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求助各位有经验的大神，我准备在一个老牌写字楼里租一个75平米的写字间，不采用加盟的方式，房租大概一年6万元，总楼层28层，店在19楼。整个写字楼大概人数在1500人左右，平均工资在4000元左右，一楼大堂有个5平米左右的小便利店，但是走访了几个楼里的小白领，对这个小店都不太满意，大家觉得我干这个店怎么样呀？
谢谢各位大神！
2015-09-21 15:22被设为精华，积分加20，金币加4联商网论坛好象以前也讨论过，个人见解：有难度。
1、1500人，难于支撑起一家便利店的经营，况且一楼还有一家小的，从便捷这一点说，肯定优于你这18楼。按你所说，现在不理想，也许因没有竞争是一个很大的原因，一旦你楼上开，你怎么把握他一楼不会改进提升，如一楼一提升，你楼上不是对手，一是从便利性来认定，二是因一楼那家已开，可能有烟证，按常规规定，你做不出。另：写字楼内有无食堂（餐饮）不清楚，如有，则更难。
2、写字楼，从工商角度看，能办出营业相关证照吗，按常规，你这18楼肯定不是营业商铺，最多是商务，是不能经营的，工商不可能办证照给你，没有相关证照，无证经营，那是违法的。不说这大的，因没有营业证照，就是一楼那家没有烟草证，你也是办不出，没有烟草，明显会降低竞争能量。
3、从写字楼理方（也可能物业）同意你在楼上经营便利店吗？你是经营，与办公不一样，办公场所，人走灯息，下班以后除必要的报警等一些设备，其它几乎都是停电的。你的有24小时都使用着的冷藏冷冻柜子等，这个用电安全如何解决，还有，这些柜子怎样搬上去等，再有，你经营门店，这“大门”肯定要求比办公室大的多，物业同意你改造吗？
4、你经营后，无论生意情况如何，每天得有“商品”送入，除自己可能开辟一些物流外，其它供货商每天将商品送入大楼，利用电梯，安全如何管理，再则，你经营便利店，那个即食品是现煮，味道蛮大的，18楼其它业主会同意吗？如有一个不同意，随便来给“举报”，工商、物业等等都有责任会找你，你应付的过来吗？
呵呵，不是我给你泼冷水，上面那些问题，随时都有可能发生的哦。
2015-09-17 10:45被设为骨贴，积分加20，金币加4
专业！
谢谢大神的宝贵意见！
有一些信息我们再讨论一下：
写字间里开设便利店为何不能到工商申请执照？只要房产证上有“商住”或者“商用”不就可以了吗？
其一，送货的成本很高，简单讲，一包烟你送不送，金额限制一包烟就够了。就算收取送货费，也不见得划算。
其二，很多时候别人的消费是无目的性、冲动型消费，你送货上门，基本都是有目的的，那么销售额度就会少很多，我们有做送货上门时25起送，烟酒除外，但是经常出现别人打电话，不知道要什么，问我们有什么，即使通过O2O平台也效果一般。说明下，我们在一楼沿街商铺做，现在送货上门的单量一般，一个月大概有个几十单。（我们不是写字楼，是社区类型）
这个问题，可能不同的地方有不同的规定，但根据常规，如是底层临街房，能否经营，要看是“住宅”还是“非住宅”，只有“非住宅”才能经营；对于大楼，要看它审批时的“性质”，比如“商场”、“商务楼”或“写字楼”等。建造这些大楼前，投资方根据规划需要，都要向相关部门报批，也只有经相关部门批准后才能建造，否则就是“违建”。报批时候是决定了该楼的性质的，对于大楼来说，报批的性质是“商场”之类，也就是整幢楼是“商业”（比如哪家百货大楼等），你所说的“商用”、“商住”等，尽管也确实是大楼的“性质”，只能说该楼有“商”的性质，“商”与“住”、“商”与“商务办公”的成分共有，具体的要看报批时确定的层面。比如一层至几层是“商”，其它的是“住”，“商用”的性质也雷同。一般来说，这样的“综合楼”，往往只有下面几层是“商”，其它的肯定是“住”或“用”了，但无论怎样说，一幢非全“商场”的大楼，18-9层还可以是完全的“商”是不可能的。
另外，只能说具体情况具体对待了，我不知你们那边的工商对这一些是怎么规定的，具体你只能去咨询当地工商，这些问题，总是弄的越清楚越好，毕竟，真的要经营，有不少的投资呢，你说是吧。
2015-09-23 13:46被设为骨贴，积分加20，金币加4分析很透，我不认为给泼冷水，这个楼层真不适合开个便利店。能够到18楼消费的顾客，也就可能直接到楼外或楼下消费，另外商品备货也很难，就是你提到的货物运输，绝对是个很大的问题。
谢谢您的建议。
确认过了，输于“非住宅”性质，工商执照可以搞定；物业也搞定了。
看了这么多的回复，真是非常感谢大家，但我还是决定做一下试一试。
其实我知道大家都非常有经验，但我翻遍论坛，这种专业写字间里的便利店相关资料不是很多，大多是开在一楼或者共建门头房。我们可以换一个思路，比如有人说为了一包烟能到18楼就能到其他地方，我认为这里有个认知误区，我在写字间工作了七八年，烟瘾上来或者突然嘴馋，非常想尽快买到东西，但是你必须要挤电梯，下楼，再挤电梯，上楼，回来之后可能领导就在你位子上准备开炮了……我这个店可以提供送货服务，无论成本高低，我的固定投入成本是一定的，会专门安排一个人来做，常规的货品最起码的需求是有的，我也能满足；其次，我这个店会安排一个小的休闲区，写字间里的小白领们其实是比较压抑的，我这里可以提供一定的放松场地，这个地方会进一步增强客户粘性并产生一定的消费；再者，因为客户群体比较固定，存在了线上销售的可能，比如最简单的微信群，订货也可以通过这个渠道，方便快捷，也可以做到有据可查，如果这个线上的东西有发展，其实可以让我可以进一步的掌握安全库存，甚至可以做到虚拟库存销售。关于我的供货商方便问题，我觉得问题也不大，这个小店的规模不会很大，除了首次铺货外不会有一次性大规模的入库情况。
说了这么多，就是想说其实这是一种另外的便利店模式，应该有值得一试的价值。
楼主好像己经下定决定去做了，那么大家在这里分析能不能做己经没有什么意义了，不如来说说该怎么样去做更合适些。
开店首先当然是投资预算收益分析了，然后就是证照办理咨询，签订合同，店铺装修，设备采购，商品采购，开业筹备，开业，日常经营等大体流程。
现在己知的数据是一个1500人左右的写字楼，月薪4000元左右，月租金约5000元，竞争就不说了，当不存在吧，1500人男女比例是多少？男性的消费品基本属于烟草和饮料这块，女性一般为饮料和零食这块，也会有一些小用品之类的消费，以写字楼的特定人群来说，男女都消费的估计就是早、午餐了，假设这1500人不按商品消费按人均消费计，每天约三分之一人消费的话，是500人，人均消费10元，每天5000元，毛利按25%计为1250元每天，每月为37500元，租金5000元，人员按两个送货，一个收银，一个店长（员工假期店长顶班）一个收货工，计4个人，己知写字楼是不做晚上生意的，也就可能说只上一班，4个人人均工资2500元，为12500元，电费约1000元，物料及损耗等500元，各项管理费用1500元，税费600元，其它可能费用1000元，做为写字楼，晚上断电基本是肯定的，很少会有写字楼通宵通电，如果说定在晚上9点开始断电的话，那么到第二天早上6点半左右才会开通电源，时间过长，天热时雪糕是没法支撑这么长时间了，这就要求必需开空调以最大限度的降低室内温度，来延长雪糕柜的融化时间，空调平均一个月约1500元，核计为23600元，月利润约为13900元，这是按最理想的情况下的结果（收货工是必不可少的，没有几个供应商会愿意送货上楼，太麻烦，要货量大还行，量小了估计没有人愿意送，只怕得安排人到货就下楼去提，送货工至少两个，不然都叫送货的话，要么顾客等得心烦，要么累死送货的）
然后来说说合同期，正常写字楼的合同大体为一年一签，也有三年一签的，偶尔也会有五年一签的，按三年一签来计算，假设店铺固定投资在12万，年均摊销就4万，到月就3333元，相当于月纯利润约为10000元，合同期越长，纯利润就会相应拉大，直到更换固定投资项目。
如果说你毛利率低于20%就可能出现亏损，正常来说，写字楼区是可以做到25%的毛利率的，但需要综合考量周边的商品定价，单个商品价格相差五毛钱应该还算能接受的，相差太大就容易损失消费群了，毕竟打工族收入也不是很高。前期投入这块会有一些额外的支出，比如装修和设备这些，一般超过6楼都是需要另外计费的，有些可能上楼就需要加钱。
后期经营这些就暂时不说了，等经营中出现什么问题时再具体提出来大家给点意见吧
别看我在这说得是还可能有钱赚，但就我个人来说，我比较赞同四楼平庸角色的说法，只是看楼主己下定了决定，就再给点信心吧，以前也做过纯写安楼，但是是在一楼入口处，整楼约1200人上班，日营业额也不过就是4000左右，毛利率倒是超过25%，租金也是5000元一个月，希望楼主能成功吧
2015-10-12 09:43被设为骨贴，积分加20，金币加4
