主题：采用PPP基金模式运作高铁与机场区域土地一级开发的框架

本文在原有土地一级开发和PPP成功用于地铁开发的基础上,深圳市新摩尔商业管理公司总结了十年服务土地一级开发和综合体项目二级开发的经验,提出了高铁经济理论框架,共同设计了联合多家基金公司每年操作100亿元用于土地一级开发和产业发展的PPP基金模式,共同服务城市高铁和空港区域土地一级开发和产业发展,将总体策划和基金引进、产业规划,规划设计、土地一级开发代理与土地租赁服务形成流水线服务体系,提高了合作效率,减轻了政府财政压力,为大力推广PPP模式开阔了更广阔的空间。

一、 PPP模式的特点

PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，通常译为“公共私营合作制”，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务， 以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

PPP融资模式成功案例

国外：

1、美国最著名的四大职业联赛俱乐部(MLB、NBA、NFL、NHL)所拥有的82个体育场馆的31%都是用PPP模式兴建的;

2、伦敦地铁采用PPP融资模式;

3、英国式最早应用PPP模式的国家，截至2006年底，794个PPP协议已签署，总投资550亿英镑;

国内：

1、2002年6月，上海友联联合体获得了上海市最大的污水处理项目20年特许经营权，负责此项目的融资、建设及运营管理;

2、2003年8月9日，中国中信集团联合体与北京市政府和北京奥组委以及北京市国有资产经营有限责任公司共同分别签订协议，最终建立中国国家体育场;

3、2003年年底，北京市政府联合社会投资共同建立北京地铁四号线;

北京地铁四号线南起丰台区南四环公益西桥，北至海淀区安河桥北，正线全长约28.2公里，共设车站24座，其中换乘站11座，是北京市轨道交通路网中贯通南北的骨干线。工程于2007年开工建设，2009年投入运行。

该项目采用特许经营方式，由北京市政府和社会投资者共同建设。其中洞体、车站等土建工程部分(A部分资产，约占总投资70%)由北京市政府委托京投公司负责投资建设;车辆、信号等设备资产(B部分资产，约占项目总投资30%)由北京京港地铁有限公司(港铁公司和首创集团组成的联合体公司)投资建设。

根据签订的特许经营协议，北京市政府授予京港公司地铁四号线项目特许经营权，特许经营期为自试运营开始后30年。项目建成后A部分资产以租赁方式提供京港公司使用，京港公司负责整个地铁四号线的运营管理、全部设施(包括A和B两部分)的维护、除洞体外的项目资产更新以及站内的商业经营。京港公司通过地铁票款收入、站内商业经营和财政补贴回收投资并获得相应投资收益。特许经营期限届满，京港公司将B部分项目设施完好无偿地移交给市政府指定部门，将A部分项目设施归还京投公司。

京港公司收益主要依托票款收入和政府补贴，在2009年和2010基本实现盈亏平衡，2011年实现净利润2.4亿元，项目投资效益逐步显现。

将PPP模式推广到高铁和空港区域开发是重要的研究课题, 具有较高的实用价值。

二、 高铁和空港区域土地一级开发和租赁开发特点

1. 土地价值可以划分紧密圈,半紧密圈和影响圈

为了提升区域土地价值,一般需要引进一流顾问公司和城市设计公司,例如,深圳市新摩尔公司就提供土地一级开发顾问和城市设计一体化服务,科学测算土地一级开发投入和产出的同时,设计引进基金的赢利模式,减轻政府负担,提高区域开发质量和专业化运作程度。

2.土地需要分级开发

高铁和空港区域土地一级开发的成熟周期需要5-10年,我们在出让部分土地的同时,也可以租赁开发部分项目,加速区域成熟,还可以对部分重点节点项目,例如,城市商业与文化综合体(文化馆,美术馆,影剧院,购物中心,写字楼和公寓),寻找投资公司联合做二级开发。

长沙武广高铁核心区域城市设计 英国红东公司设计

长沙武广高铁核心区东侧部分土地就可以借鉴深圳前海土地1.5级开发经验,根据区域发展前景和产业发展特点,开展租赁经营,在时机成熟时候以较高价格出让土地,获得理想的土地开发收益。

浏阳河东侧规划有555亩的长沙国际会展中心综合体,酒店和餐饮以及会展服务都需要周边的支持。

下图B3地块位于长沙国际会展中心正对面,中间浏阳河相隔,景观环境优美,交通便利,具有较大的升值空间。

占地面积为140036完平方米,换算为210亩土地,适合定位为餐饮休闲商业与酒店,办公,公寓综合体,该地块就可以作为租赁经营试点。

长沙武广高铁核心区东侧土地利用规划图

三、 引进开发基金运作高铁和空港区域土地一级开发的框架

1. PPP模式用于土地一级开发

A地方政府与C土地一级开发商就D地块(一般为10平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议，在规定的合作年限内，C开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作，学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作，产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作，空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等;于此同时，C开发商以D片区地块内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入)作为投资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等;合作期限内，A政府只有监督监管的权利，不得随意干扰C土地一级开发商的合理经营，政府也不必为开发商的投资进行兜底;由于土地一级开发商大部分是政府直属国有企业,因此,市政府需要和专业顾问公司合作帮助C土地一级开发商引进B土地一级开发基金,政府给予基金必要的法律与经济保障,让B土地一级开发基金顺利引进到大型土地一级开发项目

合作期限结束后，开发商将D区块的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给政府。

土地一级开发的商业演进模式对比及案例分析

引进基金的土地一级开发PPP模式流程图

政府将基金投资交给C土地一级开发公司, C土地一级开发公司将D片区土地收入上交给政府,得到政府按比例分成, C土地一级开发公司在合作期满后将公共设施和运营权无偿给市政府。

　　以上表格是没有引进基金模式的PPP土地开发模式,通过政府引进开发基金,由于下属土地一级开发公司是国有的,政府依旧对区域产业发展方向具有主导权,同时要听取专业顾问公司的建议,科学谋划产业发展。

　　在PPP模式下，土地一级开发商成为土地开发、土地经营甚至区域经营的绝对主力，其既有土地规划权也有土地经营权，不仅负责常规的基础设施建设，也负责公共设施的建设管理，还要负责产业规划、产业招商等产业服务工作，其收益主要来自由区域经营而新产生的土地出让和短期租赁、税收等收入，合作期限完成后，将项目所有权、经营无偿移交给政府。政府将土地开发、土地经营、区域经营的权利授权给开发商，掌控区域发展方向的难度增大，但政府无资金投入，也无需兜底，没有任务财政压力，但需要制定严密、周全的监督监管措施，以防项目失败或发生重大发展偏差。

　　1. 引进基金运作政府公共项目含土地一级开发项目所需要的条件

　　条件1 市县政府公共财政收入50亿元以上。

　　条件2 政府用于运作的项目引进基金认可一流顾问公司论证其投入和产出以及规划设计,能够合理控制风险。

　　条件3 政府财政部门和基金签订PPP财政支持基金

　　相关基金由基金管理人以有限合伙方式募集,市县财政局按政府采购金融服务模式,由本基金管理人及其金融机构有限合伙人提供基金认购、基金托管等综合金融服务。例如,本基金目标总额20亿元,3+3年期10亿元,5+2年期10亿元。

　　我们愿意和有作为的党委和政府领导密切合作,在中国铁路总公司的指导和支持下,愿意规划多个基金联合进入同一高铁城市,共同发展高铁带动区域经济的城市试点,为我国高铁走出去创造更好范例。

　　3.高铁和空港区域土地一级开发的赢利模式创新

　　我国大多数高铁站点选择在郊区,一般拥有5平方公里可以做土地一级开发,土地一级开发投资一般需要50亿元以上。省城高铁区域土地现价一般在100万元/亩以内,通过土地一级开发和部分区域租赁经营模式,未来五年平均地价一般在300万元/亩以上。

　　5000亩土地出让的毛利润在75亿元,一般引进10-30亿元左右基金就可以实现滚动开发。

　　基金公司和政府签订PPP财政基金运作模式,承诺给予合理投资回报,政府将拿到资金给予高铁区域的政府土地一级开发公司使用,土地一级开发作为PPP财政基金的利润来源,基金公司通过五-七年年时间拿回投资和每年10%以内的固定回报。

　　深圳新摩尔公司成功为青岛和长沙高铁提供土地一级开发顾问和城市设计服务,积累了十年专业服务经验。

　　2014年深圳新摩尔公司筛选了五家重点基金公司建立合作联盟,联合服务我国空港和高铁区域土地一级开发和产业发展,2015年计划合作基金投资规模为100亿元,优先考虑成都,重庆,合肥,贵阳等高铁枢纽区域城市。

　　深圳市新摩尔商业管理公司牵头带领城市设计公司和基金公司为高铁区域土地一级开发提供总体策划和动态城市设计顾问服务和土地出让代理服务,在高铁区域策划服务后就同步为政府介绍PPP模式所需要引进的基金, 测算投资规模和PPP模式所需要的投资回报路径,为高铁区域整合优质文化教育和医疗资源,确保政府下属土地一级开发公司以合理价格分期出让高铁区域土地,实现多赢格局。