主题：福州东百中心 | 存量商业升级新物种

随着体验式消费的升级，消费者对商业设施的需求开始朝着多元化的方向发展。创新、科技、文化、舒适、品质、自然、时尚、艺术、生活方式......等关键词都在成为主流话题，如何将这些需求融合在一起，满足大家对于商业设施的想象是商业地产亟待解决的问题。

百货店所具有的品牌数量多、商品丰富度高、坪效最大化和统一而多变的中岛控制等优势都是购物中心没有的，而购物中心高颜值的建筑外立面设计、舒适的空间感、主力店及丰富的业态组合、主题活动也是百货无法企及的。

因此，百货与购物中心也在不断打破边界，彼此借鉴，于是出现了“类购物中心”、“超级百货”等零售新物种。

那么，传统百货店应该如何借鉴购物中心，实现完美升级？

重新定位即提升门店的包容性和精细化程度，以目标群体的生活方式定位。一二线城市的店可以考虑在细分市场的深度上做文章，而三四线城市的店应更注重综合性、包容性。重新定位不仅是对前期定位的修正，更是在当前消费时代背景下聚焦吃喝玩乐购、衣食住行学的重新规划和设计。 

从消费者体验需求出发，重新规划、设计、打造空间、场景，创造层次丰富、品质凸显、多元立体的人文创意空间，布局年轻人喜爱的前瞻科技、智慧零售。

百货店是用来“逛”的，其吸引力主要来自品牌、商品，相对单一；购物中心是用来“玩”的，其魅力来自功能的强大、业态的丰富、互动的多元、环境氛围的优雅，它们共同形成的合力，才是搭建与消费者情感联系纽带、激发人们对品质生活、新生活方式向往与幸福感的关键力量，这些也才是消费增长的新能力、新动能。

而福州东百中心则是一个典型的由传统百货店升级为“超级百货”的成功案例。该项目前身是东百东街店和东方百货，两个百货合并而成，两者连通成为以一座经营面积逾12万平方米的商业综合体。

该项目最大亮点是利用地铁的地下空间。新南街与地铁相结合，分地上、地下两大部分：地上部分设计以现代建筑风格为主，形成历史街区与新建区的过渡；地下部分为贯穿南街东西向的地下商场，从地铁南门兜站步行直达东街口站。

改造后的东街口商圈，将会是一个“上天入地”的立体化商圈，定位为打造成立体复合的综合慢行街区，将连廊接入商业街区，构建立体步行空间。街区中还将根据行人需求增设遮阳及景观环境设施，提高过街设施的舒适度和连续性。

东百中心所提出的“超级百货”旨在打造一个集百货的商品力和运营力、购物中心的体验和街区的休闲生活场景为一体的百货新物种，这样一个复合的商业架构，让东百中心有别于传统的百货模式。

其美设计针对这些需求，以重振城市与商圈的活力、创造全新的生活场景、做城市文化的传承者与创新者为目标进行规划设计，服务范围包括建筑外立面设计、商业规划设计、景观设计以及主题商业街设计等。

2018年9月30日，福州东百中心C馆正式开业，这象征着东百中心ABC三馆正式合体，东百集团布局已久的“超级百货”初见雏形。

福州东百中心13个营业楼层、16万平方米建筑面积、607个品牌商铺、148个品牌全年销售全福建第一，其中部分品牌连续开业后三周全国第一，开业一年全年销售同比增长超过60%，2018年销售预估超20亿。

主力店铺中引进了不少网红店，而好的网红店就是人气发动机。

首先，其美设计从城市核心商圈存量商业升级的关键命题出发，结合东百中心的地理位置、文化背景和自身需求量身定做。

设计风格秉持古典与现代的碰撞与融合的手法，民国风的街区式建筑风格，插入现代感的造型元素，与千年历史的三坊七巷古建筑群形成强烈碰撞。

在建筑设计中，并不是一味地追求标新立异，更要结合整个商圈的设计风格，与当地的特色融为一体，让商业设施为城市的规划增添色彩。

因此，在东百中心的外立面的改造中，其美设计既实现了对建筑的创新又保留和其他建筑的一致性，实现新老建筑的融合以及与城市的协调。

改造前↓↓

改造后↓↓

室内空间利用原有挑空和新增挑空扩张空间感，配合不同业态空间属性打造不同氛围的空间，形成多个引力节点，吸引客流上升到高楼层。

2F丽人广场，整体营造开阔的视觉效果，中庭周边以明亮的色调呼应，简单大气的线条与干净统一的灯光完美搭配，让整个女性主题楼层个性鲜明。而中庭的活动也都围绕女性商品展开，成为东百中心一个独特的主题空间。

5F快闪中庭，深色金属板上的发光冲孔与利落的条纹元素契合时尚审美情趣，为不同品牌的快闪店留出很好的空间基础。

7F活动广场超过700平米，是整个项目最大的共享空间，顶部安设了专业的舞台灯光系统，所有重大的活动都在这里进行，每当举办大型活动时这里即成为商场的**引力中心。

大型商业地产商业综合体或购物中心的**动线规划设计中最重要的设计，可分为联系外部**交通动线与内部**交通动线，内部**动线主要为由（物流动线略）平面**动线、垂直**动线和空间节点组成，是**交通组织联系各承租户的纽带，从而使承租户创造出最大的商业价值。

商业动线的设计原则是脉络清晰、宽度适宜；保证**畅通；保证回路，避免出现死角；主动线与功能区顺畅连接；主动线与出入口、消防通道顺畅连接、主动线与主力店畅通连接。其美设计在给东百中心进行动线规划设计时，既反对完全的平直，也反对过多的遮挡，寻求两者之间的平衡点，将公共空间和店铺占地合理利用。

透过合理的动线规划，对店铺装修的规范控制，使各品牌的形象和商品都能得到最优展示。在统一协调的大基调下，不同的业态区域体现出不同的氛围。

跨界连桥把AB馆连接起来，以星空主题打造，顶部的灯光效果模拟星空的形态，让顾客行走其中，仿佛置身于浩瀚星海。因为其独特的视觉效果，跨界连桥也成为东百中心每季主题市集的举办场所。

主题街区的营造和入口的强化，解决背区客流难以到达的问题。主题街区延伸至11楼的“味八闽”集合了福建各地的当地美食，座席区可俯瞰周边城市美景，并可通达福州最高屋顶花园。

不同于以往的百货店，其美设计为东百中心设计商业街区时也结合了福州的民俗作为设计元素。广场的“门”字形挑高入口极富前卫感，发光屋梁的水墨山影以及地面嵌入的名言古句，无不是在向福州的历史文化致敬。古典与现代的并存，毫无违和感。

叠水广场——藏于“门”后的一方“叠水”瀑布灵感来自于福州的“鼓山瀑布”，层叠的现代景观造型配合瀑布飞溅的水花，将整个故事引向高潮。

升月广场——通过绿植景观的介入及休憩阶梯，将下沉式广场创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。巨型旋转LED圆环打造出一弯从地平面上升起的明月。

与主街面热闹繁华的商业气氛截然相反，背街则打造了一条幽静错落的景观巷道，结合“雾林”“油纸伞”“皮影彩绘”“灯笼屋架”等富有福州元素的景点小品，为游人提供了闹市中难得的一处漫步之所。

丰富多元的小餐饮业态，对**产生强大的吸客力。斜线条的概念打破地下平直呆板的空间形式，尽显时尚魅力，谁说地下商业街就不能有品质？引发兴趣的节点与节奏，活动广场、商业区景观设置等方式改善地下空间缺少环形动线带来的缺陷，提升可逛性。逆向思维改造象，“反人性”的沉闷空间也能开阔通透。

一个兼备艺术感、空间感和体验感的特色屋顶无疑能够成为购物中心吸纳**、丰富卖场的利器，屋顶的空间可以安排得更加灵活且营收压力较小。其美设计以“第五面”的概念强化屋顶和露台的美感和使用功能，充分利用三坊七巷景观资源发掘为商业价值。

服务空间是品质感的延续。功能服务的确认主要来自于购物中心内部商业空间提供的产品特性对应的消费者群体的使用场景。功能服务提供了产品在消费者群体中可以对应的位置，即，物尽其用。

从功能服务的角度看，购物中心在整个产品零售环节主要承担了产品功能信息传播，产品的功能类别陈列。

有人说，考察一个购物中心好坏最简单直接的颁发就是去它的卫生间，由此可见卫生间的重要性。作为商业设施中的配套设施，卫生间在提供服务时也可以更加创意、贴心。

其美设计在为东百中心设计卫生间时，根据男女性别不同、高低楼层不同，设计了不同的风格。并且增设母婴室、亲子卫生间，满足不同顾客的需求。在空间设计上，从卫生间封闭外墙引入自然光线。

因此，这类购物中心应该发挥自己营运、促销方面的优势，一方面，通过持续不断、新意翻新的活动，搭建便捷的蕴含人文关怀的商业场景，导入源源不断地流量；另一方面，围绕会员的兴趣爱好实现圈层化运作，整合品牌资源、联手联盟商家开展丰富多彩的促销活动，以场景氛围营造构成消费动机，以互动体验激发消费冲动，以精准营运、促销提升消费转化，变流量为销量，为品牌导入精准客群，为门店增加会员，创造品牌价值、顾客价值。 

商业规划设计应该和商业设施的整体定位相结合，不仅要有先进的设计理念，个性的设计风格，还要结合当地的文化背景，赋予项目新的价值，实现商业设施收益的最大化。