主题：点评：郑州规划建6大奥莱项目 真的适合吗？

近几年，奥特莱斯业态在中国的发展之快令业界为之侧目。尽管市面上充斥着数百家以奥特莱斯为名义的商业综合体，然而，真正获得成功的仅有十来家。

作为新兴的二线城市，郑州商业近几年的发展可谓“突飞猛进”。然而即便如此，一下子蹦出来六个奥特莱斯的规划还是让人为之担忧。据郑州商业观察了解，位于郑东新区CBD内环的绿地千玺广场G-BOX、丹尼斯4天地奥莱都将于近期入市。

昙花一现的康城奥莱

聊起跟奥特莱斯相关的话题，相信老郑州们一定不会对早年曾一度风靡全城的“郑州康城奥特莱斯”陌生。

2009年12月18日，郑州康城奥特莱斯购物中心在郑东新区宝龙城市广场盛大开业。开业当天，便创造了近10万人次的客流量。

然而好景不长，康城奥特莱斯在经历了短暂的门庭若市后，迅速跌入谷底。

名品牌蒸发、货品稀少、客流量大幅缩水等问题的出现令人唏嘘不以。一间间空铺留下的，是曾在此经营过的商铺招牌。既包括Burberry这样的国际一线品牌，也蕴含了阿迪达斯、耐克这样的国际一现运动品牌。而很多营业店铺，虽有5折左右的优惠，货品却相当稀冷。

据一位已离职的前郑州康城奥特莱斯高管向郑州商业观察透露：康城奥莱经营的高端奢侈品为自营与联营两种方式。自营方式是采购部门从境外批量购买，再放入店内进行二次销售。联营方式则是与苏州、杭州等地的高端品牌代理商合作，将一部分旧款商品在店内综合式销售。但两种方式始终面临“货源不稳”的尴尬。

品牌结构上不去、商品资源供应不稳，即意味着商场对一线品牌与消费者始终缺少号召力。而这也成为了郑州康城奥特莱斯最终走向关门撤店的直接原因。

值得期待的丹尼斯奥莱

货源的明显缺乏，导致部分奥特莱斯不得不走上作假的道路，最后沦落为“存货”处理厂。有些奥特莱斯为了吸引消费者，只能自己去购买GUCCI等品牌来充门面。

因此在郑州商业观察看来，以贸易、百货零售起家的丹尼斯与其他几家相比，在奥特莱斯的经营上将占据更多的优势。改造前，4天地定位为“温馨家具馆”。主要经营:布艺沙发、皮艺沙发、户外家具、藤艺家具、家居配饰、餐饮大店、睡眠中心;而5天地则定位“时尚家具馆”。主要经营：板木家具、实木家具、儿童家具、韩式家具、家居配饰、餐饮大店、橱卫建材。自开业以来一直都人烟稀少、生意冷清。本轮改造无论定位还是招商都值得期待。

绿地G-BOX

该项目位于郑东新区CBD内的千玺广场楼下，总营业面积6000m2。虽然高额的装修补贴使得该项目一度停滞，但最终还是为此拿出了3000万左右的装补引入了Armani 、DKNY 、FURLA、ESCADA、JUICY COUTURE等品牌。

在建中的杉杉与世贸

2011年，康城奥特莱斯闭店，此举带回的更多是反思。为当时发展尚未成熟、交通环境并不十分便利的郑东新区未来的商业发展前景画上了一个大大的问号。

然而随着近几年郑州大踏步式的发展，航空港区、龙湖副CBD、白沙组团等一系列国家政策的推出再一次刺激到了那根商业神经。

2014年8月20日，杉杉奥特莱斯·郑州项目在普罗旺世中城项目(郑开大道与223省道交汇处)举行盛大的开工奠基仪式。

杉杉奥特莱斯?郑州项目地处郑州市和开封市之间，郑开大道和雁鸣路交叉口，距离郑州市中心约20公里，40分钟车程，是普罗旺世落户中牟引进并成功启动的第一个商业项目。该项目占地188亩，由杉杉集团与信和·普罗旺世强强联合、共同投资建设，计划引进国际国内品牌255家，并计划于2015年底建成开业。

紧接着的2014年9月28日上午，总投资30亿元人民币，占地约400余亩，总建筑面积达68万㎡的郑州世贸奥特莱斯购物中心项目奠基仪式在郑州经济技术开发区国际物流园区隆重举行。

这是上海世贸、天津现代集团携手河南国基集团，结合河南省郑州市省会优势、交通优势、市场优势，推出集高端名品奥特莱斯、星级酒店、ShoppingMall、特色商业街、高档商务办公楼等多种高端服务业态为一体的大型综合性商业项目。

奥莱真的适合郑州吗?

首先，整个市场现在所面临的现实既：除了北京、上海这种超级一线城市的消费者对品牌有较高认知水平之外，绝大多数的二三线城市消费者对品牌的认知度不高。

其次，中国是一个储蓄型的社会而非消费型社会，绝大多数的消费者在为房子储蓄、为医疗储蓄、为教育储蓄、为孩子储蓄、为养老储蓄，中国虽然人均GDP已经达到国际上适合奥特莱斯发展的水平，但是我们不能忽略欧美的社会福利水平远远高出我国，公共服务的缺失挤占了居民消费造成的消费能力不足，造成了在中小城市奥特莱斯项目举步维艰。

第三，盲目追求规模。国内奥莱项目在前期规划的时候动辄十几万甚至几十万平方米，还以规模宏大作为卖点，对未来招商和经营欠考虑。反观奥莱的发源地美国，最大的Woodbury Commons Outlets面积不超过8万㎡，而且还是在历经几十年共五期的扩建后所得出的最终结果。

第四，开发商自身招商能力弱。我们可以算一笔账，如果一个奥特莱斯一个季度的货源为一亿元，按照目前全国200个奥特莱斯基数进行计算，一年就需要消耗至少800亿元的货源，国内市场上哪有那么多的名品库存积累?

国内的奥特莱斯还停留在正价店下架过季产品的阶段或者是国外的买手制，缺乏国际品牌的渠道和国际品牌的直营工厂店，货品的丰富程度和更新程度及配货量都远远不足，导致了国内众多奥特莱斯最后成为了“奥特慢”。有些品牌来自于层层代理商，与正品店相比，折扣力度十分有限，也影响了消费者的需求。

在国外奥特莱斯的主要货源都来源于品牌的工厂店，为奥特莱斯专门生产反单产品。国内奥特莱斯没有形成一个从生产、销售、消费的完整生态圈，这是国内奥特莱斯前景一片光明现实却凋敝零落的主要原因。

郑州商业观察认为，奥特莱斯还应更贴近消费者需求，并为其提供更为超值的品牌购物，满足消费者吃喝玩乐一站式全方位的生活体验。就像国外的奥莱一样，会开设在知名的旅游区，通过各种方式让消费者“粘”在那里。

奥特莱斯模式要想在郑州发展的好，就必须根据郑州商业及消费者市场的实际情况，进行合理的规划、创新和升级。并建立出行更方便、环境更优雅、品牌更档次的奥特莱斯，让奥特莱斯离城市消费者近一点，离奢华更近一点。
（郑州商业观察）