作为一个地市级城市,潍坊有着与城市规模不相匹配的商业规模。商界有这样一个共识:如果能在潍坊开活一家商场,就说明这种形式可行,可以推广到全国其他任何城市。虽是一句戏言,但在某种程度上证明了在潍坊做商业的挑战性。
目前,已经进驻潍坊的外地商场数量达到6家,加上本土商业巨头中百、泰华、百货大楼,潍坊城区形成了独特的商业格局,构筑了一个以白浪河商圈为核心,包括人民路商圈、火车站商圈、新华路商业带在内的格局。然而,随着城市东扩的脚步,城区商业也随之发生了变化,拥有大量高端居住人口的东部在经历了长达数年的空白之后,终于迎来了商业大发展的良机。以北海路为中心的东部新商圈,正逐渐崛起。
东部居住氛围成气候,新商圈形成顺理成章
商业发展的基础是人气。十年前的北海路以东,只有寥寥几个楼盘,居住的人口无论是密集度还是购买力,都不足以支撑一个商场的存在,更不用提商圈。但十年后以北海路为界,向东至潍安路,向北到高速公路,向南达宝通街,新兴楼盘星罗棋布。据不完全统计,仅是最近两年入驻的在售楼盘就已经达到60余个,再加上已经交房入住的小区,保守估计整个区域人口总数在25万人以上。
按照商界定律,一个1万平米的商场,至少需要4万常住人口的支撑。那么,在25万人中间出现一个新的商圈,似乎也是顺理成章的事情。
更重要的是,东部楼盘超过半数属于改善型项目,包括已经入住的怡和星国际、九龙山庄,在售中的中建·大观天下、加州·世纪尊品、唐宁府等,居住者都是中高端人群,这一部分人群的购买力极为庞大,但潍坊现有的商圈却并不能满足他们的需求。
“我们业内有这样一种说法,叫‘特属性商业’,就是说针对某一类客户群创建一种商业形态,无论是从建筑设计还是业态分布,无论是品牌引进还是服务引导,都必须符合这类客户的需要。潍坊东部聚集了很多新贵,东部已经成为名副其实的高端居住区,住在这里的人群需要一种全新的商业形态,与之前能明显区分开的。比如说购物环境,比如说消费理念,比如说服务态度,都要有一个明显的提升。在这种背景下,传统的商场显然已经不能满足他们的需求,新的商业形态于是应运而生,新商圈的形成也是自然而然。”曾经在青岛某知名购物中心担任过高级管理人员的刘女士分析认为。
银座率先抢滩,仅用一年时间华丽转型
谈起东部新商圈的形成,不能不谈的是银座。2010年从风筝广场搬到北海路之后,仅用了一年时间,就完成了华丽的转身,成功扭转了过去给人留下的黯淡印象,取而代之的是一座明亮、宽敞而又充满现代气息的新商场,以及新认同感。
这一切,源于东部旺盛的消费力和对一站式购物体验的高度认可。
“我们起初的计划是两年培育期,这两年我们不赚钱,只养人气。可是出乎我们所有人预料的是,只过了一年,商场就基本成熟。前两天我们刚刚做完周年庆活动,从开业至今整个银座的销售额接近4个亿,2011年因为还有两个月,因此最后的年终统计肯定是要高于这个数字的。”说起现状,银座百货采购部部长韩冬止不住的感慨,“这只是第一年,过去我们在风筝广场的老店,最好的时候一年销售额也只有1.8个亿而已。”
但取得成绩的过程,却不仅仅是重建了一座商场而已。
为了最大程度的满足消费者的需求,银座在规划之初,就将其定位于“吃、喝、玩、乐、购一站式体验中心”,无论是硬件设施还是软件服务,都比原先有了巨大的提升。
“整个银座面积达14万平米,是潍坊现有的单体面积最大的商业综合体。我们规划了超市、百货、家电卖场、餐饮、美容SPA、娱乐健身、电影院、书城、家俱家饰、科技数码、银行、旅行等多种业态,而且采用街区式设计,就算在里面呆上一天,也不会觉得晕。”韩冬向记者介绍,银座全新的购物中心业态,足不出户,即可进行购物、休闲或聚会活动。
除了先进的理念,在硬件方面,银座共设置了1200个停车位,就连商场内的灯光设计、货物摆置也都采用了国际最流行的形式,力求每一个小细节都带给顾客全新的感受。“事实证明,我们的努力卓有成效。在我们的调查中,90%以上的顾客在第一次光顾之后,就喜欢上银座。
东部竞争远未饱和,“竞合”生存至关重要
独木不成林。既然是商圈概念,那么肯定不止一个银座。中百在福寿街打造的8万平米的古德广场正在紧锣密鼓的装修中,据了解,广场将在年前开业。由于同在一个区域,而且定位上不免会出现重合,银座——中百,看起来东部商业竞争即将进入一个全新的阶段。
对此,银座百货运营部部长李长宏表示,对于古德广场的建设,银座也非常关注,毕竟两家同属一个地区,所要争取的客户群也都是东部居住者。但李长宏同时认为,相较竞争,中百与银座更是“竞合”关系。
“潍坊东部的商业尚未达到饱和,甚至可以说还处于半饥不饱的状态,这就为市场留下了空白。我们与中百是取长补短、相互学习的,因为距离并不算近,我们可以综合两家的优势,扩大东部商圈的影响力。另一方面,我们并不担心直接竞争,我们对银座在品牌方面的优势信心十足。”李长宏说。
有竞争,就有进步,有合作,就有发展。目前东部新商圈正处于一种崛起的姿态,虽然尚未真正成熟,但作为生活配套重要的组成部分,商圈所带来的间接影响已经十分明显。据记者了解,北海路附近的100平米左右的房源,在2010年初房租为600元/月,现在这个数字已经攀升至1200元/月,许多在售的房地产项目也受商圈利好影响,居住价值提高的同时房价也一路上涨。相信在未来,随着东部商圈进一步的发展壮大,这一区域的的前景将更加值得我们期待。
