主题：杭州贝诺设计——农贸市场设计理念

随着城市商业地产的饱和，商业地产热度逐渐褪去，越来越多的资本进入到专业市场的小细分领域。农贸市场投资单元小，回报周期短，已经引起了不少人的关注，原来的“看不上”变成现在的“抢着上”，曾经的臭烘烘成为时下的香喷喷。

但是农贸市场不同于地产销售，项目成功与否无法直接由销售额来验证，前期策划与招商成为确保项目成功的关键，而更为关键的是后期运营。

那么想要做好农贸市场项目，前期应该怎么做？

平面规划

农贸市场并非是大型商业，不存在大型主力店独占几百平方的情况。农贸市场商铺经营面积一般都不超过三十平方米，商铺规划上讲究良好的展示面而不是过大的进深。农贸市场摊位可独立经营的面积基本在5-10平方米，在确定商铺以及摊位的个性化需求后平面规划就可以基本确定。

产权划铺

商铺的产权分割尽量做到售卖与经营统一。部分商铺可能会因为商铺面积过大，导致总价过高而不好售卖，可以考虑通过划分虚拟铺的形式降低总价。将一铺分为AB两个虚拟铺进行售卖，但切勿出现一个B虚拟铺与隔壁的A虚拟铺共同经营单元的情况，会对日后的招商运营造成很大的麻烦。

招商次之

由于投资单元小、投资成本少、入住门槛低，很多从未从业过农贸市场的经营者也想进入农贸市场做小本生意。但是如果这群“生瓜蛋子”过多，最终将会影响整个市场的经营环境。因此，在招商第一步，我们分两个群体进行招商。

主要群体是大户和品牌店。大户即拥有进货及出货货源的经营大户，主要盈利点并不在农贸市场零售，但他们不仅有着稳定的客户群，甚至还有对市场售卖价格的定价权。品牌店即在当地具有影响力的品牌商户，例如：水果品牌——百果园，卤味品牌——紫燕百味鸡，肉类品牌——壹号土猪等等。他们自带客流，起到了市场引流的作用。即使市场出现经营状况不佳的情况，他们也可以和市场一道挺过去。我们在招商过程中应以供减免或补助政策吸引这种商户的加入。

另外一部分是经营散户。盲目引进大户会导致大户垄断市场，控制各种商户的数量，放适量的散户进入市场有助于提高商户之间的竞争以促进市场良性发展。当然对这一部分的商户也应当严格选商，切勿让初次做生意的商户占市场的商户的百分之十以上。

销售并举

对农贸市场来说，销售在先还是招商在先并无绝对。如果投资商想快速回笼资金，可以销售和招商同时进行。但是更多的情况是农贸市场可以先招商，当招商完成大半后，由招商带动销售达到相互促进的效果。每个市场的背景不同，自然不能一概而论，需要根据项目的自身情况因地制宜作出相应选择。

总结

总而言之，农贸市场作为时最热的细分专业市场，未来还有很多路可以探索。但是在销售和招商过程中，必须遵循投资即投资、运营即运营的原则，切勿采用自购自营的模式导致日后的统一运营管理不便。