深国商涉及融资需求金额高达118.6亿元，其中有明确透露用于皇庭广场工程款、装修款以及招商、推广等费用安排高达15亿元。皇庭广场开业近一年来商场仍显冷清加上当前整个商业地产购物中心正处于竞争激烈的调整中，业内人士分析指出，曾经的市场宠儿盈利前景仍难明朗。
近一年来，身处深圳福田CBD核心区域的皇庭广场备受关注，这个有着深圳国资委血脉，作为深圳市国际企业股份有限公司（以下简称：深国商 000056，SZ）旗下唯一核心商用物业资产，在经历长达11年之久的烂尾后终于盘活开业。
事 实上，在经历了多次股权易主、投资者逼宫后，尽管处于深圳闹市中的优质资产，但由于前期装修、投资巨大，部分产权仍难以理清，开业近一年来商场仍显冷清加 上当前整个商业地产购物中心正处于竞争激烈的调整中，业内人士分析指出，曾经的市场宠儿盈利前景仍难明朗。凭借皇庭广场咸鱼翻身的深国商能否如愿呢？
烂尾11年终开业 身处闹市不旺
2013年之前，在深圳福田区的会展中心附近，地铁上盖物业皇庭广场曾经像这个城市的疮疤一样，持续烂尾在那边，直到2013年12月25日，作为深国商掌舵人郑康豪高调举行了皇庭广场的开业剪彩仪式。
参照公开资料描述，深国商旗下这个购物中心，曾命名为晶岛国际购物广场后更名为皇庭广场。总建筑面积约8.06万平方米，共有5层(地下两层，地上三层)，特设下沉广场。原计划2003年1月动工，2005年1月竣工。
事实上，在烂尾的十余年中，皇庭广场已超6次表示推迟开业，期间深国商股权数易其主，公司因皇庭广场装修等问题，在市场上进行数次融资，更是导致中小股东与其对立，“逼宫”要求更换公司管理层。
近期，网易财经实地走访注意到，同紧挨着皇庭广场、同类型的购物中心物业COCO Park相比较而言，从人流上来看，开业一年多时间皇庭广场仍显冷清，一楼商铺门可罗雀，只有部分餐饮商铺人气较旺；在这一年多时间来，购物中心部分工程仍处于装修完善过程中。
第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌表示，今年第一季度，深圳市场优质零售购物中心来看，商铺空置率达到6.4%。特别是福田区部分这些商业中心进行品牌调整，导致目前空置率较高，人气难以聚集。
根据最近深国商公布2014年年报显示，2014年深国商营业收入9893万元，同比增幅180%，其中主要来自皇庭广场收入，租金收入及物业管理费等收入合计6993万元，占主营业务收入72.58%。
归 属公司股东净利润方面，从2013年的23.2亿元大幅下滑114.4%，亏损3.35亿元。基本每股收益为亏损1.26元。归属上市股东净资产仅为 19.01亿元。公司给出亏损的原因，是由于这大型购物中心均有一定的培育期，公司核心项目因开业时间较短，商场尚处于推广和培育期，营业收入少以及因银 行借款利息停止资本化导致财务费用有所增加所致。
事实上，尽管皇庭广场曾表示2013年12 月25日开业，其实也仅是试营业，直到2014年5月对外表示正式营业。但在2014年中期仅有四成的商铺开业。根据2014年深国商年报显示，截至2014年底皇庭广场开业率已提升至70%。
五年融资输血累积超百亿
股权分散债台高筑
2002 年，深国商以大约 4000万元价格在深圳CBD福田中心区竞得一片逾4万平方米的商业用地，打造一个集购物、休闲娱乐、观光旅游于一体的高档购物中心，随着时间推移，在深 圳这个寸土寸金的房地产市场上，这个物业被市场评估高达76.46亿元，也成为投资者看好的香饽饽。
然而事与愿违，作为核心的资产皇庭广场迟迟未营业，公司又多次借此进行融资，导致投资者不满，深国商也被挂上*ST的帽子。其老板郑康豪也在公开场合透露，皇庭广场还需多少资金才能保证开业无法保证。
网 易财经注意到，虽然深国商经过多次大股东易主，以2010年郑康豪正式成为第一大股东的实际控制人后，近五年时间，深国商直接或间接因皇庭广场运营、装修 等资金需求以及偿还前期债务，先后从渤海信托融资、建设银行、平安信托、中投信托、工商银行、农业银行、广大银行及西部信托等近十余家金融机构借款， 同时加上大股东提供资金支持和最近高达31亿元的A股定增。
粗略统计，上述涉及融资需求金额高达118.6亿元，其中有明确透露用于皇庭广场工程款、装修款以及招商、推广等费用安排高达15亿元。网易财经注意到，在向农业银行、中投等多个金融机构借款中，皇庭广场8万平方的商用物业已作为抵押物。
2014 年7月作为大股东控制人郑康豪为支持公司以及核心项目皇庭国商购物广场的发展在需要时向公司提供1亿人民币借款支持。而在最近一笔较大融资中，2014年 8月深国商定向多名投资者增发募集资金不超过31 亿元，其中11亿用于认购公司实际控制人郑康豪通过其控制的皇庭文化间接持有40%皇庭广场股权，此外募集现金合计 20 亿元，其中约17亿用于偿还借款，其余用于补充流动资金。
事实上，郑康豪想借此增发使得深国商能够100%持有皇庭广场权益，解决了近年来被外界认为因股权不稳定导致皇庭持续烂尾的主因，提振公司财务支付能力和盈利能力。
一 深圳地产圈内人士透露，虽然皇庭广场剩余40%股权注入深国商，但股权依然分散。作为实际运营皇庭广场项目的深国商旗下子公司深圳融发投资有限公司，唯一 资产就是皇庭广场，但其产权持有人复杂，因为早期时候皇庭广场部分商铺卖给员工，后来因为回收问题出现法律纠纷，至此皇庭广场部分商铺产权依然不统一。产 权分散不统一是很多购物中心管理运营大忌，导致后期整体商场定位、招商困难。
据悉，2005 年深圳融发投资有限公司与 35 名员工签订 《认购书》，将福田中心区 刚开工建设的皇庭广场其中36个商铺，以约定价格约为 1.5 万/平方米转让给 35 名员工，由于该事件因违反上市公司审批程序，被证监会要求整改。 此后公司以4.5万元/平方价格回收，其中有10个商铺进入诉讼中，在2014年年报中，仍有部分员工不服判决进行上诉。
购物中心扎堆竞争激烈
咸鱼翻身仍待观察
在 深国商前十大股东持股比例中，股权分散明显。深国商实际控制人郑康豪及其名下的百利亚太投资公司、皇庭国际，已将手上持有的部分深国商B股质押给渤海信托 和北京银行深圳分行。其中累计质押股份数则超过4550万股，占其总股本的20.60%，郑康豪及其关联方持股比例也仅为20.87%。在皇庭广场股权持 有方面，其股权结构多达六层。
尽管目前，公司方面给出当前皇庭广场出租情况良好，开业率达74%情况，但经过去年一年时间，仍出现大幅亏 损，何时才能扭亏为盈？采访中，不少行业人士担忧，面临深圳市场上购物中心扎堆情况，皇庭广场盈利预期不免让市场质疑，此外深国商长久以来债务累积以及需 要高额利息支付，仅仅是依赖租金收益，这样滚雪球的投入模式又能维持多久？
截至2014年底，深国商归属上市公司股东净资产仅为19.01 亿元，公司长期借款和短期借款达到21.6亿元。在长期借款中，不少利息高达18-20%。在投行人士黄立冲看来，目前中国商业物业投入资金太大，回报期 相对漫长。从商用物业来看，中国净租金回报率3%左右，而物业的贷款利率达到6-7个百分点，显然国内商用物业收益不太划算。
显然，从当前市场来看，商用物业的租金收益回报过低，往往成为很多开发商不会大量持有商用物业，而只是通过借此作为银行抵押作为融资砝码，出售加快回笼现金。
第一太平戴维斯最新数据显示，第一季度深圳优质购物零售物业市场新增福田的新港商城和位于龙华的8号仓奥特莱斯两处购物中心，其市场整体零售面积存量增加14万至246万平方，推高6.0%。
租金方面，商铺首层租金均价环比增长0.3个百分点，约每平斱米每月人民币1022元，同比增长幅度为5.4%；从空置率来看，深圳市场上商铺空置率为6.4%。有意思的是，处于核心位置的福田区空置率高达12.4%。
何凌坦言，随着深圳周边购物中心入市，下季度深圳共计新增供应约9万平方，预计全市优质零售物业存量将被推高3.7%至255万平方米。，一些在中心区域的项目面临极大高空置率问题，在当新增优质零售物业入伙时，很有可能给这些项目带来困难市场环境。
深国商方面也指出，未来公司重点在皇庭广场运营商，加速轻资产转型，但当前经济仍将面临较大的下行压力，实体商业依然存在高成本、高竞争、低回报、难扩张等难题，同时电商的冲击加速了实体商业业绩的下滑。预计随着深圳在建大型购物中心的陆续投入运营，行业竞争将更加激烈。
