、购物中心的租户每年保持5%-10%的淘汰率
1)为充分保证购物中心的竞争力，及时调整经营不善的租户，调整销售不佳的商品，香港购物中心对场内的租户每年保持5%-10%的淘汰率，以确保购物中心拥有良好的新陈代谢能力，并保持购物中心在市场上的竞争力 。
2)香港购物中心 经营管理策略中，也充分引入了竞争机制和淘汰机制。
3)香港购物中心在与承租方签订合约时，即在与租户的续约与解约的权力方面，保持了灵活的空间 。
4)购物中心与承租户的租约大都以2-3年为主，押金在2-3月租金之间。但这并不表示承租商户在合约期内，即使经营不善也可以继续经营。
5)如果购物中心的租金收取是采取与承租商户利润分成的模式，则提成最低的一部份商户会在一定的时间段内定期淘汰。
4、修期近乎完美的现场管理，不给购物氛围 制造一丝丝的不和谐
香港购物中心对装修现场的管理是十分严格的。
1)香港购物中心对装修现场的围板提出了设计的要求，很多商铺的装修围板都设计得极为
精美、高档，很有创意，就像一幅户外广告，而且安装的工艺也很高，一点也不马虎。
2)香港购物中心对装修管理的总的要求是——让人感觉不到这里正在装修。香港购物中心
这种在细节上的高要求，显示了较高的经营管理水平。
（来源：商业地产学院）
