核心提示：4月29日，中国地下商业王“地一大道”被其母公司人和商业宣布“终于易主了”。不过，实际买家却是人和商业主席、执行董事兼控股股东戴永革。
“‘地一大道’在国内共40余个商业项目(含郑州、洛阳、安阳)，约130万平方米在运营商用物业经营权，最终套现161.4亿元。”人和商业这一国内地产界“另类”的土地公公，如今以更“另类”的交易方式完成主业套现，无疑将引爆市场与同业强烈关注度：这，究竟是巨亏之下的无奈接盘，还是预先安排的“私有化”路径？
“地一大道”在河南项目列表
项目名称 项目状态 人和商业所持物业面积 出售时间 接盘方
郑州“地一大道”一期 已出售 71388平方米 2009年12月 先达控股
郑州“地一大道”二期 规划中 35万平方米 2016年4月 盛诺
安阳“地一大道” 在运营 23583平方米 2016年4月 盛诺
洛阳“地一大道” 未出售 19.48万平方米 —— ——
人和商业甩卖“地一大道”，“抄底侠”是母公司大老板
在持续“招标”近5个月后，人和商业在国内经营的40余宗“地一大道”商业项目，因无人问津，终被“抄底侠”落得。
4月29日，人和商业所发布“非常重大出售事项及关联交易及股东特别大会公告”披露了这一结果。其称，招标事项于2015年12月31日着手实施，并于2016年4月20日截止。招标期间，DTZ(戴德梁行，国际房地产顾问“五大行”之一)已对出手物业事项进行了广泛推广，并接触广泛且具规模之机构投资者……尽管已做出上述努力，却并未收到任何有关招标之意向书。
一语概括，曾号称中国地下商业王的“地一大道”欲求变现，但计划失败了。
而此时，人和商业已在国内数十座城市投资了44个项目(23宗落成运营、11座在建、10宗取得建筑批文的规划中项目)。待售项目总建筑面积约410万平方米，已落成在运营项目约130万平方米。这其中，即包括郑州“地一大道”二期(规划中)、安阳“地一大道”(在运营)，而包括洛阳“地一大道”在内的国内9宗项目却被排除此次交易之外。
当然，这并不是最坏的结果。如人和商业公告所述，在实施此次招标前，该公司即与一“托底买家”于今年3月18日达成协议：若招标失败，该买家则将以10亿美元(约65亿元人民币)的价格完成收购重组，另需同步收购目标项目的应付账款(至2015年12月31日)合计96.4亿元。两项收购费用总计161.4亿元。
如此看来，这更像是一份“对赌协议”。更有意思的是，该“托底买家”绝非外人，而是戴永革。如其公告介绍，买方盛诺有限公司在英属维尔京群岛注册成立，为戴永革全资拥有。
以161.4亿元拿下“地一大道”在国内的44宗项目，这无疑是不折不扣的好买卖。仅以其23个在运营项目、130万平方米商用物业面积折算，单平方米售价12415元。
要知道，人和商业自2005年开启全国拓展，先后在广州、郑州、沈阳、武汉、成都等城市的核心商圈“定点突破”。如在武汉的汉正街，又如郑州寸土寸金的郑州火车站商圈正下方，构建了穿行2.4公里、近10万平方米的地下商场。2009年12月，凯信有限公司(人和商业旗下子公司)向先达控股售出该项目所持71388平方米(此前部分商铺已售)，其价格为24.35亿元(27.65亿港币)，单平方米折合售价为34109元。
那么，这笔连普通人都羡煞的好生意，怎会落得无人响应呢？
人和商业在公告中解释了5个方面的原因：1.出手物业是人民防空工程，故缺乏物业业权(没有土地使用证，只有运营权)；2.多数出手物业并未位于国内一线城市；3.部分目标买家仅能以在岸交易结构进行收购事宜；4.中国零售以及商业房地产市场现状及前景为负面；5.就投资角度而言，出手物业所产生之租金收入水平不具吸引力。
简言之，市场凶险、环境恶劣、“货”有瑕疵，总之，还是由母公司主席亲自出手给接了。
值得一提的是，人和商业对旗下多数“地一大道”项目采取变现，虽未完全撤出商业与地产投资领域，却要改行主业去做涉农投资、电商了。
防空洞养大“地下商业王”，却何以估值巨亏45亿？
“地一大道”以另类方式完成易主，标志着人和商业这一行走于中国商界的“另类”枭雄神话剧情发生了大逆转。
23年前，这家公司在黑龙江的哈尔滨以“防空工程”为名，由哈尔滨人和地下购物中心一期完成起步。此后，其不断修炼独有的发展模式，由2005年后如同超市般在国内南下、西进迅速复制，并通过出租商铺和转让商铺经营权的方式获取回报。
时至今日，国内业界对人和商业的实际控制人仍知之甚少。但也因此，人和商业独有的发展模式无法被同业所破解。
“地下商城通常是以‘防空工程’的名义兴建的，战争时期用于防空，和平时期就由投资人开发商业用途，并加以维护。”郑州某地下商业运营商一高管称，由于“防空工程物业”不被视作房地产，因而，投资方可在土地出让金、土地增值税等方面获得诸多政策支持。
据人和商业2015年财报显示，该公司近5年的毛利率保持在70％以上。也因其独特发展模式，曾受香港郑裕彤家族、红杉资本等财团的挥金相助。
2008年10月，人和商业以“中国最大的地下商城运营商及开发商”之概念，在香港交易所完成IPO。得殷实资本助力后，人和商业在国内20余个城市开建及收购了40余个地下商城。
然而时过境迁，人和商业多项公告信息汇总，截至2015年12月31日，该公司全年亏损44.36亿元。被其此次售出44宗商业项目的估值亏损额(税前)45亿元。而上年同期，则为13亿元。尤其是转让物业单位经营权，2012年度为2.7亿元，至2015年度仅剩220万元。并且，其商铺的租金收入也由2014年度的5.3亿元，降至2015年度的4.8亿元。
“地一大道”缘何会落此境地？要知道，2008年前后，“地一大道”涉足郑州火车站商圈，曾引发商圈的批发市场运营商集体不安。而今，该项目虽被其在6年前完成变现，却以异乎寻常的空铺率令人唏嘘。
如记者现场所见，该项目负二层正常经营的商铺、访客尤为稀少，更不乏被商户当做货仓、培训室使用。运营相对较好的负一层局部区域，其单平方米月租金也是在300元左右，这仅相当于同商圈、同类型市场的三楼以上商铺租赁价格。
“并不是所有城市的民众、商户都乐于接受地下商场模式。”这是同商圈多位业内人士对“地一大道”发展模式的看法。他们认为，东三省及华南各省民众能接受地下商业街，是因气候条件决定的。但在郑州，并非如此。
正因如此，相较于地面空间，要将地下空间的人气做旺，难度要大大增加。
当然，当“地一大道”如楔子般打破各城市批发行业商圈的格局，也必受到市场对其真实成色的检验：它能拿出何种市场定位特色？它的操盘能力又该如何？
而事实上，2008年之后，人和商业在郑州、武汉、成都等国内多地与承租商户的摩擦不断，“客流稀冷”却是一致问题。而这，与其在国内超乎寻常的跑马圈地的节奏吻合。
此后，便是人和商业在当前公告所描述的，由2013年后，它经历了前所未有的压力：转让经营收入下滑、租金下降、电商冲击、连年亏损以及到期债券的偿还压力。
“‘地一大道’虽完成了另类变现，但要想把大盘子重新做起来却绝非易事。”河南丰汇商业地产顾问有限公司董事长顾春强认为，商业地产将进入大分化阶段，这将对运营商的物业管理、商业运营等专业化水平，地产金融、电商运营等多类增值服务体系，提出更强挑战。“位置绝佳是‘地一大道’无可替代的优势，但能否找准市场定位、跟上商业市场大的转型节奏，就要看其实际操盘人的真实能力。”
（大河报 记者杨霄 古筝）
