chennn- 该帖于 2016/3/10 15:35:00 被修改过近期，在香港上市的瑞安房地产（00272.HK）与大悦城地产（00207.HK）相继发布了盈利警告。瑞安房地产预计2015年净汇兑损失大约13.3亿人民币，利润较上年明显下调。大悦城则预计2015年的利润将较上年下跌50%至60%。尽管两家公司盈利预警的原因有所差异，对各自经营的实质性影响也各不相同；但其中反映出的一些问题却给房地产行业，尤其是商业地产敲响了警钟。
人民币贬值让房地产公司遭受汇兑损失
人民币贬值是造成两家公司盈利下降的共同原因。
瑞安房地产在盈利警告中称：本公司之收入几乎全部源于人民币，而约45%的借贷为美元及港币，人民币贬值导致了换算损失。大悦城的盈利警告中也称“人民币贬值导致汇兑亏损”。
不光是瑞安房地产与大悦城，面包财经翻查了多家以内地为主要市场的香港房地产上市公司财报发现，诸多地产公司都在2015年因人民币贬值而产生汇兑亏损。
据统计，2015年人民币兑美元中间价累计下调3746基点贬值约6%，这给很多负债中包含美元和港币的房地产公司造成压力。
人民币在2014年的突然贬值，让很多外币借款较高的房地产公司猝不及防。在这之前，而此前当人民币处于升值中时，房地产以美元或者港币借贷，不仅不会出现汇兑损失，还能获得人民币升值带来的汇兑收益。
根据瑞安房地产此前的财报，2013年该公司获得汇兑收益3.63亿人民币，2014年虽有汇兑损失，但金额并不大，仅为3400万人民币。
大悦城在盈利警告中没有披露人民币贬值导致汇兑亏损的具体金额。但其过去几年在汇兑损益上的变动趋势，应该与瑞安类似。
此前召开G20会议期间，人民币贬值的话题被广为讨论，尽管现在无法预计未来人民币的准确走势。但以瑞安为例，6%左右的贬值幅度已经足以让其严重受创。
而面包财经翻查财报发现，不少在香港市场进行美元和港币借贷的房地产公司，在过去几年，尤其是人民币处于升值趋势中时，并没有进行足够的对冲。
人民币，让房地产公司很受伤。
比汇兑损失更可怕的是租金下滑压力
根据公告，造成大悦城利润下跌首要的原因是“投资物业重估公允值税前收益同比大幅下降”。大悦城董事会认为，利润下跌的原因70%应当归结于此。
目前大悦城2015年正式的财务报告尚未发布，还不清楚物业重估的具体数字。但作为央企中粮集团的下属公司，大悦城过往的信息披露质量相当高。大悦城董事会给出的预估数字应当与最终财报数据相差不会太大。
香港上市公司财报中对商业地产的估值，本质上反映的是对未来租金收入的预估。一般来说，如果估值增速放缓，代表公司判断未来租金收入增幅降低；如果估值下跌，则意味着公司判断未来租金可能下降。
查阅大悦城发布的2015年相关营运数据发现，其核心物业仍保持了较好的运营状况，一线城市和主要二线城市的租金仍然有上涨。但翻查过去几年的财报发现，其投资物业公允价值重估带来的账面利润在2014年就已经较上年下滑。
根据大悦城财报，其2013及2014年由投资物业公允价值变动带来的收益分别为约36.8亿和19.2亿。
大悦城的物业大多位于一二线城市的核心地段，资产质量颇佳，运营水平也维持在较高的水准，物业重估带来的利润下滑并不会对其现金流产生影响，租金上涨即便趋缓，也不会带来太大的经营压力。
但很多实力较弱并且高负债的商业地产商，一旦租金下滑，则很可能面临巨大的现金流压力。
港资巨头减计内地物业价值，给商业地产商敲响警钟
如果透视内地商业地产公司所面临的租金下滑压力，港资巨头恒隆地产（00101.HK）2015年进行的两笔资产减计更值得关注。
恒隆地产此前发布的2015年业绩中一个关键细节被业界忽略了：2015年恒隆位于沈阳和无锡的两座购物商场，出租率均下滑，零售额下跌3%。沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场两座购物商场的估值下跌，由此内地投资物业组合重估减值2.6亿港币。
对于净资产总值高达1340多亿的恒隆地产而言，2.6亿港币的资产减值微不足道，但是却给火热的内地商业地产敲响了震耳欲聋的警钟。如果这种微弱的减值发生在其他地产公司，业界也许可以忽略；但发生在恒隆地产身上绝不能不关注。
面包财经研读了恒隆地产及其母公司恒隆集团历年的财务报表。发现过去二十多年，历次金融危机，恒隆地产均精准抄底。即便在亚洲金融危机和次贷危机中也毫发无伤，反而在其他大型地产公司遭遇重创时，低价买地，弯道超车。自现任董事局主席陈启宗上任以来的数十年间，恒隆对香港和内地商业地产的研判从未出现过重大失误。
在普遍高负债的房地产行业，恒隆地产在过去十多年间保持了净负债基本为零的记录。在大部分年份，其手持的现金都足以一次性偿还所有银行贷款。
恒隆地产减计内地商业地产价值表明了其对未来市场的态度。在过去历次金融危机中，恒隆也曾多次减计香港商业地产的价值，事后证明恒隆的研判均非常准确。无一例外的，在恒隆地产减计之后，市场租金水平随之下滑。
在此次对沈阳和无锡的两座物业进行减值之前，恒隆已经多次提示内地尤其二线城市商业地产将会面临严峻的经营压力，并早已为“过冬”做准备。
陈启宗在恒隆地产2015年半年报的致辞中称：“鉴于内地和香港零售市道均放缓，我们正为漫漫寒冬做出防备”，“市道现正陷于低迷，并渺无结束迹象”。财力雄厚的恒隆地产自然有其应对之道，但很多实力较弱的商业地产商只能接受悲催的结局。
陈启宗曾在财报中陈述：恒隆在天津的购物中心开业6个月内，当地至少有6家规模较大的商场结业。
一叶落而知天下秋。2015年下半年以来，北上广深的住宅价格持续上涨，引起全民热议。而商业地产似乎滑出了人民的视线。
现在是时候考虑在人民币汇率变动和租金下滑的压力下，商业地产何去何从了。
投资物业重估：透视商业地产的一面镜子
对于阅读这篇文章的很多非财经专业读者，投资物业公允价值重估可能是个比较陌生的概念。面包财经的小编做一些说明，以解释为何我们会特别关注这一问题，并且以此来透视商业地产公司？
这要从香港的会计制度准则说起。从2004年开始，香港允许房地产公司根据公允价值对投资性的物业进行重新估值，估值差异计入当期利润。这一规定对了解在香港上市的商业地产公司非常重要，可以当做透视商业地产的一面镜子。
举个通俗的例子。
假设有一家公司，其唯一的业务就是持有一座商场，通过出租获得租金收益。这座商场2013年获得1亿元租金收入，扣除各种成本和费用后租金获得3000万的净利润。如果这家公司不愿意继续经营这个商场了，2013年底出售商场的市场报价是20亿。
到2014年，租金上涨到1.1亿，租金带来的净利润是3500万，如果单计租金收入，那么商场的净利润增加了500万。但是，在2014年年底商场的的市场报价从20亿上涨到22亿，上涨了2个亿。
于是根据香港的会计准则，尽管2014年年底公司没有以22亿的价格将商场卖出，但商场增值的2个亿仍然可以计入上市公司当年净利润。
于是我们在财务报表上看到这家公司2014年的净利润数字不是3500万，而是3500万加上2亿，即2.35亿。
同理，如果到了2015年，商场租金获得的利润从3500万降低到3300万，而商场的市场报价从22亿降低到21亿，减少1个亿。那么在财务报表上看到的这家公司2015年的利润就是3300万减去1亿，即亏损6700万。
上面这只是一个极简的例子。上市公司给物业估值不一定能找到可以参考的市场报价，会采用其他符合准则的估值方法，核心就是预估未来的租金收入。
如果搞清了这个逻辑，我们就可以通过在香港上市的商业地产公司相关数据来透视行业的真实状况。
文章来源：面包财经
