主题：【原创】华润万家玩商业地产：从Tesco接手却又转手给华润置地

华润集团官方微信号“华润”在近日推送文章《创新，才是一个企业最该做的正事》，从“新产品”“新的市场”“新的生产方式”“新的供应来源”“新的企业组织形式”五个方面阐述华润的创新之路，而山宗合龙却观察到关于华润万家做商业地产的细节。

该文章公布的图标显示，2016年9月由华润集团层面发起了“华润万家商业地产基金”，合作方为华润置地，主要用于“（华润）万家移交Tesco商业地产项目”，规模为已批准的基金中最大的，达到了人民币118亿元。

欢乐颂：华润万家的商业地产之梦

山宗合龙搜索到一篇题为《华润万家进军商业地产，与万达集团正面交锋》的报道，其中这样描述：1、如果说（2004年）华润万象城是华润置地把半只脚迈向了零售业，那么（2010年）在深圳开张的首家华润欢乐颂购物中心，则是彻彻底底的作为一个零售商对商业地产发起了进军。2、（欢乐颂购物中心）这个外形颇有点像水立方、经营面积3.2万平方米的购物中心，宣告了国内最大的超市连锁企业华润万家终于步入了商业地产领域。3、商业地产的核心就是在运营管理的基础上提高它的价值，零售商其实比地产商更有资本做好商业地产。........通过欢乐颂这个平台，华润万家可以将旗下超市、百货、酒窖、咖啡店等近10个零售业态整合其中，实现同时扩张。

华润万家的商业地产之梦是美好的，而现实是残酷的。根据查询商业地产项目系统，欢乐颂品牌购物中心已开业项目仅有深圳南山、合肥、成都，还有沈阳、杭州、深圳布吉三个项目在建。2010年至今的六年时间里，仅三个项目开业且还“退出”了成都欢乐颂。这样的发展表现确实有点尴尬。

地产商做商业地产，和零售商做商业地产，到底哪一个更在行，这个问题值得探讨。就华润万家而言，中国连锁超市第一名的规模，不可谓不强大。但确实可看得出，零售商做商业地产也存在不小的难度。首先，商业地产需要资金，大量的资金，且回报时间长，传统零售连锁企业难以承受。其次，商业地产需要熟悉地产，商业地产最直接的成果是一个建筑物，对建筑设计建造缺乏经验可能带来毁灭性的打击。第三，商业地产需要供应商，零售连锁企业更多侧重在商品的供应链，而商业地产需要的是品牌运营商，两者有本质区别。其实无所谓地产商和零售商虽更有优势，在山宗合龙看来，关键还是在于理念创新与人才团队，基于这两点，零售商照样能做出不错的商业地产，行业上也不乏步步高这样商业地产做得不错的企业。

乐都汇：Tesco与华润万家婚姻的陪嫁品

2014年5月28日，华润创业与Tesco合资事项获得中国政府的批准，Tesco以中国134个门店及19个购物商场和现金43.25亿港元认购合资公司20%的股权，华润创业控股80%。合资公司正式成立。这里的19个购物商场就是“乐都汇购物中心”。这样一来，乐都汇成为华润万家的购物中心品牌之一。

Tesco主业聚焦在大卖场，却跑到中国这个不熟悉的环境做起了不熟悉的业务——商业地产。据悉，乐都汇购物中心主要布局在沿海城市及东北三四线城市，普遍存在经营困难，并没有体现出这家世界著名零售企业该有的运营实力。甩手给华润万家，“走为上策”。

合资公司成立以来，华润万家方面采取了更换品牌、切换系统、“人员优化”等多种措施，以期达到融合（或者说是消化）的目的，但本就处于亏损状态的Tesco给华润万家带来了更大的压力。华润创业公告显示，2014年第三季度以华润万家为主的零售业务亏损超过7亿元，截至2014年12月华润创业最终亏损1亿6100万港币，出现上市以来首次亏损，更是在2015年上半年巨亏43亿。或许是受其影响，华润腾笼换鸟，剔除非啤酒业务，将股票名称更换为“华润啤酒”。

华润置地：华润万家商业地产业务的接盘侠

华润置地与华润万家同属华润集团旗下，却各自搞起了商业地产，而现实却大相径庭。华润置地凭借着万象城、五彩城等项目的成功运用，成为了“中国商业地产领导者”，而华润万家连自身零售主业都艰难的情况下抛弃了商业地产。根据前面提到的“华润万家商业地产基金”，这个接盘侠就是华润置地。

无论是华润集团、华润置地还是华润万家，都讳莫如深，没有过多公开谈及这事。华润万家的官网上，还继续把“欢乐颂”“乐都汇”两个购物中心品牌纳入其旗下品牌，而在华润置地的网站上却完全没有提及到这两个品牌，在产品线描述上仍然保持“万象城、五彩城/万象汇、1234Space”的说法。

公开信息如此表述“华润置地商业管理服务有限公司是原华润万家商业地产业务版块，经（华润）集团业务划分，于2016年1月1日整体并入华润置地”。华润集团主导商业地产的整合，足以看出对此事的重视，亦可窥见此事推进的难度。以往，华润集团与华润置地之间多次合作，实施“母体孵化”，即华润集团在项目早起介入，推动项目进展及增值，成熟后再由华润置地接盘买入优质资产。这次，会不会是有华润集团垫资购入华润万家的商业地产业务呢？再交由华润置地进行管理运营，提升资产价值，然后售出。（Buy It-Fix It-Sell It）这或许可以解释华润集团通过设立基金的方式来处理华润万家商业地产的原因。

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