导读：要成为合格的购物中心总经理，要坚持做项目，从头到尾全过程地做项目；要坚持做行业，积极主动全视觉地做行业；要坚持做管理，脚踏实地全方位地做管理。
1做购物中心要做项目
合格的购物中心总经理，一定要做项目，而且是从头到尾全过程地做项目。这句话对做项目者而言有三层意思，第一层要经历过购物中心开发经营全过程；第二层是要作为总经理管理开发经营全过程；第三层是要用做企业的方式做项目。第三层意思我放在“做管理”的一节去讨论，先表达第一层和第二层意思。我在本书第三章的《购物中心运营管理》一文中列出了购物中心的开发经营全全程管理矩阵图(图1)。
▲ 图1 购物中心全程管理矩阵图
作为总经理，不仅要清楚49个矩阵单元里面的管理要求，而且必须有将49个单元统筹为一个矩阵的能力，最好是有自行设计类似矩阵的能力。对于想做总经理的从业者，在进入总经理岗位以前，不仅要做好本职工作，还要深入观察和研究：
第一、对于购物中心两大时期(开发建设期、经营管理期)、七个阶段(策划、设计、施工、试业、成长、成熟、创新)的纵向管理，明确各个阶段的不同特点和管理重点，清楚各个阶段的基本标志和衔接要点;
第二，对于两大管理(综合管理、专业管理)、七项职能(计划、财务、行政、人事、招商、营销、运营)的横向管理，明确各项职能的权责范围和组织架构，清楚两大管理的工作边界和协作关系。
国内近年涌现了不少知名购物中心，也出现了不少优秀的总经理，但能满足上述两层意思的条件的总经理还是相对短缺的。由于国内的购物中心行业发展很快，所需人才严重不足，本来是为产生新的总经理提供了大量的机会。
但是，国内购物中心管理人员的高流动率也是一个常态，很难有机会让人从头到尾做完全流程。而且，国内购物中心开发建设和经营管理通常被视为房地产和商业两个行业的事，各自为政现象比较普遍，真正商业地产意义上的总经理更难产生。
根据当前商业地产行业现状，从用人单位的角度，退一步的要求是，总经理的人选至少要有从试业阶段到成熟阶段的纵向管理的负责人经历，而横向管理的能力一点不能缺乏。举例来说，用人单位在招聘管理人员时，通常会先看简历。我以购物中心总经理的上级身份进行过大量招聘面试，经验表明：多数简历不简，大量使用形容词和副词来描述自己的人，往往缺乏足够的任职经历。正常的个人简历，只需要写清楚本人各个时期在哪个单位工作，担任什么职务。招聘岗位的上一级领导如果有足够的管理经历的话，一般都会依据类似于图1的管理矩阵将应聘者对号分析的。
更简单一些，用人单位会从应聘者做过什么项目、在项目中担任什么角色来判断其岗位适用性。所以，要想争取新职位，与其努力形容自己如何如何，不如扎扎实实做过一两个项目。根据国内购物中心行业现状，再退一步的要求是，总经理人选应该要有纵向管理主要阶段的管理经历，并至少在一个主要阶段主持过工作，而且对横向管理有充分的认识。
2做购物中心要做行业
合格的购物中心总经理，一定要做行业，而且是积极主动全视觉地做行业。做行业方式多种多样，最基本的就是尽可能多地参加行业活动、学习行业先进、交流行业经验，尽可能深地接触优秀行业专家、优秀行业经理人、优秀行业项目。本人从做行业中获益匪浅，可以说，写作本书的过程就是向行业学习和与行业交流的过程。
我任职广东天河城集团时，2003年11月到北京参加“中国购物中心国际论坛第一届年会”，从此与年会、与《中国购物中心》杂志、与年会和杂志的主办者中购联及郭增利先生结下了不解之缘，也正式走上了做购物中心行业之路。本书第一章的《购物中心三一原理》中就记载了本人与年会共同成长的经历。中国购物中心国际论坛的年会至2015年已举办了十三届，是购物中心行业的年度盛会。
年会通常与CASC等国际购物中心组织的年会合办，参加的境外专家逐年增加，几乎云集了全球所有重要的商业地产开发商的高层，其专业化和国际程度很高。《中国购物中心》杂志创刊于2004年，获得国内外近百位行业学术专家、海外机构的联合支持，是中国购物中心和商业地产行业第一本集国际性、专业性、指导性、交流性于一体的权威专业性双月期刊。
主要服务于中购联购物中心发展委员会会员，包括购物中心业主、投资商、开发商、经理人和各类商业品牌，以及政府有关部门主管、从事相关问题研究的专家学者等。自创刊以来，至2016年2月已发行70期，深得国内外商业地产商、零售商、服务商以及政府部门的认可与重视，拥有包括开发商、购物中心项目、零售品牌、政府部门及各类服务机构近万名读者，并拥有中购联近800余家会员单位以及3000多名国内外开发商/购物中心的高层专业读者群。发行和影响范围遍及中国大陆、中国香港、中国台湾、东南亚以及澳大利亚等地区。主办中国购物中心年会和《中国购物中心》杂志的中购联(MALLCHINA)成立于2002年5月，发展至今已成为中国商业地产和购物中心行业会员最多和极具影响力的数据信息服务中心与产业服务平台。
为本书写序的三位专家是商业地产和购物中心行业的优秀代表。中购联的创办人郭增利先生是中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会副主席，同时担任中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼学术委员会主任；先后任职于中国商业部、国内贸易部、国家国内贸易局等中央部委；曾任中国商业联合会商业广场专业委员会创会秘书长；2007年、2012年、2015年三度当选亚洲购物中心协会(CASA)轮值主席。
郭增利先生是中国大陆最早专注于购物中心和商业地产理论与应用研究的专业人士之一，具有超过15年的从业经历,推出了诸多商业地产理论与专业文著;每年组织编撰《中国购物中心发展报告》或《中国购物中心专题报告》，注重用数据揭示行业发展最新特征。郭增利先生倡导“以专业化推动产业化”，强调商业地产“地产、商业、金融、社会”复合属性。
王裕强先生从1993年至2013年在香港恒隆地产公司任职20年，曾担任香港恒隆地产副董事、上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、济南恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场的董事长、总经理；现任协信地产控股有限公司高级副总裁、协信购物中心发展管理有限公司董事总经理。王裕强先生还担任国际购物中心协会会员、中国购物中心发展委员会副理事长、中国购物中心协会认证委员、亚太商业不动产学院专家委员会常务主席;任复旦大学管理学院、交通大学安泰管理学院、联合国环境规划署--同济大学环境与可持续性发展学院MBA课程特聘导师。谭祐华先生现任中国新天地商业部执行总监，中购联中国购物中心专业认证委员，香港测量师学会及英国特许测量师学会会员。
谭祐华先生1993年开始涉足中国房地产市场，2001年起担任北京东方广场之购物中心—东方新天地总经理，负责全部招商及营运业务，把东方新天地打造成为北京最有名之购物中心。另外，他在多个成功的商业地产项目中担任高层管理角色，包括中信泰富广场、香港置地广场、香港怡和大厦、香港会议展览中心等。本世纪初，郭增利先生创办中购联，王裕强先生、谭祐华先生和我在当时中国三大城市最著名的购物中心(上海港汇恒隆广场、北京东方新天地、广州天河城)担任领导职务，并多次畅谈于中购联会议上，这是我恳请三位审书稿和写序言的重要原因。
跟做项目一样，做行业也是需要平台的。我参加了中购联十三届年会的每届会议，深深体会到：在这种高规格的会议上与同行交流、吸取专业营养，对自己了解产业动向的重要作用。每届会议我都进行主题演讲或专题发言，深深体会到：要组织发言稿、做好演讲，对自己提升专业水平的重要作用。
每届会议上我都能结识新的行业精英，深深体会到：有幸与知名开发商和著名购物中心的职业经理人深入广泛交流，对自己扩大行业视野的重要作用。更重要体会的是，如果不做好自己的项目，不管好自己的企业，不进行系统的总结，不主动为行业做贡献，是难以与海内外专家进行有效交流的和大幅提升自己专业水平的。由是，从2011年起，欣然应郭增利先生邀请在《中国购物中心》上开设“禹来专栏”，撰写商业地产开发和购物中心管理方面的文章，并在行业专家的共同推动下，倡导并实践“中国式购物中心”。
3做购物中心要做管理
合格的购物中心总经理，一定要做管理，而且是脚踏实地全方位地做管理。全方位地做管理，就是总经理不仅要做项目管理，还要做企业管理;脚踏实地地做管理，就是总经理要有自己的管理体系。做项目和做企业是有区别的：做项目不等于做企业，做企业包括做项目;做项目强调阶段可结算性，做企业重视长期可持续性。这就是我在第一节所要讲的做项目的第三层意思：要用做企业的方式做项目。也就是说，购物中心总经理要懂企业管理。我在本书第一章的《购物中心职业经理》一节中，从职业操守和从业能力两个方面阐述了职业经理的基本要素(图5)。
▲ 图 5 职业经理人的基本要素
本文所说的总经理在从业能力方面上与职业经理的要求是一致的：购物中心总经理要建立自己的理论体系，具备同类企业或不同企业的管理经验，使用相应的管理工具和管理办法制定、实现技术路线和进行要素组合，将现代管理理念和管理技术落实到图1的49个单元中去，并持续进行创新，才能用做企业的方式做项目。
中购联从2002年开始“注册购物中心职业经理人(ASM)”系列培训认证。图6显示其培训系列分为职业经理人(购物中心总经理)和专科经理(例如运营经理)两个层次。
▲ 图 6 ASM资格认证体系
我们来比较ASM认证大纲中对购物中心职业经理人与专科经理(例如运营经理)要求在知识和技能方面的不同。
▲ 图 7 职业经理人与专科经理知识技能要求
图7左边的橙色方框部分是对职业经理人的要求，右边黄色方框部分是对运营经理的要求，中间白色方框部分是对两个层面的共同要求。这个分层要求不一定是普遍适用的，但至少传达三个信息：
其一，总经理的知识结构要完整，知识要覆盖专科经理；
其二，总经理的技能是管理，包括专科经理的专业管理；
其三，职业经理人要进行企业管理，而不仅仅是项目管理。
其实，总经理的专业就是企业管理，而不论其是管理购物中心还是百货公司；也不论其是从事零 售行业还是地产行业。所以，购物中心总经理要做项目、做行业、做管理，归根到底要重管理。
（来源：中购联 作者：中购联首席专家委员禹来）
