??“如果说今天香港公司当中谁最了解中国房地产，我想我们起码排在前一、二名吧。”2013年农历年末，九龙仓集团副主席、中国地产发展主席周安桥与媒体餐叙时这样谈他眼中的九龙仓及中国机会。
??2013年，九龙仓在内地物业销售额为212.09亿元人民币，超过了200亿元的2013年销售目标，与上一年相比增长41%。
??“广交朋友”是九龙仓在内地发展的重要信条。近几年，九龙仓的“中国合伙人”包括了中海、招商地产、万科、绿城、融创等内地地产大鳄，并在北京、天津、上海、重庆、杭州、广州等城市合作开发项目，成为与内地开发商合作最多的香港公司。“在合作项目中，我们定位于‘做一个好的合伙人’，给予合作伙伴充分的信任和足够的尊重”，周安桥说。
??“这些合作项目对于我们来说除了赚钱以外，都是学习的过程。通过学习，我们觉得和内地公司的关系拉近了。”周安桥同时认为，九龙仓还是香港公司中最愿意向内地公司学习的。
??记者：李嘉诚正在出售在内地的资产，而九龙仓却没有停止在内地扩张的脚步，同为香港公司，为何两家的判断如此不同？
??周安桥：无论是出售或投资，都是基于对市场起伏的判断，属于正常的市场行为。其它公司出售持有内地资产，这对我们造成的直接影响非常小。海港城和时代广场是我们最重要的资产，我们相信内地强劲的经济增长和城市化步伐将为香港和世界带来机遇，所以我们提前把海港城(国金中心IFS系列产品)开到了内地。以我们在香港的成功商业经验，在内地打造新的海港城和时代广场，这即是我们对内地未来的充分信心。目前，我们手里持有非常充沛的现金，未来争取不会错过内地任何一个有价值的好项目，无论它在什么区域、什么城市。
??记者：李嘉诚在内地撤资，有的人看到房价信号，有的人看到其他信号，您怎么看这个问题？
??周安桥：首先，这些想法从商业角度肯定是言之成理的，就是哪里回报率高就往哪里走。现在来讲，表面的理由是欧洲的回报率比较高，1块钱有7-8分钱的回报，同样的投资在美国或者香港可能都低于5%。所以他从一个4-5%的区间退出，去一个8-9%的区间，这个在商业上是说得通的。如果是倒过来，如果这里是10%的回报，他退出去一个8%的地方，那肯定是有经济以外的因素，肯定是他看到一些政治上的或者其他表面解释不了的因素。
??第二，李嘉诚确实有一点过人之处，每一次世界上有大的危机，他都能在危机前套现。他分别在市场上积累或者套现，手上有500到1000亿的现金。等到下一轮如果真的有事情发生，大部分人都套住了，唯独他手上还有钱。这是一个可能性，他可能看到了一些大家没看到的。所以我觉得这两个是互为因果，而且他可能提早一两年做准备工作，并不表示马上有这个状况。
??记者：也有一个说法是，李嘉诚不太适应越来越规范的市场，因为他进入市场比较早，当时市场还不是很规范。李嘉诚在广东那边建的住宅风格还是港式的，没有阳台，有观点觉得他可能不够融入。
??周安桥：他所面对的问题对于香港所有开发商都是一样的。换句话说，我们是比较喜欢看到规范化的，大前提是大家要在同一条线上，不能要你规范我不规范。我们在国内发展，以前是领导者，现在不一样了，我们相对来讲优势不明显。
??我们虽然在获取资金上具有成本上的优势，在财力上也优于大多数内地公司，但是内地公司对市场比较了解，对市场的信息香港没有绝对优势。大家是做生意的，不能说多高我都有，都是要算账的，是以对市场的了解和对市场的预判为基础的。在这种形势下，李嘉诚也好，我们也好，都没有明显的优势。
??记者：在优势式微的情况下，九龙仓怎么应对？
??周安桥：说到九龙仓，就是去学习、多学习，这也是我们真正在执行的。这几年我们认为自己是香港公司中最愿意向内地公司学习的。有记者问我们和绿城，大家都说我们赚大钱了，但其实赚大钱是我们没有考虑的。入股绿城对于我们不是买卖，是学习。通过入股拉近了我们和绿城的关系，现在我们去杭州，不用问为什么，你去你姨妈家里，过年去看爸爸妈妈，不用再事先写报告了，现在是自己人一样。他们的东西可以拿来用，谈合作，谈看法，这是更近距离的学习。通过学习，我们觉得和内地公司的关系拉近了。如果说今天香港公司谁最了解中国房地产，我想我们起码排在前一、二名吧。
??记者：去年年末，九龙仓分别与招商地产和绿城合作，在杭州收获两幅地块。未来，合作是否将成为九龙仓在内地住宅市场发展的主要方式？
??周安桥：“广交朋友”是我们在内地发展的重要原则。最近几年，可以说我们是跟内地开发商合作最多的香港公司。做一件事情本来就有一系列繁琐的程序，多了一家合作的，两家都要给意见，理论上可能会更麻烦。九龙仓有一个比较好的态度，在合作项目中，我们定位于“做一个好的合伙人”，给予伙伴充分的信任和足够的尊重。如果是这个事情决定了由你操盘，那么90%的事情我不会干涉，10%的东西会全力参与，做到最好。对方觉得和我们合作是很愉快的事情。合作的好不好，像餐厅一样，看有没有回头客。如果合作一次，又合作两次、三次、四次，像跟招商一样。我们合作的，基本都是四次以上的。
??未来我们依然坚持两条腿走路的策略：一，依靠我们在香港海港城与时代广场积累的丰富经验，发展我们自持的“投资物业”，比如IFS系列；二，积极发展住宅等“发展物业”，在这方面我们一直在与内地的优秀企业合作，向他们学习。
??记者：九龙仓和内地公司合作，拿地是否会容易些？
??周安桥：也不是。往往合作拿地，容易拿的贵一些。一家看这个东西看10块钱，互相鼓励之下，抢到的是11块钱，抢到的机会更大，但往往付出更高的成本。如果经常发生这样的事情，一般就不再找他合作拿地了。要找做得好的、敢拿的，一个是作品要好，一个是要拿到地。
??记者：九龙仓喜欢和什么样的公司合作？具有什么特征的？
??周安桥：我们最喜欢某些方面比我们强的公司。我们希望每一次合作，多多少少能学到一点东西。每家公司都有其特点。
??记者：万科这家公司大家比较了解，他们的领导人喜欢健康理念，还举行类似马拉松比赛的活动。香港公司看来，会不会觉得这样的领导人很不一样？
??周安桥：不会。我们去年有个慈善活动，举办两代人游泳公益比赛。我们主席吴光正和他的儿子也参加了，获得了第二名的好成绩(主席去年67岁了)。不同于万科，我们不做这种全公司推广类的活动，甚至全社会的宣传，但起码我们也是很赞成这种理念的，提倡健康。公司领导层也积极参与体育运动，吴主席的儿子吴宗权先生也代表香港参加了多哈亚运会的水球比赛。
??记者：1月14日，九龙仓成都国际金融中心正式开幕。这个项目对九龙仓意味着什么？
??周安桥：国金中心(IFS)是九龙仓集团在内地的旗舰商业地产品牌。我们正在内地核心城市以香港海港城为模范开发五个IFS项目，分别在成都、无锡、重庆、长沙、苏州。成都国际金融中心IFS是其中第一个投入营运的项目，项目投资总额逾160亿元人民币。购物中心建筑面积达21万平方米，比海港城的商业面积还大，可以说，成都国际金融中心将成为中国西部最顶尖、最国际化的一站式购物集中地，它对于成都在中国商业城市版图中的地位也会有大幅提升。
??记者：成都国际金融中心这个2007年的地王为何历经6年才入市？
??周安桥：之所以项目今年才入市，一方面因为我们追求完美，设计图纸一直在进行不断地修改和完善，直至达到现在的最佳购物体验；另一方面则是因为该项目在进行初期开挖工程时，曾发现地下埋有唐宋古迹，我们对古迹进行了精心的保护，设计师将原址复建，巧妙地打造了位于地面一层的古迹广场。
??记者：在内地，包括成都这样的城市商业地产都存在不同程度的过剩，您认为IFS是否能在内地取得像海港城一样的成功？
??周安桥：由于供应量的增加，加上电子商务的冲击，内地许多城市的商业地产确实存在过剩的情况。但IFS与普通的商场不同，它将消费、办公、娱乐、休闲、居住等集于一身。对于我们，把商场弄得更有特色、更有趣，不光是买衣服，更是一种体验。每段时间都要有新东西推出，不能停留在某一阶段。
??我们做这样的生意，选地点很重要。每个城市最好的地段，地段是很难复制的，地段是几百年的沉淀。作为做地产的，我们能控制的是占到一个好地方，不是10年、20年会改变的。我们相信，好的地段在任何情况下相对是有竞争力的。所以我们对地段的挑选极其严格，有时候严格到90分都不够，一定要达到最好。可能媒体觉得我们为什么不多盖几个？我们看得中、价格又合适的好地的确不好找，保证不了一年能找到一块好地。
??记者：做综合体，九龙仓比较关注哪些指标？
??周安桥：指标大家看到的和记者写的都差不多，离不开GDP、老百姓消费水平、消费习惯。现在讲这些问题比二十年前好很多，当时还没有形成趋势，现在大部分城市或者说我们要进入的城市，我们已经有数据了。具体点，如果某个城市LV已经开了两家，那么我们如果进入这个城市，要看他愿不愿意开第三家，或者他隔壁的Chanel愿不愿意开？这个对我们来说变得是很具体的考量了。
??记者：您怎么看华润的万象城？
??周安桥：万象城也做的不错，体量也有大有小。和我们比，量肯定超过我们了，但他还没做出一个能超过海港城的。我们只好说我们尽可能把我们所有IFS做到接近海港城的水平，量方面可能不少公司做的会超过我们。大家采取的路还是不太一样。华润应该说是我们佩服的对手。
??记者：去年遗憾地未能取得上海徐家汇中心地块，今后九龙仓怎么规划自己的上海战略？
??周安桥：九龙仓在内地资产的一半以上集中于华东地区，而上海则是华东地区最重要的城市，可谓九龙仓的重中之重。在上海，九龙仓独立开发或合作开发共10个项目，其中包括浦西第一高楼、也是上海品质最高的纯写字楼——会德丰国际广场，它引领整个内地写字楼市场的行业标准。
??我们一直非常看好上海的发展。而最近上海自贸区的批准建立，无疑会让上海这座城市在亚太经济版图乃至世界经济版图中的地位继续上升，也会让上海城区以及周边的区域价值不断上涨。未来，我们不会放过任何一个有重大投资价值的机遇。
??记者：香港商界现在对上海自贸区普遍是怎样的心态？会有恐惧吗？
??周安桥：不能说是恐惧，因为其实真正对上海自贸区了解的香港人也不是太多。自贸区到底会做什么事情，包括香港对深圳的前海也不太了解，或者说了解之后也不太敢相信是这么回事。理论上，上海还是靠谱一点，包括上海要搞金融改革，因为上海有基础。你说香港怕不怕，香港一个是不明白，一个是有点怕，怕上海会取代香港。
（新浪乐居深度报道 记者余舒虹 张杰/文）
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日前，九龙仓集团副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥在上海表示，2014年九龙仓集团在内地发展顺利，透过灵活弹性的销售策略，对一些城市的部分项目销售价格进行了调整，全年销售额为220亿元人民币，基本达到年初拟定的目标。
2014年九龙仓在内地较少拿地，周安桥表示，2014年房地产市场的波动和局部地区的住宅库存积压使公司在这些城市的拿地策略相对谨慎，但对中国房地产市场总体仍是审慎乐观的，过去六个月政府对房地产市场松绑，提振了市场的信心，但集团态度仍趋审慎，会视市场机会，按个别项目的回报率，谨慎选择住宅等发展物业，目前九龙仓的内地土地储备约1000万平方米。
周安桥先生认为2015年的房地产市场会继续调整，并希望政府减少干预，让市场本身发挥更大的作用。城镇化会给房地产带来更多的机遇，房地产市场将会更趋于健康、平稳地发展。
2015年初，九龙仓联合体以86.9亿元人民币的价格竞得北京市丰台区2宗地块。周安桥表示，九龙仓集团一直非常看重北京、上海等一线城市的机会，一直在寻找合适的地块。按照集团的规划，未来依然坚持两条腿走路的策略：一方面依靠在香港海港城与时代广场积累的丰富经验，发展自持的“投资物业”，如IFS系列;另一方面按着个别项目的回报率，审慎选择住宅等发展物业，包括自己独立开发和操盘，也内地的优秀企业合作。此次在北京联合拿地，由于北京三环以内可以出让的住宅用地已经很少，因此机会难得。北京楼市潜力依然很大，态势很好，土地非常稀缺，项目销售价格也达到较高水平。
九龙仓集团通过多年来的增值及不断投资，以香港海港城、时代广场和内地国金中心(IFS)为代表的投资物业账面值已于2014年跃居全球前三名。未来，周安桥表示，未来商业地产是九龙仓内地发展的重点，目前正在内地核心城市以香港海港城为模板开发五个IFS项目，分别在成都、无锡、重庆、长沙、苏州。成都国金中心(IFS)是其中第一个投入营运的项目，在经历了一年的运营后，取得巨大的成功，从2014年1月开业至2014年12月底，成都IFS购物中心的出租率接近100%，人流量增长250%，营业额增长接近400%，2015年预计可实现50%的增长。仿效海港城模式，有近300家商铺，其中90个是首驻成都的品牌。成都国金中心(IFS)已经成为中国西部最顶尖、最国际化的一站式购物集中地。此外，成都国金中心(IFS)写字楼T1已达到40%的出租率，完成了相当于其他同类写字楼两倍的成绩，达到了集团预期。
除了目前的5个国金中心外，九龙仓还在积极寻找机会，尤其对内地核心城市优质商业地段，特别是在上海和北京这样的一线城市。内地商业地产的比重将逐步增加，总面积将超过香港。预计2015年九龙仓集团业务同比增长30%，在内地商业地产预计30%的租金增长，五年之内，内地商业地产的营业额占集团总量的30%以上。
（上海证券报）
