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主题:杭州购物中心体量远超需求 来福士等项目延后

小猪bob

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杭州购物中心体量远超需求 来福士等项目延后

  刚刚过去的2014,于杭城零售圈,注定是不平淡的一年,娃欧转型、中都关门、尚泰撤离,武林银泰、百大、西湖银泰、国大先后改造,运河上街、下沙宝龙、万达、集盒、水晶城、中大银泰相继开出……迎来送往,未曾消歇。

  众多商业体项目陆续浮出水面,杭城的商业格局似乎隔几日被改写,有人甚至统计过:“到2016年,杭州大大小小的商业综合体将达到上百个。”商业体供应量的井喷式增长,使得很多区域从原先的商业体稀缺一夜之间变成了供给过剩,甚至出现了几个商业体“贴身肉搏”的局面。

  按照此前很多Shopping Mall项目公开的开业计划,今年原本还将迎来新一轮开业高峰,令整个战局更加复杂,但来福士、高德置地、西溪海港城、杭州大厦武林城市广场(西子国际)、滨江宝龙城市广场等原定于2015年开业的商业体,纷纷不约而同地将开业时间推迟到了2016年。

  【新闻事件】

  本来今年要开的这些Mall可能要等明年了

  尚泰百货一走,万象城似乎显得冷清许多,而被视为其未来有力竞争对手的“隔壁邻居”来福士、高德置地广场,眼下还是一片施工现场,根据最近的报道,它们预计都将在2016年开业,比之前计划的日程推迟了一年。

  相隔不远,庆春商圈内由杭州大厦操盘的西子国际商业项目,即杭州大厦501国际广场,从2012年合作消息公布以来就备受各方关注,现在也同样将开业时间从今年推迟到了明年。

  在城西,未来科技城最大的商业配套项目之一西溪海港城,在去年11月传出因开发商资金链问题已停工三个月的消息,之后由北大集团旗下的北大资源收购,才恢复施工,按照工程进度,预计商业项目的开业,最快也要在2016年年底了。

  此外,原先有消息称将于今年开业的滨江的宝龙城市广场,现在也对外宣称2016年才会开业,而位于武林广场核心商业区的国大综合体,相关人士表示会争取在2015年底开出,但具体时间还要视工程进度,很有可能也要2016年与大家见面了。

  【新闻调查】

  他们都“避开”了2015年

  只是巧合吗?

  在2014年下半年,下沙宝龙、万达、集盒、水晶城、中大银泰等接连开出,令杭城商业格局发生了重大的改变,尤其是城北、城西板块,商业体扎堆,堪称是“贴身肉搏”式的竞争。原本,2015年又将继续迎来新一轮的开业高峰,但从目前看来,这个高峰可能要到2016年出现,时间节点上如此趋同,只是一个巧合吗?

  “因为我们的项目属于地铁上盖物业,地铁施工进度对我们的影响很大。”西子国际项目的相关负责人表示,考虑到目前商圈外围环境等因素,2015年还不是最有利的开业时机,他们也在对原来的规划方案做进一步的提升。

  更多商业体项目的开发或运营方则表示推迟开业并非主动行为,而是受工程进度等客观因素的制约,还有因资金问题而产生的变数。“整个经济大环境不景气,导致销售不好,回款变慢,开发商资金链断裂,也是一些Mall项目推迟开业的重要原因。”资深零售业内人士分析。

  品牌收缩战线

  购物中心“招商难”

  这些2016年开业的商业体,大部分表示目前尚未开始启动招商,而当它们进入这个阶段的时候,在品牌资源上难免也将面临竞争。据西溪海港城原先的规划,将在其主体购物公园中纳入城市精品奥特莱斯,但据说最终招商没能成功,这个方案只好作罢。

  “现在经济大环境不好,不少品牌开店都会非常谨慎,尤其是一些大品牌,决策更加理性,在选址等方面的要求都提高了,项目的招商难度会更大。”其中一个项目的相关人士表示。

  不少品牌从去年开始就在收缩开店计划,以绫致时装为例,去年有消息称其在内部下达命令,杭州地区当年不再开新店,而且月销售低于10万元的店都得关。在这种趋势下,当同一个区域内开出好几家购物中心,它还可能每一家都进驻吗?

  “优质品牌资源一直都是稀缺的。”资深零售业内人士分析,现在购物中心的数量急速增长,对于品牌来说,他们有了更大的选择余地和话语权。“我们倾向于选择与有大集团背景、成功商业运作经验的企业合作,现在极少会入驻新项目。”上海衣念集团市场拓展部门的相关负责人表示。

  万象城尚泰百货撤走等案例

  让MALL的发展蒙上阴影

  “我们还在调整定位和规划。”这是从这些项目的运营方口中听到最多的一句话。

  2014年众多商业体厮杀的局面,已经让未来新增项目的经营者感觉到了浓浓的寒意,而万象城尚泰百货撤出后,至今没有接盘者出现,也让很多经营者更加严肃地审视Mall开业后的发展问题。

  “从这两年杭州购物中心的增长和变化趋势看来,同质化竞争非常严重,所以我们希望能进一步细分市场,定位更精准,做出有自己特色的商业。”西子国际项目的相关负责人表示。

  西溪海港城在股权变更过后,主题购物公园的整个定位和业态规划都要从头来过。滨江宝龙城市广场、国大综合体等项目也都在方案调整中,“我们将不设百货作为主力店。”滨江宝龙城市广场总经理席蕾说。而位于武林广场核心商业区的国大综合体,希望能够尽量提高坪效,趋向于缩小单个店铺的面积,同时也注重业态的配比的优化。

  【深度分析】

  杭州的购物中心体量已经远远超过需求

  Mall的过量发展和“空置化”现象的背后,是商业供应和需求之间的失衡。

  有人统计过,在2016年之前,杭州商业项目将达到近百个,建筑面积近800万平方米,而未来3至4年主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍,相当于4年完成过去60年的开发量,以万象城24万平方米的商业体量计算,未来4年相当于新增23个万象城那么大的体量。

  杭州甚至省内的购买力、消费水平能否支撑得起这么大的商业体量?一位零售业内人士表示,按照杭州800万常住人口,在商场人均年消费1万元来计算,一年的消费总额为800亿元,如果一个商业项目需要2万/平方米的消费才能存活的话,800亿元的消费只能支撑400万平方米的商业体量。

  这样看来,未来杭城算是保守估计的800万平方米商业体量,也已经超出了消费能力近一倍。“从这一两年到未来几年内,杭州的商业将处于洗牌的阶段,最终淘汰掉一批商业,存活下来的才能再整合优质资源,继续发展。”零售业内人士表示。

  Mall能不能按时开业或许并不是最重要的?

  尽管商业体过量的问题已经引发了业内的关注和忧虑,但仍有许多项目陆续进入开发、规划阶段,仅银泰集团的项目而言,未来几年内,杭州范围内还有西溪银泰城、下沙银泰城、萧山银泰城等将相继开出,有些项目距离也不远,例如坐落在蒋村的西溪银泰城与城西银泰城,难道他们不担心未来的竞争,而且还是师出同门?

  “对于很多商业体的开发商来说,Mall赚不赚钱其实没那么重要——而且靠餐饮带动人气,销售很难上去的Mall,的确很有可能就陷于亏损,但是只要有了一个商业项目,就是开发商在此处的住宅、写字楼、商铺的销售法宝,这方面的销售收入比起Mall的经营收入来,显著多了。”零售业内人士表示。

  Mall延迟开不是个别现象 深圳等城市陆续出现

  Shopping Mall的延迟开业的情况,并非仅在杭州出现,福州、深圳等地也有类似的情况。

  根据《每日经济新闻》的报道,位于深圳中心区福田的购物中心皇庭IAMALL,因资金等原因建设进度缓慢,2003年开工以来迟迟没有开业的消息,直到2013年底才开出。

  而广州Shopping Mall延迟开业的购物中心中,不乏知名开发商的经营物业:日本永旺集团旗下位于番禺区的清河永旺梦乐城,原计划2013年秋天开业,也宣布延迟开业;位于珠江新城的高德置地“冬”广场最早计划2011年9月开业,但拖延多年至今仍无动静。

  与此同时,在这些地区已经开业的购物中心,“空置化”又成为新的问题,2013年深圳陆续开业的保安天虹购物中心、海雅缤纷城、宝能allcity等多家购物中心都存在不同程度的“空置”现象,而广州Shopping Mall在2013年的整体空置率也远超警戒线6%,达到10.8%。
  (每日商报 陈伊丽 实习生 翁含露)

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